مستاجر
به اجاره کننده مستاجر گفته می‌شود.
اگر پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره به‌هم نمی‌خورد و مستأجر باید مال‌الاجاره را به فروشنده بدهد، و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد، و اگر شخص دیگری که ملک را خریده از این که ملک در اجاره است بی‌خبر بوده، می‌تواند آن بیع را به‌هم بزند، و اگر مستأجر در بین مدّت، اجاره را فسخ کند منفعت مال، در بقیه مدت اجاره از آنِ فروشنده است، نه خریدار.
عنوان مسئله:
اگر پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره به‌هم نمی‌خورد و مستأجر باید مال‌الاجاره را به فروشنده بدهد، و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد، و اگر شخص دیگری که ملک را خریده از این که ملک در اجاره است بی‌خبر بوده، می‌تواند آن بیع را به‌هم بزند، و اگر مستأجر در بین مدّت، اجاره را فسخ کند منفعت مال، در بقیه مدت اجاره از آنِ فروشنده است، نه خریدار.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
سوال مرتبط یافت نشد
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می‌دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفاً در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری میفروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می‌شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خود عمل نمیکند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می‌شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین می‌تواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بی‌خبر بوده است؟
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفا در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری می فروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خودعمل نمی کند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین می تواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بی خبر بوده است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی ملک خود را به کسی فروخته، خریدار مبلغی را نقداً پرداخته و قرار شده بقیه را به اقساط و در سه نوبت پرداخت کند، ولی خریدار اقساط را رأس موعد معین نپرداخته و هر قسط از موعد معین آن گذشته است، آیا فروشنده حق فسخ معامله را به عنوان خیار تخلف شرط یا خیار تأخیر دارد؟
- [آیت الله نوری همدانی] آیا فروش قسمتی از خانه یا ملک به فردی تا مدّت معین به عنوان بیع شرط و اجاره کردن آن از مالک جدید به مبلغ معینی در صورتی که هدف فرار از ربا باشد صحیح است؟ یعنی فروشنده بنا دارد تا یکسال دیگر بر اساسا خیاری که دارد معامله را فسخ کند چون نیاز به پول دارد دست به چنین معامله و اجارهای میزند.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی ملک خود را فروخته و مقدرای از قیمت آن را نقداً دریافت کرده و با رضایت طرفین قرار بر این شده که بقیه آن را بعد از سه ماه بپردازد، ولی خریدار در موعد مقرر پول را نپرداخته است; آیا فروشنده می تواند معامله را فسخ کند یا خیر؟
- [آیت الله جوادی آملی] با احترام به استحضار میرساند، ضمن عقد بیعی شرط شده که هرگاه خریدار قسطی از اقساط ثمن را پرداخت ننماید، معامله فسخ خواهد شد. از طرفی فروشنده حق انتقال مبیع به غیر را از خریدار سلب ننموده و خریدار به واسطه عقد بیع جدیدی مبیع را به شخص ثالث واگذار مینماید و مبیع متعلق حق غیر قرار میگیرد. در فرض تحقق شرط (عدم وصول قسط): 1) با توجه به ایجاد حق مالکیت برای خریدار اول و عدم سلب حق انتقال به ثالث از وی و از طرفی نظر به اینکه انتقال به ثالث قبل از اعمال فسخ صورت گرفته آیا انتقال مبیع از سوی خریدار اول، جزء حقوق مالکانه وی محسوب میگردد و انتقال صحیح است؟ 2) آیا با انتقال مبیع به ثالث و قرار گرفتن ملکیت مبیع در مالکیت ثالث با توجه به سرایت نکردن اثر فسخ به گذشته و فقدان اثر قهقرایی فسخ، اصل بر سقوط شرط است یا بقاء آن؟ 3) در صورت بقاء شرط، آیا شرط مزبور قابل تسری به شخص ثالث که در قرارداد اول نقشی نداشته خواهد بود و فسخ را میتوان به ضرر وی اعمال کرد؟ 4) در صورت اعمال فسخ (در فرض بقاء شرط فسخ)، مبیع که متعلق حق غیر (ثالث) قرار گرفته، قابل اعاده به فروشنده اولیه می‌باشد؟ در صورتی که مبیع قابل اعاده نباشد چه حقی برای فروشنده ایجاد خواهد شد؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] مشتری ضمن عقد بیع ملتزم به انجام شرط یا ترک فعلی شده. مثلاً شخصی منزلی را به دامادش میفروشد مشروط به اینکه زوجهاش را طلاق ندهد. این شرط تا چه زمانی معتبر است؟ 2- اگر مشتری در فرض مرقوم ملک را به شخص دیگری بفروشد و پس از معاملة دوم تخلّف از انجام شرط نماید و اجبار مشروط علیه برای انجام فعل ممکن نباشد و دیگری هم نتواند از جانب او آن را واقع سازد بایع می‌تواند معامله را فسخ کند؟ معامله دوم نیز از درجه اعتبار ساقط میگردد؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] شخصی منزلی را دو میلیون تومان فروخته است و برای خودش خیار فسخ نگذاشته، جهت انتقال سند به شهرداری مراجعه کرده، کارشناس شهرداری به علّت اضافه بنا در طبقه بالا چهل هزار تومان جریمه نوشته و دستور تخریب بالکن را داده است، با تخریب بالکن یک متر از اطاق طبقه بالا که روی بالکن واقع است خراب می شود. شهرداری به فروشنده گفته است بدون تخریب بالکن اجازه انتقال سند داده نمی شود، ولی اگر خودت بنشینی شهرداری کاری به اخذ جریمه و تخریب بالکن و قسمتی از اطاق بالا ندارد. حال آیا فروشنده باید جریمه را بپردازد و بالکن و یک متر از اطاق بالا که روی بالکن واقع است را خراب کند و منزل را با قیمت کمتری از قیمت مذکور در اختیار خریدار بگذارد؟ یا این جا قاعده لاضرر جاری است و این ضرر را از فروشنده نفی می کند و فروشنده حق دارد معامله را به هم بزند و پول خریدار را پس بدهد؟ لطفاً جواب بفرمایید.
- [آیت الله علوی گرگانی] فردی طی قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملات املاک خانهاش را به دیگری میفروشد یکی از شرایط مقرّر در قولنامه تنظیمی فی ما بین این است که ) هرگاه فروشنده در ظرف مدّت مقرّر حاضر برای انجام معامله نشود علاوه بر ردّ مبلغ دریافتی مبلغ 2 میلیون ریال از مال خود را مجاناو بلاعوض بعنوان خسارت و وجه التزام به خریدار نامبرده بپردازد( با توجّه به اینکه طبق قولنامه مدّت مقرّره برای طرفین به منظور حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انجام رسمی معامله 25 روز تعیین گردیده فروشنده با استفاده از شرط خیار پیش گفته در مدّت مقرّر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشده و اقدام به فسخ عملی قولنامه مینماید و بعد از مدّتی همان منزل را طی قراردادی جدید به شخص دیگری فروخته و پس از انجام تشریفات قانونی سند مالکیت رسمی ملک را بنام خریدار جدید انتقال و مورد معامله را نیز به تصرّف وی می‌دهد اینک خریدار قولنامه اوّل ضمن عدم دریافت ثمن پرداختی و وجه التزامی که به علّت استفاده فروشنده از شرط خیار مقرّره نصیب وی می‌شود، مدّعی است که خانه به وی فروخته شده و عمل فروشنده در فروش ثانوی ملک به دیگری و لو اینکه سند انتقال نیز بنام خریدار جدید صادر شده باشد، غیر شرعی و غیر قانونی است علیهذا خواهشمند است با عنایت به مراتب معروضه نظر مبارک و فتوای خود را در خصوص صحّت یا عدم صحّت عمل فروشنده در استفاده از شرط خیار مقرّره در قولنامه و فروش ثانوی ملک مورد بحث به دیگری و ادّعای خریدار اوّلیه مبنی بر غیر شرعی بودن معامله ثانوی مرقوم فرمائید؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] اگر شخصی حقیقی یا حقوقی صاحب سرقفلی مکانی باشد، و مالک شخص دیگری باشد، و مدّتی صاحب سرقفلی مستأجر آن ملک بوده است، ولی بعداً صاحب سرقفلی حقّ خود را به نفر سوّم صلح می کند و صاحب ملک هم به همان نفر سوّم ملک را اجاره می دهد; نفر سوّم به علّتی قرارداد با هر دو را فسخ می نماید، آیا از نظر شرعی صاحب اوّل سرقفلی می تواند بدون اجازه و اذن در آن تصرّف کند؟ و اگر تصرّف او اشکال دارد لطفاً به سؤالات زیر پاسخ دهید؟الف) آیا تصرّف صاحب سرقفلی غاصبانه و عدوانی است؟ ب) اگر تصرّف عدوانی است، آیا منافع مغصوبه باید به (اعلی القیم) اخذ شود؟ ج) در صورتی که تصرّف عدوانی باشد، آیا متصرّف مستحقّ تعزیرات شرعی می باشد؟ د) در صورتی که مالک برای رسیدن به منافع مغصوبه مخارجی را متحمّل شده باشد، آیا می تواند از غاصب و متصرّف عدوانی اخذ نماید؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- اگر بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن مال، عیبی در آن پیدا شود، خریدار می‌تواند معامله را به‌هم بزند، و نیز اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبی پیدا شود، فروشنده می‌تواند معامله را به‌هم بزند، ولی اگر بخواهند تفاوت قیمت بگیرند، اشکال دارد.
- اگر قبل از شروع مدت اجاره، ملک بهطوری خراب شود که هیچ قابل استفاده نباشد، یا قابل استفادهای که شرط کردهاند نباشد، اجاره باطل می‌شود، و پولی که مستأجر به صاحب ملک داده به او برمیگردد، بلکه اگر بهطوری باشد که فقط بتواند استفاده مختصری از آن ببرد، می‌تواند اجاره را به‌هم بزند.
- اگر مؤجر یا مستأجر بمیرد، بنابر اظهر اجاره باطل نمیشود، ولی اگر خانه، ملک مؤجر نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است، مگر آنکه مالک آن منفعت، بقیه مدت اجاره را اجازه دهد. همچنین اگر خانه را به مستأجر به این صورت اجاره داده باشند که شخص دیگری، حق نداشته باشد در آن سکونت کند، باز هنگام موت مستأجر اجاره باطل خواهد شد.
- در معامله بیع شرط، که مثلاً جنس هزار تومانی را به هزار تومان یا کمتر میفروشند و قرار میگذارند که اگر فروشنده تا مدت معینی پول را بدهد، بتواند معامله را به‌هم بزند، در صورتی که خریدار و فروشنده قصد خرید و فروش داشته باشند، معامله صحیح است.
- اگر خریدار قیمت جنس را نداند، یا در موقع معامله غفلت کند و جنس را گرانتر از قیمت معمولی آن بخرد، چنانچه بهقدری گران خریده که مردم او را مغبون میدانند و به کمی و زیادی آن اهمیت میدهند، می‌تواند معامله را به‌هم بزند، و نیز اگر فروشنده قیمت جنس را نداند، یا موقع معامله غفلت کند و جنس را ارزانتر از قیمت آن بفروشد در صورتی که مردم به مقداری که ارزان فروخته اهمیت بدهند و او را مغبون بدانند، می‌تواند معامله را به‌هم بزند.
- در چهار صورت اگر خریدار بفهمد مال عیبی دارد، نمیتواند معامله را به‌هم بزند، یا تفاوت قیمت بگیرد: 1 موقع خریدن، عیب مال را بداند؛ 2 به عیب مال راضی شود؛ 3 در وقت معامله بگوید، اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمیدهم و تفاوت قیمت هم نمیگیرم؛ 4 فروشنده در وقت معامله بگوید، این مال را با هر عیبی که دارد میفروشم؛ ولی اگر عیبی را معین کند و بگوید مال را با این عیب میفروشم و معلوم شود عیب دیگری هم دارد، خریدار می‌تواند برای عیبی که فروشنده معین نکرده مال را پس دهد، یا تفاوت بگیرد.
- در سه صورت اگر خریدار بفهمد مال عیبی دارد، نمیتواند معامله را به‌هم بزند، ولی می‌تواند تفاوت قیمت بگیرد: 1 بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند: آنگونه که خریداری و تحویل داده شده باقی نمانده است. 2 بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط کرده باشد. 3 بعد از تحویل گرفتن مال، عیب دیگری در آن پیدا شود، ولی اگر حیوان معیوبی را بخرد و پیش از گذشتن سه روز عیب دیگری پیدا کند، اگرچه آن را تحویل گرفته باشد باز هم می‌تواند آن را پس دهد، و همچنین اگر فقط خریدار تا مدتی که حق به‌هم زدن معامله را داشته باشد و در آن مدت، مال عیب دیگری پیدا کند، اگرچه آن را تحویل گرفته باشد، می‌تواند معامله را به‌هم بزند.
- جنسی که میفروشند و چیزی که عوض آن میگیرند پنج شرط دارد: 1 مقدار آن با وزن یا پیمانه یا عدد و مانند اینها معلوم باشد.؛ 2 بتواند آن را تحویل دهد، بنابراین فروختن اسبی که فرار کرده است، صحیح نیست؛ 3 خصوصیاتی را که در جنس و عوض هست و بهواسطه آنها میل مردم به معامله فرق میکند، معین نماید؛ 4 مال در رهن یا گرو نباشد، مگر اینکه از مالک آن اجازه فروش داشته باشد؛ 5 خود جنس را بفروشد نه منفعت آن را، پس اگر مثلاً منفعت یک ساله خانه را بفروشد، صحیح نیست؛ ولی چنانچه خریدار به جای پول، منفعت ملک خود را بدهد، مثلاً فرشی را از کسی بخرد و عوض آن منفعت یک سال خانه خود را به او واگذار کند، اشکال ندارد، و احکام اینها در مسائل آینده گفته خواهد شد.
- نماز خواندن در ملکی که منفعت آن مال دیگری است، بدون اجازه او باطل است؛ مثلاً در خانه اجارهای اگر صاحبخانه یا دیگری بدون اجازه کسی که آن خانه را اجاره کرده نماز بخواند، نمازش باطل است، مگر اینکه بداند و یا نشانههایی در کار باشد که گمان کند، مستأجر به نماز خواندن او راضی است، بنابر اظهر، بلکه اگر نداند یا نشانههایی نسبت به عدم رضایت مستأجر در کار نباشد تا موجب گمان به عدم رضایت مستأجر شود، باز می‌تواند بنابر اظهر نماز بخواند؛ و همچنین است اگر در ملکی که دیگری در آن حقّی دارد نماز بخواند؛ مثلاً اگر میت وصیت کرده باشد که ثلث مال او را به مصرفی برسانند، تا وقتی ثلث را جدا نکنند، نمیشود در ملک او نماز خواند.
- معامله سلف شش شرط دارد: 1 باید خصوصیاتی را که قیمت جنس بهواسطه آنها فرق میکند، معین نمایند، ولی دقت زیاد هم لازم نیست، همینقدر که مردم بگویند خصوصیات آن معلوم شده کافی است، پس معامله سلف در نان، گوشت، پوست حیوان و مانند آنها، در صورتی که نشود خصوصیاتشان را بهطوری معین کنند که برای مشتری مجهول نباشد و معامله غرری باشد، باطل است. 2 پیش از آنکه خریدار و فروشنده از هم جدا شوند، خریدار تمام قیمت را به فروشنده بدهد و اگر خریدار از فروشنده طلبکار است خلاف احتیاط است که پول را از طلب خود حساب کند، گرچه جایز بودن این کار خالی از وجه نیست، و چنانچه مقداری از قیمت آن را بدهد، اگرچه معامله به آن مقدار صحیح است، ولی فروشنده می‌تواند معامله همان مقدار را به‌هم بزند. 3 بنابر احتیاط واجب، زمان دریافت جنس را کاملاً معین کنند، و چنانچه زمان را معین نکنند و بهطور فعلی بفروشند معامله صحیح است، ولی معامله سلف نیست. 4 وقتی را برای تحویل جنس معین کنند که در آن وقت، بهقدری از آن جنس وجود داشته باشد که اطمینان داشته باشند که نایاب نخواهد بود. 5 بنابر اظهر محل تحویل جنس را معین نمایند، بهطوریکه هیچ یک مغبون نشوند، ولی اگر از نوع معامله جای آن معلوم باشد، لازم نیست اسم آنجا را ببرند، و همچنین کرایه حمل بار باید مشخص شود که به عهده کدام یک می‌باشد. 6 وزن یا پیمانه آن را معین کنند، و جنسی را هم که معمولاً با دیدن، معامله میکنند اگر سلف بفروشند، اشکال ندارد، ولی باید مثل بعضی از اقسام گردو و تخم مرغ تفاوت افراد آن بهقدری کم باشد که مردم به آن اهمیت ندهند، به هر حال در معامله سلف باید طوری جنس را مشخص کنند که هیچ یک از فروشنده و خریدار مغبون نشوند.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله خوئی] اگر پیش از آن که مدت اجاره تمام شود ملک را به مستأجر بفروشد اجاره به هم نمی‌خورد و مستأجر باید مال‌الاجاره را بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله بروجردی] اگر پیش از آن که مدت اجاره تمام شود ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد و مستأجر باید مال الاجاره را به فروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله اردبیلی] اگر پیش از آن که مدّت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد و مستأجر باید اجاره بها را به فروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله صافی گلپایگانی] . اگر پیش از آن که اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره باطل نمیشود، و مستأجر باید مال الاجاره را بدهد؛ همچنین اگر آن را به دیگری بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد.
- [آیت الله سیستانی] اگر پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود ، ملک را به مستأجر بفروشد ، اجاره بهم نمی‌خورد ، و مستأجر باید مال الاجاره را بدهد ، و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد .
- [آیت الله جوادی آملی] .اگر اجاره دهنده، پیش از تمام شدن مدت اجاره، ملک را به مستأجر یا به دیگری بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد و اجاره کننده باید اجاره بها را به فروشنده بدهد. در صورتی که خریدار ملک، شخص دیگری باشد و از اجاره آن آگاه نباشد, می‌تواند معامله را به هم بزند.
- [آیت الله شبیری زنجانی] اگر پیش از شروع مدت اجاره یا در اثناء آن مستأجر ملک مورد اجاره را از مالک آن بخرد، این خرید و فروش صحیح بوده و باید قیمت تعیین شده را بپردازد و اجاره نیز به هم نمی‌خورد و باید مال الاجاره را نیز بدهد. همچنین اگر شخص ثالثی ملک را بخرد اجاره به هم نمی‌خورد و هر کدام از خریدار و مستأجر باید عوض معامله را بپردازند.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر پیش از آن که مدّت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد اجاره بهم نمی خورد و مستأجر باید مال الاجاره را به فروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله سبحانی] اگر پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد اجاره به هم نمی خورد و مستأجر باید مال الاجاره را به فروشنده بدهد، و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله صافی گلپایگانی] . خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره دادهاند اشکال ندارد، ولی استفاده آن ملک در مدت اجاره، مال مستأجر است، و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره دادهاند یا به گمان این که مدت اجاره کم است ملک را خریده باشد، پس از اطلاع می‌تواند معامله خودش را به هم بزند.