مستاجر
به اجاره کننده مستاجر گفته می‌شود.
اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
عنوان مسئله:
اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- شخصی خود را بیمه کرده به ده هزار شیلینگ و پس از بیست روز وفات نموده و در وقت وفات زوجه او حامل بوده و عیالش دختری زنده زاییده و پس از چند دقیقه مرده و پدر و مادر آن شخص باقی هستند، آیا این وجه بیمه که از بیمه چی گرفته می‌شود مال چه کسی است؟
- شخصی ملکی را وقف اولاد کرده نسلاً بعد نسل تا به یکی ازنسلهای او رسیده و او از شِدَّت فقر ملک مزبور را سیزده ساله به مبلغ ناچیزی اجاره داده، بعد از یک سال مرحوم شده و دو دختر از موجر مانده و ما ترکی غیر از این موقوفه از او نمانده، آیا این ملک تا دوازده سال دیگر باید در اختیار مستأجر آن مرحوم باشد و به همان مال الاجاره به دختران آن مرحوم منتقل می‌شود؟
- زیدی وصیّت میکند که وصی او بعد از وفات او رسیدگی کامل به اموال او بنماید، چنان چه واجب الحج بوده حج بلدی و اِلّا میقاتی برای او استیجار نماید. وصی بعد از او رسیدگی در اموال او نموده کلّیه اموال موصِی به استثنای خانه و لوازم خانه از گاو و گوسفند و محصول زراعی او مبلغ هشت هزار و هفتصدتومان قیمت آنها می‌شود، با اوضاع حاضره و مخارج این سالها حج بلدی و یا میقاتی از اصل مال باید داده شود، یا از ثلث؟
- مرحوم آقا سیّد احمد طباطبایی اصفهانی ساکن شهر رنگون که در حدود چهل سال قبل در همان شهر مرحوم شده وصیّتی نموده و در ضمن وصیّت خانه معیّنی را ثُلث خود قرارداده که اصل خانه بماند و نصف منافع و مال الاجاره آن را در بانک رنگون بگذارند و به تدریج در همان شهر رنگون املاک بخرند برای ثلث و نصف دیگر را به مصارف معیّنه در اصفهان برسانند از قبیل: روضه خوانی و اِعانت سادات فقیر طباطباییِ ارحام او و غیره که در وصیّت نامه مذکور است و این خانه معیّن هم زیادتر از ثلث اصل ترکه نیست، وارث منحصر آن مرحوم یک خواهر بوده است در اصفهان که تمام حقوق خود را مصالحه نموده به پسر بزرگ خود مرحوم حاج سیّد ابوالحسن طباطبایی اصفهانی به مبلغ سی هزار روپیه، بعداً مرحوم حاج سیّد ابوالحسن در ادارات مربوطه رنگون اثبات انحصار وراثت و مصالحه مرقومه را نموده و تمام اموال را تصرّف مینماید بدون این که اظهار وصیّت نامه را بنماید. و پس از تصرّف، خانه ثلث را فروخته است به مبلغ سی و هفت هزار روپیه و قبل از موت وصیّتی نموده و حقیر و دو نفر دیگر را وصی قرار داده است که یکی مرحوم حاج میرزا محمّد رنگونی کابلی داماد مرحوم حاجی نوری قدس سره و دیگری آقای آقا میرزا محمود اصفهانی که فعلاً در رنگون میباشند و در ضمن عبارت وصیّت نامه نوشته: خانه نمره فلان، خانهایست که ملک خود مرحوم حاج سیّد ابوالحسن بوده و از ترکه مرحوم آقای سیّد احمد نیست، ثُلث خودم و مرحوم خالویم مرحوم آقا سیّد احمد و مرحوم والدهام می‌باشد و قبل از موت همین خانه را نیز فروخته است. آیا فعلاً تکلیف ما که وصی هستیم راجع به خانه ثُلث مرحوم آقا سیّد احمد که مرحوم حاج سیّد ابوالحسن فروخته است چیست؟ استرداد اصل خانه هم ممکن نیست، آیا باید معادل قیمتی که فروخته است از ترکه او برای ثُلث بر داریم یا مکلّف نیستیم؟ و در صورتی که مکلّف باشیم، آیا باید خانه یا ملک دیگر خرید که اصل آن بماند و منافع آن به همان مصارف برسد، یا میتوان معادل قیمت را به مصارف معیّنه در وصیّت نامه رساند که از جمله سادات فقیر طباطبایی هستند؟ و بر فرض لزوم خرید خانه یا ملک دیگر، آیا لازم است که در رنگون خریده شود چون که خانه اصلی در رنگون بوده و نصف منافع را نیز تصریح کرده است که در رنگون خانه یا ملک دیگر بخرند، یا ممکن است در اصفهان خانه دیگر برای ثُلث خرید؟ نظر به این که مصارف منافع در اصفهان معیّن شده است، با در نظر گرفتن این که استفاده از ملک رنگون برای اشخاصی که در اصفهان باشند بیاشکال نیست شاید هم با پیش آمدهای اوضاع کنونی غیر مقدور و متعذّر شود. و آیا ورثه مرحوم حاج سیّد ابوالحسن حق ممانعت دارند یا نه؟ شخصی را که مرحوم حاج سیّد احمد وصی خود قرار داده بوده است نیز مرحوم شده است همان وقت هم چون اصفهان بوده نتوانسته است مداخله در امر وصیّت نماید، متمنّیست آن چه فعلاً وظیفه حقیر و وصی دیگر است تفصیلاً معیّن و مرقوم فرمایید.
- زید ملکی را بر عمرو وقف کرده و شرط کرده که ما دام الحیات عواید ملک مال خود واقف باشد و عمرو به کلّی حق دخالت در آن ندارد و شرط دیگر در وقفنامه که بعد از حیات واقف هم عمرو حق فروش یا اجاره دادن به کلّی ندارد، بدون اطّلاع، عمرو رفته است و موقوف علیه را فروخته است، آیا این معامله چه صورتی دارد؟ و آیا زید واقف به علّت تخلّف عمرو میتواند به کلّی عمل وقف را به هم زده و آن را باطل کند یا نه؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله بهجت] آیا صاحب خانه می تواند بدون اجازه ی مستأجر در خانه ای که اجاره داده، نماز بخواند؟
- [آیت الله بهجت] اگر مستأجر در پایان مدت اجاره، خانه ای پیدا نکرد، آیا به ناچار می تواند در منزل استیجاری قبلی بماند تا خانه ای پیدا کند و اگر موجر راضی نباشد، آیا حکم غصب پیدا می کند؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا در صورت عدم دریافت مورد اجاره توسط مستاجر و یا عدم استفاده مستاجر از مورد اجاره موجر می تواند مال الاجاره رامطالبه کند؟
- [سایر] مدت اجاره نامه منزل مسکونی تمام شده است و نظر به اینکه صاحب خانه اجاره را بیش از حد متعارف بالا برده مستاجر مجبور می شود تا به صاحب خانه اعلام نماید که خانه را تخلیه می نمایم اما صاحب خانه می گوید تا وقتی مستاجر جدید نیامده نمی توانم پول شما را بدهم فلذا مستاجر حدود دو ماه در همان مورد اجاره می نشیند تا اینکه مستاجر جدید خانه را اجاره می کند. اما سئوال اینکه صاحب خانه باید اجاره بها را که پیش از این از مستاجر می گرفت در این دوماه محاسبه نماید یا اینکه براساس اجاره بهایی که به مستاجر جدید داده است اجاره این دو ماه را از مستاجر قبلی اخذ نماید؟ مثلا اجاره مستاجر در سال گذشته به قرار ماهی هشتاد هزار تومان بوده اما مستاجر جدید آن را به یکصدو پنجاه هزار تومان اجاره نموده. و صاحب خانه از مستاجر قدیم خود در این دو ماهی که به اجبار او را نشانده است چه مبلغی را بگیرد؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] چنانچه مال مورد اجاره قبل از تحویل به مستأجر توسط کسی غصب شود وضعیت اجاره چگونه خواهد بود؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا اگر مال مورد اجاره را به مستأجر یا شخص دیگر بفروشد اجاره به هم می خورد؟
- [آیت الله بهجت] اگر فردی خانه ای را خریداری نماید که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری باشد و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر هم آن را به شخص دیگری فروخته باشد، در صورت پایان مدت اجاره و درخواست تخلیه مغازه، عوض سرقفلی را چه کسی باید بپردازد؟ مالک سابق یا مستأجر قبلی یا خریدار خانه؟
- [آیت الله سیستانی] هدیه کردن کلیه مثلاً از آدمی زنده برای زنده دیگر و یا با وصیت مرده ای برای زنده اعم از مسلمان برای کافر ویا به عکس، جایز است؟ و آیا فرقی میان اعضاء هدیه شده وجود دارد؟
- [آیت الله بهجت] اگر شخصی منزلی را اجاره کند و پس از مدتی فوت کند، در صورتی که وصیت نکرده باشد، آیا بدهی بقیه اجاره به عهده همسرش است یا از اصل مال برداشته می شود؟ و آیا بعد از مرگ مستأجر ورثه می توانند اجاره را فسخ کنند؟
- [آیت الله بهجت] اگر مستأجر از موجر بخواهد اصلاحات و تغییراتی در ملک و مال مورد اجاره ایجاد کند، مخارج آن بر عهده ی موجر است یا مستأجر؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- نماز خواندن در ملکی که منفعت آن مال دیگری است، بدون اجازهی کسی که منفعت ملک مال او می‌باشد باطل است؛ مثلاً در خانهی اجارهای اگر صاحب خانه یا دیگری بدون اجازهی کسی که آن خانه را اجاره کرده نماز بخواند، نمازش باطل است و همچنین است اگر در ملکی که دیگری در آن حقی دارد نماز بخواند؛ مثلاً اگر میت وصیت کرده باشد که ثلث مال او را به مصرفی برسانند تا وقتی ثلث را جدا نکنند، نمی‌شود در ملک او نماز خواند.
- اگر ملکی را بر افراد مخصوصی مثلاً بر اولاد خود وقف کند که هر طبقهای بعد از طبقه دیگر از آن استفاده کنند، چنانچه متولی ملک آن را اجاره دهد و بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر متولی نداشته باشد و یک طبقه از کسانی که ملک بر آنها وقف شده، آن را اجاره دهند و در بین مدّت اجاره بمیرند، اجاره باطل می‌شود و در صورتی که مستأجر مال الاجارهی تمام مدّت را داده باشد، مال الاجاره از زمان مردنشان تا آخر مدّت اجاره را از مال آنان میگیرد.
- اجاره دهنده و مستأجر لازم نیست صیغهی عربی بخوانند، بلکه اگر مالک به کسی بگوید:ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید:قبول کردم، اجاره صحیح است و نیز اگر حرفی نزنند و مالک به قصد این که ملک را اجاره دهد، آن را به مستأجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد، اجاره صحیح می‌باشد.
- اگر اجاره دهنده یا مستأجر بفهمد که مغبون شده است، چنانچه در موقع خواندن صیغه ملتفت نباشد که مغبون است، میتواند اجاره را به هم بزند، ولی اگر در صیغهی اجاره شرط کنند که اگر مغبون هم باشند حق به هم زدن معامله را نداشته باشند، نمیتوانند اجاره را به هم بزنند.
- اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلاً اگر خانهای را یک ساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه تومان است، باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است، باید دویست تومان را بپردازد و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- اگر پیش از شروع مدت اجاره ملک به طوری خراب شود که هیچ قابل استفاده نباشد، یا قابل استفادهای که شرط کردهاند نباشد، اجاره باطل می‌شود و پولی که مستأجر به صاحب ملک داده به او بر میگردد، بلکه اگر طوری باشد که بتواند استفاده مختصری هم از آن ببرد، میتواند اجاره را به هم بزند.
- اگر پیش از آن که مدت اجاره تمام شود ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره به هم نمیخورد و مستأجر باید مال الاجاره را به فروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- اگر خانهای را که مثلاً دو اتاق دارد اجاره دهد و یک اتاق آن خراب شود، چنانچه فوراً آن را بسازد و هیچ مقدار از استفادهی آن از بین نرود، اجاره باطل نمی‌شود و مستأجر هم نمیتواند اجاره را به هم بزند، ولی اگر ساختن آن به قدری طول بکشد که مقداری از استفادهی مستأجر از بین برود، اجاره به آن مقدار باطل می‌شود و مستأجر میتواند اجارهی باقی مانده را به هم بزند.
- مالی را که مستأجر بابت اجاره می‌دهد باید معلوم باشد، پس اگر از چیزهاییست که مثل گندم با وزن معامله میکنند، باید وزن آن معلوم باشد و اگر از چیزهاییست که مثل تخم مرغ با شماره معامله میکنند، باید شمارهی آن معین باشد و اگر مثل اسب و گوسفند است باید اجاره دهنده آن را ببیند، یا مستأجر خصوصیات آن را به او بگوید.
- اجاره دهنده و کسی که چیزی را اجاره میکند، باید مکلّف و عاقل باشند و به اختیار خودشان اجاره را انجام دهند و نیز باید در مال خود حق تصرف داشته باشند، پس سفیهی که مال خود را در کارهای بیهوده مصرف میکند، چون حق ندارد در مال خود تصرف نماید اگر چیزی را اجاره کند، یا اجاره دهد صحیح نیست.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله نوری همدانی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد ، اجاره باطل نمی شود . ولی اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلاً دیگری وصیّت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد ، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد ، از وقتی که مرده ، اجاره باطل است .
- [آیت الله سبحانی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی شود. ولی اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلاً دیگری وصیت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
- [آیت الله اردبیلی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه متعلّق به اجاره دهنده نباشد، مثلاً دیگری وصیّت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی شود ولی اگر شرط کرده اند که مستأجر شخصاً از آن ملک استفاده کند نه دیگری، صاحب ملک حق دارد باقیمانده مدّت را فسخ کند و امّا اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلا دیگری وصیّت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل می شود.
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] اگر اجاره دهنده یا مستاجر بمیرد؛ اجاره باطل نمی شود؛ ولی اگر خانه؛ مال اجاره دهنده نباشد مثلا دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد؛ چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد؛ از وقتی که مرده اجاره باطل است و اگر مالک فعلی آن اجاره را امضاء کند صحیح می شود و وجه اجاره مدتی که بعد از مردن اجاره دهنده باقی مانده؛ به مالک فعلی راجع می شود.
- [آیت الله صافی گلپایگانی] . اگر اجارهدهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه مال اجارهدهنده نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمامشدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
- [آیت الله وحید خراسانی] اگر اجاره دهنده یا مستاجر بمیرد اجاره باطل نمی شود ولی اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلا دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد چنانچه ان خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد از وقتی که مرده اجاره فضولی است و اگر مالک فعلی ان اجاره را در مدت باقی مانده اجازه کند نافذ می شود و مال الاجاره مدتی که بعد از مردن اجاره دهنده باقی مانده در صورت اجازه مال مالک فعلی است
- [آیت الله خوئی] اگر اجارهدهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود ولی اگر خانه مال اجارهدهنده نباشد مثلًا دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است. و اگر مالک فعلی آن اجاره را امضاء کند صحیح می‌شود و وجه اجارة مدتی که بعد از مردن اجارهدهنده باقی مانده به مالک فعلی راجع می‌شود.
- [آیت الله بهجت] اگر مؤجر یا مستأجر بمیرد، بنابر اظهر اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه، ملک مؤجر نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است، مگر آنکه مالک آن منفعت، بقیه مدت اجاره را اجازه دهد. همچنین اگر خانه را به مستأجر به این صورت اجاره داده باشند که شخص دیگری، حق نداشته باشد در آن سکونت کند، باز هنگام موت مستأجر اجاره باطل خواهد شد.
- [آیت الله سیستانی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد ، اجاره باطل نمی‌شود ، ولی اگر تنها منافع خانه در مدت حیاتش مال او باشد ، مثلاً دیگری وصیّت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد ، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد ، از وقتی که مرده ، اجاره باطل است ، و اگر مالک فعلی آن اجاره را امضاء کند صحیح می‌شود ، و وجه اجاره مدتی که بعد از مردن اجاره دهنده باقی مانده است ، به مالک فعلی راجع می‌شود .