مستاجر
به اجاره کننده مستاجر گفته می‌شود.
اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه متعلّق به اجاره دهنده نباشد، مثلاً دیگری وصیّت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
عنوان مسئله:
اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه متعلّق به اجاره دهنده نباشد، مثلاً دیگری وصیّت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- منزلی شخصی دارم که به مستأجر واگذارش کردم. در پایان قرارداد طبق عرف و قانون بنگاه، بازدیدی از خانه به عمل آوردم و خرابیها و اشکالات به وجود آمده از جمله شکستگی شیشه، سوختگیهای وسایل برقی و.... را رفع کرده و فاکتور آن را به بنگاه تحویل دادم تا از مبلغ رهن کسر کند، اما مستأجر زیر بار نرفت و اظهار کرد که این خرابیها مال زمان من نمیباشد و متعلق به مستأجرهای قبلی بوده است. گذشته از آنکه تخریب برخی اقلام چون سوختگی وسایل برقی توسط همین مستأجر فعلی محرز بود و وی همگی را انکار میکرد، طبق قانون بنگاه مستأجر میبایست قبل از عقد اجارهنامه همة امکانات را چک کند و در صورت خرابی از تحویل خودداری کند که در آن زمان شکایتی به بنگاهی اعلام نشد و حال طبق همان قانون وی میبایست خانه را سالم با تمام امکانات تحویل دهد. با اینکه تمام تلاشم را کردم که حداقل هزینه بر وی وارد شود، اما اینجا دچار عذاب وجدان شدهام که گرفتن پول آن تعمیرات که چیزی حدود 80 هزار تومان می‌باشد از لحاظ شرعی صحیح بوده است یا نه؟
- من و همسرم هر دو معلم هستیم. بعد از مدتی با فروش زمینی که تازه 3 ماه از خرید آن برای ساختن خانه نگذشته بود و همچنین فروش طلا و هدایایی که به همسرم داده شده و پس انداز همسرم که به من بخشیده شده بود (کمک به من جهت برگزاری مراسم عروسی که پس از عروسی پدرم به من برگرداندند) زمینی را با نام من خریداری نموده و پس از چند سال (به دلیل نداشتن پول و همچنین رفتن به استان دیگر برای ادامه تحصیل) با وامی که از بانک گرفته ایم 3 واحد مسکونی ساخته ایم که به دلیل کوچک بودن واحدها 2 واحد را برای زندگیمان و یک واحد را هم به همسرم بخشیدم. لذا مستدعی است با پیش فرض های فوق الذکر در خصوص مسائل ذیل حکم شرع را بیان فرمایید: 1- آیا به واحد همسرم خمس تعلق می گیرد؟ 2- خمس مبلغ اجاره ای که از واحد همسرم می گیرم. 3- اگر به دلیل مشکلات اقتصادی یکی از واحدهای در نظر گرفته شده برای سکونت خود را اجاره دهم، خمس اصل خانه و مال الاجاره آن چگونه است؟ 4- جهت خرید ماشین در شأن خودم از مستاجران خود پول قرض کردم. (اصطلاحاً منزل خود را رهن دادم) هر ماهه با صرفه جویی، مقداری از حقوقمان را در صندوق های قرض الحسنه جهت دریافت وام و مقداری هم در یک حساب دیگر پس انداز می کنیم که بتوانم قرض خود را ادا، و خانه را از حالت رهن خارج نمایم. حال سر سال خمسی ام می باشد و مبلغ جمع شده نصف مقدار رهن می باشد. آیا به مبلغ جمع شده خمس تعلق می گیرد (لازم به ذکر است که مستأجر کل قرض خود را یکجا می خواهد که به جای دیگر جهت رهن برود).
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله بهجت] آیا صاحب خانه می تواند بدون اجازه ی مستأجر در خانه ای که اجاره داده، نماز بخواند؟
- [آیت الله بهجت] اگر مستأجر در پایان مدت اجاره، خانه ای پیدا نکرد، آیا به ناچار می تواند در منزل استیجاری قبلی بماند تا خانه ای پیدا کند و اگر موجر راضی نباشد، آیا حکم غصب پیدا می کند؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا در صورت عدم دریافت مورد اجاره توسط مستاجر و یا عدم استفاده مستاجر از مورد اجاره موجر می تواند مال الاجاره رامطالبه کند؟
- [سایر] مدت اجاره نامه منزل مسکونی تمام شده است و نظر به اینکه صاحب خانه اجاره را بیش از حد متعارف بالا برده مستاجر مجبور می شود تا به صاحب خانه اعلام نماید که خانه را تخلیه می نمایم اما صاحب خانه می گوید تا وقتی مستاجر جدید نیامده نمی توانم پول شما را بدهم فلذا مستاجر حدود دو ماه در همان مورد اجاره می نشیند تا اینکه مستاجر جدید خانه را اجاره می کند. اما سئوال اینکه صاحب خانه باید اجاره بها را که پیش از این از مستاجر می گرفت در این دوماه محاسبه نماید یا اینکه براساس اجاره بهایی که به مستاجر جدید داده است اجاره این دو ماه را از مستاجر قبلی اخذ نماید؟ مثلا اجاره مستاجر در سال گذشته به قرار ماهی هشتاد هزار تومان بوده اما مستاجر جدید آن را به یکصدو پنجاه هزار تومان اجاره نموده. و صاحب خانه از مستاجر قدیم خود در این دو ماهی که به اجبار او را نشانده است چه مبلغی را بگیرد؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] چنانچه مال مورد اجاره قبل از تحویل به مستأجر توسط کسی غصب شود وضعیت اجاره چگونه خواهد بود؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا اگر مال مورد اجاره را به مستأجر یا شخص دیگر بفروشد اجاره به هم می خورد؟
- [آیت الله بهجت] اگر فردی خانه ای را خریداری نماید که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری باشد و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر هم آن را به شخص دیگری فروخته باشد، در صورت پایان مدت اجاره و درخواست تخلیه مغازه، عوض سرقفلی را چه کسی باید بپردازد؟ مالک سابق یا مستأجر قبلی یا خریدار خانه؟
- [آیت الله علوی گرگانی] شخصی دارای یک پسر است، وصیّت کرده منزل متعلّق به اوست و تا مادر زنده است همراه او باشد و از طرفی خواهران نیز شهادت میدهند که پدرشان میگفت منزل متعلّق به پسر است، آیا خانه جز اموال پسر است یا این که باید جز ثلث اموال پدر حساب کرد؟
- [آیت الله سیستانی] هدیه کردن کلیه مثلاً از آدمی زنده برای زنده دیگر و یا با وصیت مرده ای برای زنده اعم از مسلمان برای کافر ویا به عکس، جایز است؟ و آیا فرقی میان اعضاء هدیه شده وجود دارد؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اینجانب دارای خانه ای هستم که آن را اجاره داده ام، آیا پولی که صرف تعمیرات منزل می کنم، همانند اصل خانه متعلّق خمس است؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- نماز در ملکی که منفعت آن مال دیگری است، بدون اجازه او باطل است؛ مثلاً اگر در خانه اجارهای، صاحبخانه یا دیگری بدون اجازه کسی که آن خانه را اجاره کرده، نماز بخواند، نمازش باطل است و همچنین نمیتوان در ملکی که دیگری در آن حقّی دارد نماز خواند؛ مثلاً اگر میّت وصیّت کرده باشد که ثلث مال او را به مصرفی برسانند، تا وقتی ثلث را جدا نکردهاند، نمیتوان در ملک او نماز خواند.
- اگر بعد از تمام شدن مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، چنانچه مال در تحویل یا تحت تصرّف مستأجر بوده، مستأجر باید اجرةالمثل را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد؛ مثلاً اگر خانهای را یک ساله به صد هزار تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه هزار تومان باشد، باید پنجاه هزار تومان را بدهد و اگر دویست هزار تومان باشد، باید دویست هزار تومان را بپردازد و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدّت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- اجاره به دو گونه است: اجاره اشیاء و اجاره اشخاص. در مورد اوّل اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر در مدّت معیّن، مالک منافع مورد اجاره و موجر مالک اجارهبها میگردد و اجاره دهنده (موجر) و کسی که چیزی را اجاره میکند (مستأجر) باید مکلّف و عاقل باشند و به اختیار خودشان اجاره را انجام دهند و نیز باید در مال خود حقّ تصرّف داشته باشند؛ پس (سفیه) که مال خود را در کارهای بیهوده مصرف میکند، اگرچه حاکم شرع نیز او را منع نکرده باشد، اگر چیزی را اجاره کند یا اجاره دهد نافذ نیست.
- رهن با مرگ رهن دهنده یا رهن گیرنده باطل نمی‌شود و اگر طلبکاری که نسبت به مالِ رهن حق دارد، بمیرد، این حق به ورثه او منتقل می‌شود و چنانچه رهن دهنده بمیرد، مالِ رهن به ورثه او منتقل می‌شود، ولی همچنان در رهن می‌باشد.
- اگر ملکی را بر افراد مخصوصی وقف کند، مثلاً بر اولاد خود که هر طبقهای بعد از طبقه دیگر از آن استفاده کنند، چنانچه متولّی ملک آن را اجاره دهد و بمیرد، در صورتی که مراعات مصلحت وقف یا مصلحت طبقه بعد را کرده باشد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر متولّی نداشته باشد و یک طبقه از کسانی که ملک بر آنها وقف شده آن را اجاره دهند و در بین مدّت اجاره بمیرند، در صورتی که طبقه بعد اجازه نکنند، اجاره باطل می‌شود و در صورتی که مستأجر، اجارهبهای تمام مدّت را داده باشد، اجارهبهای از زمان مردن آنها تا آخر مدّت اجاره را از مال آنان میگیرد.
- اگر پیش از شروع مدّت اجاره، ملک به گونهای خراب شود که هیچ قابل استفاده نباشد یا قابل استفادهای که شرط کردهاند نباشد، اجاره باطل می‌شود و پولی که مستأجر به صاحب ملک داده به او برمیگردد، بلکه اگر به گونهای باشد که بتواند استفاده مختصری هم از آن ببرد، میتواند اجاره را به هم بزند.
- اگر اجاره دهنده یا مستأجر بفهمند که مغبون شدهاند، چنانچه در هنگام انعقاد قرارداد اجاره متوجّه نباشند که مغبونند، میتوانند اجاره را به هم بزنند، ولی اگر در قرارداد اجاره شرط کنند که اگر مغبون هم باشند حقّ به هم زدن معامله را نداشته باشند، نمیتوانند اجاره را به هم بزنند.
- کسی که انسان وصیّت میکند که چیزی به او بدهند، باید هنگام وصیّت وجود داشته باشد، پس اگر وصیّت کند به بچّهای که ممکن است فلان زن حامله شود چیزی بدهند، باطل است؛ ولی اگر وصیّت کند به بچّهای که در شکم مادر است چیزی بدهند اگرچه هنوز روح نداشته باشد وصیّت صحیح است، پس اگر زنده به دنیا آمد، باید آنچه را که وصیّت کرده به او بدهند و اگر مرده به دنیا آمد، وصیّت باطل می‌شود و آنچه را که برای او وصیّت کرده، ورثه میان خودشان قسمت میکنند.
- اگر خانهای را که مثلاً دو اتاق دارد اجاره دهد و یک اتاق آن خراب شود، چنانچه فورا آن را بسازد و هیچ مقدار از استفاده آن از بین نرود، اجاره باطل نمی‌شود ومستأجر هم نمیتواند اجاره را به هم بزند، ولی اگر ساختن آن به قدری طول بکشد که مقداری از استفاده مستأجر از بین برود، اجاره به آن مقدار باطل می‌شود و مستأجر میتواند اجاره مدّت باقیمانده را به هم بزند.
- اجاره ملک به طور مشاع جایز است، خواه اجاره دهنده دارای قسمت مشاع باشد و بخواهد آن را اجاره دهد و یا مالک تمام ملک باشد و سهمی مانند یک دوم یا یک سوم آن را به طور مشاع اجاره دهد؛ البتّه در صورت اوّل باید با اجازه شریک خود ملک را به مستأجر تحویل دهد.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله نوری همدانی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد ، اجاره باطل نمی شود . ولی اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلاً دیگری وصیّت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد ، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد ، از وقتی که مرده ، اجاره باطل است .
- [آیت الله سبحانی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی شود. ولی اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلاً دیگری وصیت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
- [آیت الله بروجردی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی شود ولی اگر شرط کرده اند که مستأجر شخصاً از آن ملک استفاده کند نه دیگری، صاحب ملک حق دارد باقیمانده مدّت را فسخ کند و امّا اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلا دیگری وصیّت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل می شود.
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] اگر اجاره دهنده یا مستاجر بمیرد؛ اجاره باطل نمی شود؛ ولی اگر خانه؛ مال اجاره دهنده نباشد مثلا دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد؛ چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد؛ از وقتی که مرده اجاره باطل است و اگر مالک فعلی آن اجاره را امضاء کند صحیح می شود و وجه اجاره مدتی که بعد از مردن اجاره دهنده باقی مانده؛ به مالک فعلی راجع می شود.
- [آیت الله صافی گلپایگانی] . اگر اجارهدهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه مال اجارهدهنده نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمامشدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است.
- [آیت الله وحید خراسانی] اگر اجاره دهنده یا مستاجر بمیرد اجاره باطل نمی شود ولی اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلا دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد چنانچه ان خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد از وقتی که مرده اجاره فضولی است و اگر مالک فعلی ان اجاره را در مدت باقی مانده اجازه کند نافذ می شود و مال الاجاره مدتی که بعد از مردن اجاره دهنده باقی مانده در صورت اجازه مال مالک فعلی است
- [آیت الله خوئی] اگر اجارهدهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی‌شود ولی اگر خانه مال اجارهدهنده نباشد مثلًا دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است. و اگر مالک فعلی آن اجاره را امضاء کند صحیح می‌شود و وجه اجارة مدتی که بعد از مردن اجارهدهنده باقی مانده به مالک فعلی راجع می‌شود.
- [آیت الله بهجت] اگر مؤجر یا مستأجر بمیرد، بنابر اظهر اجاره باطل نمی‌شود، ولی اگر خانه، ملک مؤجر نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است، مگر آنکه مالک آن منفعت، بقیه مدت اجاره را اجازه دهد. همچنین اگر خانه را به مستأجر به این صورت اجاره داده باشند که شخص دیگری، حق نداشته باشد در آن سکونت کند، باز هنگام موت مستأجر اجاره باطل خواهد شد.
- [آیت الله سیستانی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد ، اجاره باطل نمی‌شود ، ولی اگر تنها منافع خانه در مدت حیاتش مال او باشد ، مثلاً دیگری وصیّت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد ، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد ، از وقتی که مرده ، اجاره باطل است ، و اگر مالک فعلی آن اجاره را امضاء کند صحیح می‌شود ، و وجه اجاره مدتی که بعد از مردن اجاره دهنده باقی مانده است ، به مالک فعلی راجع می‌شود .