مال الاجاره
مالی كه بايد مستأجر بابت اجاره بپردازد.
اگر پیش از آن که مدّت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد ومستأجر باید مال الاجاره را بفروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد ومشتری علم باجاره دادن او داشته باشد.
عنوان مسئله:
اگر پیش از آن که مدّت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد ومستأجر باید مال الاجاره را بفروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد ومشتری علم باجاره دادن او داشته باشد.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- تصرّف مستأجر در ملک اعمّ از خانه و مغازه پس از انقضای مدّت اجاره، بدون اجازه مالک با فرض آن که مستأجر خود نیز در مضیقه است و چارهای ندارد، چگونه است؟
- شخصی ملک موقوفهای را اجاره میکند سپس بخشی از زمینهای موات حریم آن را احیاء میکند، آیا مستأجر میتواند مالک آنها شود؟
- نظر اسلام را پیرامون مسئله ذیل که در بانکها یا شرکتها (اشخاص حقوقی و یا بعضاحقیقی) صورت میگیرد، بیان فرمائید: ملکی که با مشارکت مدنی خریده می‌شود و آن را به دیگری به شرط تملیک اجاره میدهند که پس از پرداخت مبلغ مورد قرارداد که طبعابیش از پولی است که ملک با آن خریده شده تملک آن به مستأجر داده می‌شود؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا در صورت عدم دریافت مورد اجاره توسط مستاجر و یا عدم استفاده مستاجر از مورد اجاره موجر می تواند مال الاجاره رامطالبه کند؟
- [آیت الله بهجت] حدود سی سال قبل موجر به مستأجر گفته است: ملک را به تو اجاره می دهم، اگر مستأجر قبلی را برای بیرون رفتن حاضر کنی و او هم مبلغی به مستأجر اولی داده و او رفته و مستأجر دوم در طول چند سال ملک را اجاره کرده و مال الاجاره را مرتّب داده است. حالا که می خواهد ملک را تخلیه کند، ادّعای سرقفلی می کند، آیا مستأجر دوّم دارای حقّ سرقفلی است؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا اگر مال مورد اجاره را به مستأجر یا شخص دیگر بفروشد اجاره به هم می خورد؟
- [آیت الله بهجت] اگر مستأجر از موجر بخواهد اصلاحات و تغییراتی در ملک و مال مورد اجاره ایجاد کند، مخارج آن بر عهده ی موجر است یا مستأجر؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا قبل از تحویل مال اجاره شده، موجر می تواند مال الاجاره را مطالبه کند؟
- [آیت الله بهجت] آیا مستأجر باید اجاره بهاء را به کسی که خود را صاحب ملک می داند و آن را به مستأجر اجاره داده است بپردازد و یا به کسی که سند ملک دارد و ادعای مالکیت می کند؟
- [آیت الله خوئی] ملک موقوفه که مثلاً گندم کار است و جریبی ده من گندم مال الاجاره او هست آیا شخص میتواند که چند سال به همین مقدار مال الاجاره اجاره کند و هر ساله این مال الاجاره را بپردازد و به مصرف برساند و اما ملک را به خرج خودش به صورت محوطه و باغ در بیاورد و غرس اشجار نماید و انتفاع از ثمره و اشجارش تا موعد معین مثلاً سی سال یا بیشتر ببرد، یا از برای همیشه به این نحوه در ید خودش یا وارثش باشد و همین مال الاجاره را بپردازد.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر کسی بدون اجازه متولی شرعی زمین موقوفه را به اجاره بدهد، و مال الاجاره را به مصرف وقف برساند، چه حکمی دارد؟ و آیا اجاره کننده ضامن است؟
- [آیت الله بروجردی] شخصی ملکی را وقف اولاد کرده نسلاً بعد نسل تا به یکی ازنسلهای او رسیده و او از شِدَّت فقر ملک مزبور را سیزده ساله به مبلغ ناچیزی اجاره داده، بعد از یک سال مرحوم شده و دو دختر از موجر مانده و ما ترکی غیر از این موقوفه از او نمانده، آیا این ملک تا دوازده سال دیگر باید در اختیار مستأجر آن مرحوم باشد و به همان مال الاجاره به دختران آن مرحوم منتقل می‌شود؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] آیا شوهر می تواند ملک پدری همسر خودش را بدون اجازه اش بفروشد یا اجاره دهد؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- اجاره دهنده ومستأجر لازم نیست صیغه عربی بخوانند، بلکه اگر مالک بکسی بگوید ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید قبول کردم، اجاره صحیح است، و نیز اگر حرفی نزنند ومالک به قصد این که ملک را اجاره دهد آن را به مستأجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد، اجاره صحیح می‌باشد.
- هرگاه چیزی را که اجاره داده تحویل دهد، اگرچه مستأجر تحویل نگیرد، یا تحویل بگیرد و تا آخر مدّت اجاره از آن استفاده نکند، باید مال الاجاره آن را بدهد.
- اگر ملکی را بر افراد مخصوصی مثلاً بر اولاد خود وقف کند که هر طبقهای بعد از طبقه دیگر از آن استفاده کنند، چنانچه متولّی ملک آن را اجاره دهد وبمیرد، اجاره باطل نمیشود در صورتی که مراعات مصلحت وقف وطبقه بعد شده باشد ولی اگر متولّی نداشته باشد ویک طبقه از کسانی که ملک بر آنها وقف شده، آن را اجاره دهند و در بین مدّت اجاره بمیرند اجاره باطل می‌شود مگر آن که طبقه بعدی اجاره دهند و در صورتی که مستأجر مال الاجاره تمام مدّت را داده باشد، مال الاجاره از زمان مردنشان تا آخر مدّت اجاره را از مال آنان میگیرد.
- اگر بعد از تمام شدن مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد مثلاً اگر خانهای را یکساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه تومان است باید پنجاه تومان را بدهد، اگر دویست تومان است باید دویست تومان را بپردازد و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدّت اجاره معلوم شود که باطل بوده، باید اجاره آن مدّت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- اگر خانهای را که مثلاً دو اطاق دارد اجاره دهد ویک اطاق آن خراب شود، چنانچه فوراً آن را بسازد وهیچ مقدار از استفاده آن از بین نرود اجاره آن باطل نمیشود ومستأجر هم نمیتواند اجاره را به هم بزند ولی وقوعش بعید است که بتواند فوراً تغییر نماید که هیچ مقدار از استفاده آن از بین نرود ولذا بنظر میرسد اجاره نسبت به آن باطل باشد و در باقیمانده میتواند اجاره را، مستأجر به هم بزند وهم چنین اگر ساختن آن به قدری طول بکشد که مقداری از استفاده مستأجر از بین برود، اجاره به آن مقدار باطل می‌شود ومستأجر میتواند اجاره باقیمانده را به هم بزند.
- کسانی که مغازهای میسازند ومبالغی خرج نموده وبقیمت عادلانه روز اجاره میدهند وسرقفلی هم نمیگیرند ولی در اجاره شرط مینمایند که مادامی که مستاجر در آنجا ساکن است حق تخلیه وافزودن اجاره را ندارند وسال به سال باید اجاره را تمدید نمایند و با مرور زمان اجاره محل ترقّی میکند در این صورت مستاجر حق انتقال دادن به دیگری را ندارد وموجر ملزم نیست به انتقال بدیگری رضایت بدهد، ولی شخص ثالثی بعنوان مشتری پیدا می‌شود ومستاجر را تطمیع نموده میگوید اگر شما این محل را تخلیه کنی صد هزار ریال مثلاً من به شما میدهم آنوقت میرود ومالک را راضی مینماید که مبلغی بگیرد و به همین شخص اجاره دهد و آن شخص مبلغ صد هزار ریال را به مستاجر اول داده و او تخلیه کرده سپس خود از مالک با دادن مبلغی که وعده نموده اجاره میکند مبلغ صد هزار ریال برای مستاجر اول حلال است زیرا که در مقابل انتقال محل مزبور چیزی نگرفته که ذی حق نباشد بلکه فقط در مقابل تخلیه محل وجه را گرفته که حق داشت تخلیه ننماید ومشتری از صاحب ملک به اجاره محل را تصرف مینماید، توضیح آن که: در این صورت سرقفلی در مقابل تخلیه محل است واجاره محل از صاحب ملک است.
- خرید وفروش ملکی که آن را به دیگری اجاره دادهاند اشکال ندارد، ولی استفاده آن ملک در مدّت اجاره مال مستأجر است و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره دادهاند یا بگمان این که مدّت اجاره کم است ملک را خریده باشد، پس از اطلاع میتواند معامله خودش را به هم بزند.
- اینگونه محل کسبها سه قسم است: در یک قسم آن کسب کردن وسرقفلی گرفتن برای آن بدون اذن ورضای مالک حرام و در دو قسم دیگر سرقفلی گرفتن مشروع است، وملاک مشروعیّت وعدم مشروعیّت آن این است که در هر مورد که موجر حق تخلیه وبالا بردن مبلغ اجاره را داشته باشد ومستاجر بزور متکی شده نه باجاره بیفزاید ونه تخلیه کند در این مورد سرقفلی گرفتن وکسب کردن در آن محل بدون رضای صاحب ملک جائز نبوده وحرام است و در هر مورد که صاحب ملک حق بالا بردن وجه اجاره و یا تخلیه را ندارد ومستاجر حق تخلیه را به دیگری دارد بدون رضای مالک سرقفلی گرفتن مشروع وکسب کردن جائز است، و در مسائل بعد برای هر سه قسمت مثال واضحی ذکر می‌شود تا مطلب روشن گردد.
- املاکی که در زمان سابق صحبت سرقفلی در بین نبوده ومالک میتوانست هر وقت مدت اجاره سرآمد محل را تخلیه و یا مبلغ اجاره را اضافه نماید ومستاجر هم باید تخلیه یا مبلغ اجاره را زیاد کند در همچو وقتی اجاره داده شده و هیچگونه شرطی وشروطی نسبت به افزایش وجه اجاره وتمدید مدت در بین نبوده و بعداً از طرف دولت قانونی وضع شده که موجر نتواند ملک را تخلیه و یا مبلغ اجاره را زیاد نماید حال اگر مستاجر با اتکأ این مساعدت دولت محل مزبور را خالی نمیکند وبر مبلغ اجاره هم نمیافزاید در صورتی که نظایر آن محل که بعد از این قانون اجاره داده می‌شود چند برابر بیشتر است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده، در این صورت سرقفلی گرفتن مستاجر مشروع نبوده وتصرّفاتش هم در محل مزبور بدون رضای مالک حرام خواهد بود.
- اگر پیش از ابتدای مدّت اجاره، ملک به طوری خراب شود که هیچ قابل استفاده نباشد، یا قابل استفادهای که شرط کردهاند نباشد، اجاره باطل می‌شود وپولی که مستأجر به صاحب ملک داده به او بر میگردد، بلکه اگر طوری باشد که بتواند استفاده مختصری هم از آن ببرد، میتواند اجاره را به هم بزند و اگر مدّتی استفاده کرده، اجرْ المثل آن را بدهد.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله سیستانی] اگر پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود ، ملک را به مستأجر بفروشد ، اجاره بهم نمی‌خورد ، و مستأجر باید مال الاجاره را بدهد ، و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد .
- [آیت الله بروجردی] اگر پیش از آن که مدت اجاره تمام شود ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد و مستأجر باید مال الاجاره را به فروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] اگر پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود؛ ملک را به مستاجر بفروشد؛ اجاره به هم نمی خورد و مستاجر باید مال الاجاره را بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر پیش از آن که مدّت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد اجاره بهم نمی خورد و مستأجر باید مال الاجاره را به فروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله نوری همدانی] اگر پیش از آنکه مدّت اجاره تمام شود ، ملک را به مستأجر بفروشد اجاره بهم نمی خورد و مستأجر باید مال الاجاره را به فروشند ه بدهد ، و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد .
- [آیت الله سبحانی] اگر پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد اجاره به هم نمی خورد و مستأجر باید مال الاجاره را به فروشنده بدهد، و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله وحید خراسانی] اگر پیش از ان که مدت اجاره تمام شود ملک را به مستاجر بفروشد اجاره به هم نمی خورد و مستاجر باید مال الاجاره را بدهد و همچنین است اگر ان را به دیگری بفروشد
- [آیت الله اردبیلی] اگر پیش از آن که مدّت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد و مستأجر باید اجاره بها را به فروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله خوئی] اگر پیش از آن که مدت اجاره تمام شود ملک را به مستأجر بفروشد اجاره به هم نمی‌خورد و مستأجر باید مالالاجاره را بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- [آیت الله مکارم شیرازی] هرگاه پیش از تمام شدن مدت اجاره، ملک را به مستأجر بفروشد اجاره به هم نمی خورد و مستأجر باید مال الاجاره را بپردازد، همچنین اگر به دیگری بفروشد باز اجاره به حال خود باقی است.