فرق، شباهت و اثر فسخ و باطل شدن در عقد اجاره چیست؟

الف. از موضوعاتی که در مباحث فقهی و حقوقی مورد بحث قرار می‌گیرد، مبحث فسخ و بطلان عقد است.
«فَسخ» در لغت، به معنای «نقض»، «زایل گردانیدن»،[1] و «تباه کردن»[2] آمده است. و در اصطلاح فقهی؛ به انحلال و پایان دادن عقد که از روی اراده و قصد انجام می‌گیرد فسخ می‌گویند و به دو صورت تحقق پیدا می‌کند: یا به اراده هر دو طرف معامله و یا به اراده یکی از دو طرف است.[3]
«بطلان»؛ از ریشه «ب ط ل» به معانی مانند «ضایع شدن»،[4] «هدر دادن»،[5] «فاسد و نابود کردن چیزی به حق یا باطل»،[6] و «سقوط حکم»[7]  آمده است. همچنین گفته شده «باطل» نقیض «حق» است.[8]
در اصطلاح فقهی؛ «بطلان»؛ حکم شرعی وضعی در مقابل صحّت و درستی است[9] که معنای آن در عبادات با معاملات فرق می‌کند؛ بطلان در عبادات به معنای این است که فلان عمل عبادی اعتبار ندارد و گویا اصلاً انجام نشده است؛ مانند این‌که کسی بدون وضو نماز بخواند.[10] اما بطلان در معاملات؛ یعنی فساد معامله؛ و فساد معامله؛ یعنی این‌که معامله به صورت غیر شرعی انجام گرفته است که یا از اصل غیر شرعی است، و یا اصل معامله شرعی است، اما به جهت رعایت نکردن شرط و یا امر دیگری که در درستی معامله معتبر است، توصیف به فساد می‌شود.[11]
گفتنی است؛ معنایی که از «فسخ» و «بطلان» در بالا گفته شد؛ معنایی است که بطلان قسیم و در برابر فسخ قرار می‌گیرد؛ هر چند نتیجه برخی از موارد فسخ، بطلان معامله است. و این یک نوع اثر برای فسخ است.
ب. اجاره، از عقود لازم است. از این‌رو، فسخ  آن جز با اقاله جایز نیست.[12] البته بنابر قول مشهور، اجارۀ معاطاتی (معامله بدون خواندن الفاظ ایجاب و قبول در عقد)[13] عقد لازم به شمار نیامده و فسخ آن برای هر یک از طرفین، تا زمانی که در عوض یا عین مورد اجاره تصرّف نشده باشد، جایز است.[14]
چیزهایی که موجب بطلان عقد اجاره می‌شوند، عبارتند از:
1. نداشتن شرطی از شرایط صحت معامله؛
2. از بین رفتن عین  مورد اجاره قبل از تحویل به مستأجر یا پس از تحویل و پیش از استفاده از آن؛
3. خارج شدن مورد اجاره از قابلیّت انتفاع و بهره‌برداری.[15]
4. اِعمال «خیار»[16] از طرف موجر یا مستأجر و یا اقاله اجاره توسط آنها.[17] در نتیجه با جریان یکی از اسباب فسخ نیز عقد اجاره باطل می‌شود.
با توجه به مطالبی که بیان شد؛ میان فسخ و بطلان در عقد اجاره، از جهت آثار شرعی تفاوت وجود دارد، که به ذکر دو نمونه بسنده می‌شود:
یک. فقها به صورت یک قاعدۀ کلّی در باب اجاره آورده‌اند که؛ در صورتی که معلوم شود، اجاره از اول باطل بوده است، چنان‌چه مستأجر از منفعت مال استفاده کرده باشد، پرداخت اجرة المثل (دستمزد متعارف برای استفاده از همانند آن مال یا عمل مورد اجاره)[18] بر وی واجب می‌شود،[19] امّا در صورتی که اجاره (پس از انعقاد صحیح آن) به یکی از اسباب فسخ، باطل شود، بنا بر قول مشهور، مقدار اجرت نسبت به مدّت گذشته از اجرة المسمّی (دستمزد تعیین شده در عقد) ثابت است و نسبت به مدّت باقی مانده، اجرت به مستأجر بازگردانده می‌شود.[20]
دو. فسخ، توسط یکی از دو طرف و یا هر دو طرف معامله به صورت ارادی تحقّق پیدا می‌کند، اما بطلان عقد به جهت رعایت نکردن شرایط عقد است.   [1] . ابن منظور، محمد بن مکرم، لسان العرب، ج 3، ص 44، دار الصادر، بیروت، چاپ سوم، 1414ق؛ لغت‌نامه دهخدا، واژه «فسخ». [2] . بستانی، فؤاد افرام، مهیار، رضا، فرهنگ ابجدی عربی - فارسی، ص 663، انتشارات اسلامی، تهران، چاپ دوم، 1375ش. [3] . عبد الرحمان، محمود، معجم المصطلحات و الألفاظ الفقهیة، ج 1، ص 318، دار الفضیلة، قاهره، 1419ق. [4] . فرهنگ ابجدی عربی – فارسی، ص 187. [5] . جوهری، اسماعیل بن حماد، الصحاح، محقق و مصحح: عطار، احمد عبد الغفور، ج 4، ص 1635، بیروت، چاپ اول. [6] . راغب اصفهانی، حسین بن محمد، مفردات ألفاظ القرآن، ص 130، دار القلم، بیروت، چاپ اول. [7] . معجم المصطلحات و الألفاظ الفقهیة، ج 1، ص 388. [8] . فراهیدی، خلیل بن احمد، کتاب العین، محقق و مصحح: مخزومی، مهدی، سامرائی، ابراهیم، ‌ج 7، ص 431، نشر هجرت، قم، چاپ دوم، 1410ق. [9] . جمعی از پژوهشگران زیر نظر هاشمی شاهرودی، سید محمود، فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت(ع)، ج 1، ص 218، مؤسسه دائرة المعارف فقه اسلامی بر مذهب اهل بیت(ع)، قم، چاپ اول، 1426ق. [10] . معجم المصطلحات و الألفاظ الفقهیة، ج 1، ص 388. [11] . همان، ص 388 – 389. [12] . موسوی خویی، سید ابو القاسم، المستند فی شرح العروة الوثقی، کتاب الاجارة، مقرر: بروجردی، مرتضی، ص 112.  ‌ [13] . ر.ک: مشکینی، میرزا علی، مصطلحات الفقه، ص 500 – 501. [14] . المستند فی شرح العروة الوثقی، کتاب الاجارة، ص 112. [15] . طاهری، حبیب الله، حقوق مدنی، ج 4، ص 197 – 199، دفتر انتشارات اسلامی، قم، چاپ دوم، 1418ق. [16] . در اجاره، خیار شرط، خیار تخلف شرط، خیار عیب، خیار رؤیت و دیگر خیارها غیر از خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تأخیر، جاری است. امام خمینی، نجاة العباد، ص 250، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی (قدس سره)، تهران، چاپ اول، 1422ق. [17] . همان، ص 200؛ المستند فی شرح العروة الوثقی، کتاب الاجارة، ص 112.     [18] . فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت(ع)، ج 1، ص 247. [19] . نجفی، محمد حسن، جواهر الکلام فی شرح شرائع الإسلام، محقق و مصحح: قوچانی، عباس، آخوندی، علی، ج 27، ص 246، دار إحیاء التراث العربی، بیروت، چاپ هفتم، بی‌تا؛ حسینی عاملی، سید جواد بن محمد، مفتاح الکرامة فی شرح قواعد العلاّمة، محقق و مصحح: خالصی، محمد باقر، ج 19، ص 410، دفتر انتشارات اسلامی، قم، چاپ اول، 1419ق. [20] . طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم، العروة الوثقی (المحشّٰی)، محسنی سبزواری، احمد، ج 5، ص 41، دفتر انتشارات اسلامی، قم، چاپ اول، 1419ق.