سر قفلی
وجه دریافتى هر یک از مستأجر و مالک از دیگرى یا از شخصى سوم در ازای حق پیشه و کسب را سرقفلى گویند. از احکام سرقفلى در مسائل مستحدثه و نیز باب خمس سخن گفته‌اند.
مغازه ای بدون حق سر قفلی اجاره داده شده است آیا بعاد از مدت 15 سال به مستاجر حق کارو پیشه تعلق می گیرد .
چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال 1376 منعقد و شرایط و مکانیزم حقوقی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مراعات شده باشد ، این قرارداد مشمول تعلق حق کسب و پیشه نمی گردد . لکن اگر قرارداد موصوف مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 قرار گیرد و یا اینکه علی رغم انعقاد بعد از سال 1376 شرایط مذکور در قانون سال 76 رعایت نشده باشد حتی در صورت عدم ذکر سرقفلی در قرارداد ، مستاجر از حق کسب و پیشه برخوردار می شود . www.hvm.ir
چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال 1376 منعقد و شرایط و مکانیزم حقوقی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مراعات شده باشد ، این قرارداد مشمول تعلق حق کسب و پیشه نمی گردد . لکن اگر قرارداد موصوف مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 قرار گیرد و یا اینکه علی رغم انعقاد بعد از سال 1376 شرایط مذکور در قانون سال 76 رعایت نشده باشد حتی در صورت عدم ذکر سرقفلی در قرارداد ، مستاجر از حق کسب و پیشه برخوردار می شود . www.hvm.ir
عنوان سوال:
مغازه ای بدون حق سر قفلی اجاره داده شده است آیا بعاد از مدت 15 سال به مستاجر حق کارو پیشه تعلق می گیرد .
پاسخ:
چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال 1376 منعقد و شرایط و مکانیزم حقوقی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مراعات شده باشد ، این قرارداد مشمول تعلق حق کسب و پیشه نمی گردد .
لکن اگر قرارداد موصوف مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 قرار گیرد و یا اینکه علی رغم انعقاد بعد از سال 1376 شرایط مذکور در قانون سال 76 رعایت نشده باشد حتی در صورت عدم ذکر سرقفلی در قرارداد ، مستاجر از حق کسب و پیشه برخوردار می شود .
www.hvm.ir
- [آیت الله سبحانی] شخصی با اذن مالک به مدت 10 سال در مغازه به کسب و کار اشتغال داشته است مثلاً مستأجر بوده است، سپس شهرداری این ملک را به جهت برنامه های عمومی تملک نموده و مبلغی را به عنوان ثمن عین و مبلغی به عنوان کسب و پیشه پرداخته است حق کسب و پیشه به چه کسی تعلق دارد؟
- [آیت الله سبحانی] آیا مالک می تواند سرقفلی مغازه را که مستأجر آن مغازه، دارای حق کسب و پیشه است به شخص ثالثی بفروشد؟
- [آیت الله سبحانی] مغازه ای را در سال 1358 به مدت 10 سال به شخصی اجاره دادم وی پس از پایان مدت اجاره از تخلیه دکان خودداری کرد و درخواست حق کسب و پیشه نمود آیا درخواست وی شرعاً جایز است؟
- [آیت الله بهجت] دو باب مغازه به صورت رهن و اجاره، بیست سال قبل کرایه داده می شود. از بابت رهن مبلغ سی هزار تومان و از بابت کرایه ماهیانه هزارتومان تعیین می شود و با شرایط ذیل اجاره داده می شود. الف) مدت اجاره سه سال تمام است. ب) پس از پایان مدت سه ساله، مستأجر ملزم به تخلیه و تحویل مغازه ها می باشد که در برابر اخذ مبلغ مورد رهن، مغازه ها را صحیح و سالم و بدون عذر و بهانه تحویل دهد (مالک وجهی به عنوان سرقفلی یا پیشینه حقّ کسب و پیشه از مستأجر دریافت نکرده است).
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی بدون گرفتن سرقفلی مغازه خود را اجاره داده است، مستأجر بعد از مدتی مغازه را با گرفتن سرقفلی به فرد دیگری می دهد و مالک مغازه، نسبت به اجاره با مستأجر جدید اقدام می کند، امّا در ضمن عقد اجاره تصریح می کند که نسبت به سرقفلی مغازه، ضمانت و مسؤولیتی ندارم، حال که مستأجر دوم می خواهد مغازه را تخلیه و تحویل دهد از مالک مغازه ادعای سرقفلی می کند، آیا چنین حقی را دارد؟
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفا در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری می فروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خودعمل نمی کند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین می تواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بی خبر بوده است؟
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می‌دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفاً در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری میفروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می‌شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خود عمل نمیکند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می‌شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین میتواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بیخبر بوده است؟
- [آیت الله بهجت] شخصی سی سال قبل از مالکی مغازه ای به عنوان اجاره تقاضا می کند. مالک می گوید: اگر بتوانید مستأجری که فعلاً در مغازه است را راضی کنید، به شما اجاره می دهم. متقاضی مبلغ هفت هزار تومان به مستأجر سابق داده و کلید و مغازه را تحویل می گیرد و با اجازه مالک، کل ساختمان را تجدید بنا و هر سه سال اجاره را مطابق معمول و رضایت مالک می پردازد. آیا سرقفلی این مغازه پس از سی سال مربوط به مستأجر فعلی می باشد؟
- [آیت الله بروجردی] متداول شده که مستأجرین دکّانها مبلغی به عنوان سر قفلی میگیرند و دکّان استیجاری خود را واگذار به مستأجر دیگر می‌نمایند، آیا شرعاً گرفتن سرقفلی چه صورت دارد؟
- [آیت الله بهجت] شخصی سرقفلی مغازه ای را همراه با مبلغ معینی اجاره نموده اما مالک هر از چند وقت اجاره را بیشتر از مغازه های مجاور بالا می برد، در حال حاضر، آیا مستأجر می تواند سرقفلی مغازه را به فرد دیگر بفروشد و اگر مالک درصدی از چیزی که مستأجر به عنوان سرقفلی می گیرد را مطالبه نماید، چه وجهی خواهد داشت؟
- [آیت الله علوی گرگانی] اشخاصی که مغازهای را میسازند ومبالغی خرج میکنند ومبلغ اجاره مغازه مزبور در هر ماه مثلاً ده هزار ریال ارزش دارد ولی چون پول لازم دارند با رضا و رغبت خود این مغازه را بمدت یک سال به ماهی یک هزار ریال بعلاوه مبلغ پانصد هزار ریال اجاره داده و در ضمن شرط میکنند که تا زمانی که مستاجر در محل مزبور ساکن است سال بسال اجاره را به همان یکهزار ریال تمدید نموده وحق افزودن را بر وجه اجاره نداشته باشند و چنانچه مستاجر بخواهد محل اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر با همان شخص طبق اجاره مستاجر اول رفتار نماید یعنی بر مبلغ اجاره نیفزوده و سال بسال به همان مبلغ اول اجاره را تجدید نماید در این صورت مستاجر میتواند محل را بدیگری واگذار نماید وسرقفلی را که داده یا زیادتر یا کمتر در مقابل تخلیه محل ورفع ید از سکونت در آن از آن شخص که به او واگذار کرده اخذ نماید، وصاحب ملک حق مخالفت نداشته چون مستاجر طبق شرطی که نموده باخذ سرقفلی وواگذاری ذی حق خواهد بود و سرقفلی که گرفته مشروع است.
- [آیت الله سیستانی] اجاره کردن جایی مانند محل کسب و تجارت، برای مستأجر حقّی در آن ایجاد نمیکند، و او پس از پایان مدت اجاره نمیتواند مانع تصرف مالک در ملکش و تخلیه آن یا افزایش مبلغ اجاره سابق شود. همچنین اقامت طولانی مستأجر در محلی و رواج پیشه و ارزش پیدا کردن محل و بدست آوردن موقعیت تجاری آن، هیچیک حقّی برای او در ماندن در آنجا به وجود نمیآورد، و پس از پایان مدت اجاره، بر او واجب است، محل را تخلیه و تسلیم مالکش کند. و در صورتی که مستأجر از قانون دولتی که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیه محل اجاره و یا افزایش میزان اجاره منع میکند استفاده نماید و از تخلیه محل یا افزایش میزان اجاره خودداری کند، عملش حرام است و تصرف او در محل بدون رضایت مالکش غصبی است. و اگر مبلغی را در قبال تخلیه محل دریافت کند، حرام است.
- [آیت الله صافی گلپایگانی] . کسی که ملکی را اجاره می کند و در هنگام اجاره در ضمن عقد لازم با مالک شرط می کند که پس از انقضاء مدت اجاره باز هم ملک را به او اجاره دهد و اگر بخواهد به دیگری اجاره دهد با اجازه او باشد اقوی صحت این شرط است و بر مالک تکلیفاً واجب است که بر طبق شرط عمل کند و چنان چه عمل نکند معصیت کرده، بنابراین اگر بخواهد به دیگری اجاره دهد باید با اجازه و رضایت مستأجر اول باشد و در این صورت مستأجر اول می تواند وجهی از مالک بگیرد و رضایت دهد که به دیگری اجاره داده شود یا از دیگری وجهی بگیرد و او را معین نماید و نیز مالک می تواند موقعی که می خواهد ملکی را اجاره دهد با مستأجر قرار بگذارد که این ملک را اجاره می دهم مثلاً به مدت دو سال به مال الاجاره یکصد هزار تومان نقد و ماهی یکصد تومان و آنچه به عنوان سر قفلی گرفته می شود چنان چه به نحوی که ذکر شد انجام گیرد بی اشکال است. و جایز نیست مستأجر به استناد بعض قوانین غیر مشروعه پس از انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری کند و چنان چه خودداری کند غاصب و ضامن است.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر شخصی غیر از خانه، مغازه و اطاق، چیز دیگری را از فردی اجاره نماید، مثل اینکه زمین را اجاره کند و مالک با او شرط نکند که فقط خودش از آن استفاده نماید، دراین صورت (مستأجر) می تواند مورد اجاره را به هر قیمتی که بخواهد به دیگری اجاره دهد، هر چند قیمت این اجاره از قیمت اجاره شده قبلی بیشتر باشد و احتیاط واجب در آسیاب و کشتی هم این است که گرانتر از آنچه اجاره کرده به دیگری اجاره ندهد.
- [آیت الله خوئی] محلهائی که پس از جعل قانون مالک و مستأجر اجاره داده شده است و با مبلغ اجارة آن محل در هر ماه مثلًا یک هزار تومان ارزش داشته است ولی موجر با گرفتن مبلغی مثلًا پنجاه هزار تومان از مستأجر با رضایت خود محل را به کمتر از آن مبلغ اجاره می‌دهد و در ضمن شرط میکند که سال به سال اجاره را برای مستأجر تجدید کند یا بر کسی که مستأجر به او واگذاری میکند، بدون افزودن بر مبلغ اجاره به همان شخص دوم اجاره دهد. در این صورت جایز است مستأجر برای تخلی محل بر دیگری و رفع ید از سکونت در آن محل سرقفلی را که داده یا کمتر یا بیشتر از آن دریافت کند و مالک بر طبق شرطی که کرده است، حق مخالفت و ممانعت ندارد.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] سرمایه (یعنی هر چه انسان برای کسب درآمد از آن استفاده می کند مثل زمین کشاورزی، گاو و گوسفند، ماشین سواری یا مغازه و خانه برای اجاره دادن) تا مقداری که انسان برای امرار معاش خود به آن نیاز دارد خمس ندارد و لو از درآمد سال خود یا از پولی تهیه شده که اگر باقی بماند، خمس به آن تعلق می گیرد.
- [آیت الله مکارم شیرازی] هرگاه کارگر یا کارمندی خود را در استخدام و اجاره دیگری قرار دهد نمی تواند او را به استخدام و اجاره دیگری درآورد، مگر این که ظاهر کلام یا عملش این باشد که مستأجر از این جهت آزاد است، در این صورت چنانچه او را به زیادتر از آن مبلغ واگذار کند اشکال دارد ولی در غیر خانه و مغازه و اجیر اشکال ندارد.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر خانه یا مغازه یا اطاقی را اجاره کند و صاحب ملک با او شرط کند که فقط خود او از آنها استفاده نماید یا اجاره منصرف به این معنی باشد، مستأجر نمی تواند آن را به دیگری اجاره دهد و اگر شرط نکند و منصرف به این معنی هم نباشد می تواند آن را به دیگری اجاره دهد. ولی اگر بخواهد به زیادتر از مقداری که اجاره کرده آن را اجاره دهد، باید در آن، کاری مانند تعمیر و سفید کاری انجام داده باشد یا به غیر جنسی که اجاره کرده آن را اجاره دهد مثلا اگر با پول اجاره کرده به گندم یا چیز دیگر اجاره دهد.
- [آیت الله اردبیلی] اگر خانه یا مغازه را اجاره کند و صاحب ملک با او شرط کند که فقط خود او از آنها استفاده نماید یا از ظاهر کلام او این چنین فهمیده شود، مستأجر نمیتواند آن را به دیگری اجاره دهد و اگر شرط نکند یا از ظاهر کلام او این چنین فهمیده نشود، میتواند آن را به دیگری اجاره دهد؛ ولی اگر بخواهد به زیادتر از مقداری که اجاره کرده آن را اجاره دهد، باید در آن کاری مانند تعمیر و سفید کاری انجام داده باشد یا به غیر جنسی که اجاره کرده آن را اجاره دهد، مثلاً اگر با پول اجاره کرده به گندم یا چیز دیگری اجاره دهد.
- [آیت الله سیستانی] اگر مالک محلی را مثلاً به مدت یک سال به ده هزار تومان اجاره دهد و علاوه بر آن مبلغ پنجاههزار تومان از او بگیرد و در ضمن عقد شرط کند، که سالانه با همین مبلغ و بدون افزایش، اجاره او را تمدید کند و یا به همان میزان به کسی که مستأجر محل را به او واگذار کند (مستأجر دوم) اجاره دهد، و همچنین مستأجر سوّم و... در این صورت جایز است که مستأجر در قبال دریافت مبلغی مساوی یا بیشتر و یا کمتر از آنچه نقداً به مالک پرداخته، طبق توافق این حق که با چنین شرطی بدست آورده است به دیگری واگذارد.