شرط ضمن عقد
شرط ضمن عقد شرطی است که در ضمن عقد ذکر می‌شود و الزام و التزام به آن واجب است. از احکام آن به تفصیل در باب تجارت سخن گفته اند.
این جانب منزل خود را فروختم و هنگام معامله با خریدار شرط کردم که مالیات دولتی و هزینه دفتر ثبت اسناد برعهده خریدار باشد و او قبول کرد، در زمان معامله، مالیات و هزینه دفتر هفت درصد بود ولی در زمان انتقال سند و رسمی شدن معامله مالیات و هزینه افزایش یافت، آیا تفاوت و اضافه، طبق شرط ضمن عقد معامله، برعهده خریدار است یا برعهده طرفین یا برعهده این جانب است؟
بعد از تحقق معامله، کم کردن تاریخ و پرداخت پول کمتر به عنوان تنزیل مانعی ندارد. ولی افزودن تاریخ با افزایش چک ربا محسوب می شود و حرام است.
بعد از تحقق معامله، کم کردن تاریخ و پرداخت پول کمتر به عنوان تنزیل مانعی ندارد. ولی افزودن تاریخ با افزایش چک ربا محسوب می شود و حرام است.
عنوان سوال:
این جانب منزل خود را فروختم و هنگام معامله با خریدار شرط کردم که مالیات دولتی و هزینه دفتر ثبت اسناد برعهده خریدار باشد و او قبول کرد، در زمان معامله، مالیات و هزینه دفتر هفت درصد بود ولی در زمان انتقال سند و رسمی شدن معامله مالیات و هزینه افزایش یافت، آیا تفاوت و اضافه، طبق شرط ضمن عقد معامله، برعهده خریدار است یا برعهده طرفین یا برعهده این جانب است؟
پاسخ:
بعد از تحقق معامله، کم کردن تاریخ و پرداخت پول کمتر به عنوان تنزیل مانعی ندارد. ولی افزودن تاریخ با افزایش چک ربا محسوب می شود و حرام است.
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله خامنه ای] اگر اداره های رسمی از ثبت مِلک به نام خریدار خودداری کنند، آیا باعث ثبوت حق فسخ برای او می شود؟ ج) اگر بعد از معامله آشکار شود که انتقال رسمی مبیع به دیگری ممنوع است با فرض این که این امر عرفاً عیب محسوب می شود، موجب ثبوت خیار برای خریدار می گردد. س: اگر ثبت رسمی سند به نام خریدار در زمان معامله ممنوع باشد و او به آن علم داشته باشد، آیا موجب بطلان معامله می شود یا خیر؟
- [آیت الله خامنه ای] زمینی را به وکالت از مالک آن با سند عادی به شخصی فروخته و مقداری از پول آن را گرفتم و قرار شد بعد از پرداخت باقی مانده آن اقدام به ثبت رسمی سند به نام مشتری نماییم، ولی او باقی مانده پول را نپرداخت و در نتیجه سند رسمی ملک به اسم موکّل من باقی ماند و تا به حال در دفتر ثبت اسناد رسمی به نام مشتری نشده است. در خلال این مدّت مشتری، اقدام به ساخت بدون مجوّز چند مغازه در آن برای کسب و تجارت نموده است و به همین دلیل مالیاتهای غیر قابل انتظاری مثل مالیات اجاره و تعاون به آن تعلّق گرفته است، در حالی که این زمین که دوازده سال پیش با سند عادی فروخته شده، یک زمین خالی بوده و بعلاوه در قرارداد بیع تصریح شده است که هنگام ثبت سند رسمی به نام مشتری همه هزینه ها به عهده اوست، آیا مالیاتهای مذکور، شرعاً بر عهده فروشنده است یا خریدار؟
- [آیت الله خامنه ای] اینجانب خانه ای را با سند عادی خریده و بر فروشنده شرط کردم که باید در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر شود و خانه را به طور کامل به نام من کند، ولی فروشنده به تعهّد خود عمل نکرد و از تحویل خانه و ثبت سند آن به نام من خودداری نمود، آیا حق دارم انجام آن را از او مطالبه کنم؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] این جانب بموجب سند عادّی اموالی را به دیگری بطور قطعی فروخته و تحویل داده ام، تا در آینده رسماً در دفترخانه سند را به خریدار انتقال دهم، آیا به اموال معامله مذکور در فاصله بین فروش عادّی تا سند رسمی، شرعاً اجاره ای تعلق می گیرد؟ آیا می توانم اجاره ای طلب کنم؟
- [آیت الله سبحانی] فروشنده، جنسی را به صورت بیع لازم فروخته و در ضمن، شرط شده است هرگاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی حاضر نشود، معامله به خودی خود فسخ شود و بابت تخلف، بیست درصد از پیش پرداخت کسر شود. آیا این شرط صحیح است؟ آیا فروشنده می تواند عقد را در هر زمانی که بخواهد فسخ کند؟
- [آیت الله علوی گرگانی] فردی طی قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملات املاک خانهاش را به دیگری میفروشد یکی از شرایط مقرّر در قولنامه تنظیمی فی ما بین این است که ) هرگاه فروشنده در ظرف مدّت مقرّر حاضر برای انجام معامله نشود علاوه بر ردّ مبلغ دریافتی مبلغ 2 میلیون ریال از مال خود را مجاناو بلاعوض بعنوان خسارت و وجه التزام به خریدار نامبرده بپردازد( با توجّه به اینکه طبق قولنامه مدّت مقرّره برای طرفین به منظور حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انجام رسمی معامله 25 روز تعیین گردیده فروشنده با استفاده از شرط خیار پیش گفته در مدّت مقرّر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشده و اقدام به فسخ عملی قولنامه مینماید و بعد از مدّتی همان منزل را طی قراردادی جدید به شخص دیگری فروخته و پس از انجام تشریفات قانونی سند مالکیت رسمی ملک را بنام خریدار جدید انتقال و مورد معامله را نیز به تصرّف وی میدهد اینک خریدار قولنامه اوّل ضمن عدم دریافت ثمن پرداختی و وجه التزامی که به علّت استفاده فروشنده از شرط خیار مقرّره نصیب وی می‌شود، مدّعی است که خانه به وی فروخته شده و عمل فروشنده در فروش ثانوی ملک به دیگری و لو اینکه سند انتقال نیز بنام خریدار جدید صادر شده باشد، غیر شرعی و غیر قانونی است علیهذا خواهشمند است با عنایت به مراتب معروضه نظر مبارک و فتوای خود را در خصوص صحّت یا عدم صحّت عمل فروشنده در استفاده از شرط خیار مقرّره در قولنامه و فروش ثانوی ملک مورد بحث به دیگری و ادّعای خریدار اوّلیه مبنی بر غیر شرعی بودن معامله ثانوی مرقوم فرمائید؟
- [آیت الله سبحانی] منزلی را طی چند فقره چک فروختم و در ضمن عقد شرط نمودم که در صورت عدم پرداخت هر کدام از چک ها حق فسخ داشته و مجاز به انتقال مورد معامله به غیر باشم، لکن خریدار قبل از سررسید چک ها اقدام به واگذاری ملک نموده وچک ها نیز در موعد مقرّر پرداخت نگردید. آیا اکنون می توانم معامله را فسخ کنم و آیا خریدار می توانست ملک را بفروشد؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] حدود شانزده سال پیش، چند قواره زمین طیّ قولنامه به چند نفر فروخته شد، و مبلغی دریافت گردید، طبق روال معمولی بقیّه وجه زمین موکول به انتقال رسمی سند در یکی از دفاتر شد. به خاطر انقلاب اسلامی برنامه ها در هم گردیده و مسأله انتقال مسکوت ماند، در نتیجه به خریداران مراجعه گردید، یک نفر از آنان مبلغی پرداخت کرد. لکن بقیّه با بهانه هایی بقیّه مبلغ را پرداخت نکردند ولی جهت أخذ اسناد خود به سازمان زمین شهری و اداره ثبت اسناد و املاک رفته، تقاضای سند نمودند با توجّه به مصوبه مجلس شورای اسلامی از طرف اداره ثبت اسناد، موافقت مالک عنوان گردید به همین جهت از این جانب دعوت به عمل آورده شد. پس از حضور در وقت معیّن اظهار داشتم: خریداران مبلغی که در ابتدا پرداخته اند به نرخ تعیین شده قبول است، لکن مقدار پولی که نپرداخته اند با توجّه به ارزش ریالی پول و نرخ قیمتها و جریان روز از مقامات مسؤول اداره ثبت اسناد و املاک تقاضا دارم کارشناس معرفی فرمایند تا با نرخ روز بلکه مقداری هم به نفع خریداران کارشناسی فرموده محاسبه گردد، در غیر این صورت از امضای اسناد خودداری می نمایم. حکم شرعی مسأله را بیان فرمایید.
- [آیت الله مکارم شیرازی] محضر مبارک حضرت آیت الله العظمی مکارم شیرازی پس از عرض سلام و آرزوی موفقیت برای حضرت عالی و برای استقرار اسلام عزیز، لطف فرموده در موارد ذیل نظر فقهی خود را بیان فرمایید: اگر کسی با سازمان ملی زمین و مسکن ( از سازمانهای وزارت مسکن ) قراردادی جهت خرید آپارتمان تنظیم کند و در این رابطه شروط ضمن عقدی با آنها داشته باشد به شرح ذیل : بند 4 شرط ضمن عقد : اینجانب تحت هیچ عنوان اعم از موقت یا دائم، عادی یا رسمی و به هر اسم، به هر کس حق وا گذاری آپارتمان موضوع این صورت مجلس را به اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر ندارم و در صورتی که خلاف آن محرز شود سازمان مسکن اختیار تام خواهد داشت ضمن خودداری از واگذاری آپارتمان در خصوص وجوه واریز شده طبق بند م با اینجانب رفتار نماید. بند 9 : خریدار حق وا گذاری حقوق مربوط به این قرارداد را قبل از ثبت رسمی معامله در دفتر خانه اسناد رسمی به دیگری تحت هیچ عنوان حقوقی از قبیل بیع ، صلح ، رهن ، وکالت و غیره را بدون موافقت کتبی فروشنده ندارد. سئوال 1: اگر شخصی با علم به شرایط ضمن عقد فوق بدون هماهنگی با سازمان مسکن با خریدار وارد معامله شود و قبل از صدور سند رسمی از سوی اداره ثبت سه دانگ از این آپارتمان را که ساخته نشده و قیمت قطعی آن مشخص نشده را خریداری کند حکم مالکیت او چگونه است؟
- [آیت الله خامنه ای] بعد از آنکه اقدام به تأسیس شرکت و ثبت رسمی آن نمودیم اینجانب با موافقت بقیه شرکاء از سهم خود چشم پوشی کرده و آن را به شخص دیگری فروختم و او هم پول آن را به صورت چند فقره چک پرداخت نمود، ولی چکها محل نداشتند و در نتیجه به خریدار مراجعه کردم، او هم چکها را از من گرفت و سهم مرا از شرکت به خودم برگرداند ولی سند آن به طور رسمی به نام خود او باقی ماند، سپس برایم آشکار شد که سهم مزبور را به شخص دیگری فروخته است، آیا این معامله او صحیح است یاآنکه من حق مطالبه سهم خود را دارم؟