سرقفلی
وجه دریافتى هر یک از مستأجر و مالک از دیگرى یا از شخصى سوم در ازای حق پیشه و کسب را سرقفلى گویند. از احکام سرقفلى در مسائل مستحدثه و نیز باب خمس سخن گفته‌اند.
ملک‌ها و محل‌هائی که در زمان سابق پیش از جعل قانون جلوگیری مالک از اجبار مستأجر بر تخلیة محل اجاره و یا اضافه کردن حق الاجاره به اجاره داده شده و بلکه مالک می‌توانست مبلغ اجاره را بالا ببرد و یا مستأجر را وادار به تخلیه کند و هیچ‌گونه شرط و شروطی بین مالک و مستأجر در بین نبود و پس از آن جعل قانون مالک و مستأجر به پشتیبانی این قانون مستأجر حاضر نیست مالک را تخلیه کند و مبلغ اجاره را بالا ببرد و با اجارة محل‌هائی مانند آن چندین برابر بیشتر از این محل شده است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده است، در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر جایز نبوده و تصرف او در آن محل بدون رضایت مالک غصب و حرام است.
عنوان مسئله:
ملک‌ها و محل‌هائی که در زمان سابق پیش از جعل قانون جلوگیری مالک از اجبار مستأجر بر تخلیة محل اجاره و یا اضافه کردن حق الاجاره به اجاره داده شده و بلکه مالک می‌توانست مبلغ اجاره را بالا ببرد و یا مستأجر را وادار به تخلیه کند و هیچ‌گونه شرط و شروطی بین مالک و مستأجر در بین نبود و پس از آن جعل قانون مالک و مستأجر به پشتیبانی این قانون مستأجر حاضر نیست مالک را تخلیه کند و مبلغ اجاره را بالا ببرد و با اجارة محل‌هائی مانند آن چندین برابر بیشتر از این محل شده است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده است، در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر جایز نبوده و تصرف او در آن محل بدون رضایت مالک غصب و حرام است.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
سوال مرتبط یافت نشد
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می‌دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفاً در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری میفروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد میشود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خود عمل نمیکند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار میشود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین میتواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بیخبر بوده است؟
- [آیت الله خامنه ای] اگر شخصی مغازه ای را اجاره کند و علاوه بر اجاره ماهانه مبلغی را به عنوان سرقفلی بپردازد و شرط نماید که موجر هنگام تخلیه محل مبلغ سرقفلی را به قیمت فعلی آن بپردازد والا مستأجر حق خواهد داشت که سر قفلی آن مکان را به شخص دیگری بفروشد و آنجا را برای او تخلیه نماید، آیا این شرط صحیح است؟ و آیا واجب است موجر با پرداخت قیمت کنونی آن به مستأجر و یا با رضایت به واگذاری آن مکان به دیگری، به آن شرط وفا کند؟
- [آیت الله خامنه ای] اگر مستأجر هنگام تخلیه مغازه حق مطالبه عوض سرقفلی را داشته باشد، ولی مالک بر خلاف آنچه که عرفاً و قانونا متداول است از پرداخت آن خودداری کند، باقی ماندن مستأجر در آن ملک بدون رضایت مالک تا زمانی که عوض سرقفلی را دریافت کند چه حکمی دارد؟ و بر فرض که ماندن مستأجر در آن مکان جایز نباشد و غصب باشد، آیا درآمدی که از آنجا به دست می آید شرعاً حلال است؟
- [آیت الله خامنه ای] شخصی منزلی را به مبلغ معیّنی و برای مدّت مشخصی اجاره کرده، سپس مبلغی را به عنوان اجاره آن خانه برای مدّت مشخص دیگری بعد از پایان مهلت مقرّر، پیشاپیش به موجر پرداخت نموده که بیشتر از مقدار اجاره قبلی است، به این شرط که مالک تا مدّت معیّنی از او تقاضای تخلیه خانه را نکند و الا باید اجاره مدّت دوم راهم هنگام تخلیه مانند اجاره مدّت اول حساب کند و مبلغ مازاد را به او برگرداند ولی مالک قبل از پایان مدّت مزبور از او تقاضای تخلیه خانه را نمود و از بازگرداندن مبلغ اضافی هم خودداری کرد، حکم این مسأله چیست؟ و آیا جایز است مالک، مبلغی را از مستأجر در برابر هزینه رنگ کاری خانه بگیرد، با آنکه هیچ قراردادی در این زمینه بین آنان وجود ندارد؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] شخصی یک باب مغازه در سال 1360 (ه-. ش) به مبلغ معلومی طبق قرارداد منعقده فیما بین مالکین و خریدار به سرقفلی خریده و مبلغ قرارداد آن روز را پرداخت نموده است. در پایین قرارداد عبارت ذیل آمده است (مورد معامله سرقفلی و حقّ اولویّت و انتقال به دیگری است ولی باید در موقع فروش رضایت مالکین اصلی را طبق قانون سرقفلی از سود مورد معامله جلب نماید و در ضمن اجاره از زمان تحریر لغایت دو سال تمام به مبلغ ماهیانه یکصد تومان منظور و مقرر گردید) با توجّه به شرایط ذکر شده فوق: الف) آیا مالکین یا مالک از نظر شرعی میتواند بدون رسیدن به توافق با صاحب سرقفلی مبلغ مال الاجاره را هر سال افزایش دهد؟ ب) در صورت افزایش فرق بین سرقفلی و اجاره چه خواهد بود؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- املاکی که در زمان سابق که صحبت سرقفلی در بین نبوده و مالک می‌توانست هر وقت که مدت اجاره سرآمد محل را تخلیه کند و یا مبلغ اجاره را اضافه نماید و مستأجر هم باید تخلیه یا مبلغ اجاره را زیاد کند در همچو وقتی اجاره داده شده و هیچ گونه شرطی و شروطی نسبت به افزایش وجه اجاره و تمدید مدت در بین نبوده و بعداً از طرف دولت قانونی وضع شده که موجر نتواند ملک را تخلیه و یا مبلغ اجاره را زیاد نماید حال اگر مستأجر با تکاء این مساعدت دولت محل مزبور را خالی نمیکند و بر مبلغ اجاره هم نمیافزاید درصورتی که نظائر آن محل که بعد از این قانون اجاره داده میشود چند برابر بیشتر است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر مشروع نبوده و تصرفاتش هم در محل مزبور بدون رضای مالک حرام خواهد بود.
- محل‌هائی که پس از جعل قانون مالک و مستأجر اجاره داده شده است و با مبلغ اجارة آن محل در هر ماه مثلًا یک هزار تومان ارزش داشته است ولی موجر با گرفتن مبلغی مثلًا پنجاه هزار تومان از مستأجر با رضایت خود محل را به کمتر از آن مبلغ اجاره می‌دهد و در ضمن شرط میکند که سال به سال اجاره را برای مستأجر تجدید کند یا بر کسی که مستأجر به او واگذاری میکند، بدون افزودن بر مبلغ اجاره به همان شخص دوم اجاره دهد. در این صورت جایز است مستأجر برای تخلی محل بر دیگری و رفع ید از سکونت در آن محل سرقفلی را که داده یا کمتر یا بیشتر از آن دریافت کند و مالک بر طبق شرطی که کرده است، حق مخالفت و ممانعت ندارد.
- این گونه محل کسبها سه قسمند: در یک قسم آن کسب کردن و سرقفلی گرفتن برای آن بدون اذن و رضای مالک حرام و در دو قسم دیگر سرقفلی گرفتن مشروع است و ملاک مشروعیت و عدم مشروعیت آن این است که در هر مورد که موجر حق تخلیه و بالا بردن مبلغ اجاره را داشته باشد و مستأجر بزور متکی شده نه به اجاره بیفزاید و نه تخلیه کند در این مورد سرقفلی گرفتن و کسب کردن در آن محل بدون رضای صاحب ملک جائز نبوده و حرام است و در هر مورد که صاحب ملک حق بالا بردن وجه اجاره و یا تخلیه را ندارد و مستأجر حق تخلیه را به دیگری دارد بدون رضای مالک سرقفلی گرفتن مشروع و کسب کردن جائز است و در مسائل بعد برای هر سه قسمت مثال واضحی ذکر میشود تا مطلب روشن گردد.
- کسانی که مغازهای میسازند و مبالغی خرج نموده و به قیمت عادلانه روز اجاره میدهند و سرقفلی هم نمیگیرند ولی در اجاره شرط مینمایند که مادامی که مستأجر در آنجا ساکن است حق تخلیه و افزودن اجاره را ندارند و سال به سال باید اجاره را تمدید نمایند و با مرور زمان اجاره محل ترقی میکند در این صورت مستأجر حق انتقال دادن به دیگری را ندارد و موجر ملزم نیست به انتقال به دیگری رضایت بدهد، ولی شخص ثالثی بهعنوان مشتری پیدا میشود و مستأجر را تطمیع نموده میگوید اگر شما این محل را تخلیه کنی صد هزار ریال مثلًا من به شما میدهم آن وقت میرود و مالک را راضی مینماید که مبلغی بگیرد و به همین شخص اجاره دهد و آن شخص مبلغ صد هزار ریال را به مستأجر اول داده و او تخلیه کرده سپس خود مالک با دادن مبلغی که وعده نموده اجاره میکند مبلغ صد هزار ریال برای مستأجر اول حلال است زیرا که در مقابل انتقال محل مزبور چیزی نگرفته که ذیحق نباشد بلکه فقط در مقابل تخلیه محل وجه را گرفته که حق داشت تخلیه ننماید و مشتری از صاحب ملک به اجاره محل را تصرف مینماید. توضیح: آنکه در این صورت سرقفلی در مقابل تخلیة محل است و اجارة محل از صاحب ملک است.
- اشخاصی که مغازهای را میسازند و مبالغی خرج میکنند و مبلغ اجارة مغازة مزبور در هر ماه مثلًا ده هزار ریال ارزش دارد ولی چون پول لازم دارند با رضا و رغبت خود این مغازه را به مدت یک سال به ماهی یک هزار ریال به علاوه مبلغ پانصد هزار ریال اجاره داده و در ضمن شرط میکنند که تا زمانی که مستأجر در محل مزبور ساکن است سال به سال اجاره را به همان یک هزار ریال تمدید نموده و حق افزودن را بر وجه اجاره نداشته باشند و چنانچه مستأجر بخواهد محل اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر با همان شخص طبق اجارة مستأجر اول رفتار نماید یعنی بر مبلغ اجاره نیفزوده و سال به سال به همان مبلغ اول اجاره را تجدید نماید در این صورت مستأجر میتواند محل را به دیگری واگذار نماید و سرقفلی را که داده یا زیادتر یا کمتر در مقابل تخلیة محل و رفع ید از سکونت در آن از آن شخص که به او واگذار کرده اخذ نماید، و صاحب ملک حق مخالفت نداشته چون مستأجر طبق شرطی که نموده به أخذ سرقفلی و واگذاری ذیحق خواهد بود و سرقفلی که گرفته مشروع است.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله سیستانی] اجاره کردن جایی مانند محل کسب و تجارت، برای مستأجر حقّی در آن ایجاد نمیکند، و او پس از پایان مدت اجاره نمیتواند مانع تصرف مالک در ملکش و تخلیه آن یا افزایش مبلغ اجاره سابق شود. همچنین اقامت طولانی مستأجر در محلی و رواج پیشه و ارزش پیدا کردن محل و بدست آوردن موقعیت تجاری آن، هیچیک حقّی برای او در ماندن در آنجا به وجود نمیآورد، و پس از پایان مدت اجاره، بر او واجب است، محل را تخلیه و تسلیم مالکش کند. و در صورتی که مستأجر از قانون دولتی که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیه محل اجاره و یا افزایش میزان اجاره منع میکند استفاده نماید و از تخلیه محل یا افزایش میزان اجاره خودداری کند، عملش حرام است و تصرف او در محل بدون رضایت مالکش غصبی است. و اگر مبلغی را در قبال تخلیه محل دریافت کند، حرام است.
- [آیت الله وحید خراسانی] اگر در عقد اجاره شرط شده که مستاجر با تجدید اجاره به مال الاجاره اول تا مدتی که بخواهد می تواند در ان محل بماند مستاجر می تواند سرقفلی برای تخلیه محل بگیرد هر چند موجر ملزم به اجاره دادن به دهنده سرقفلی نیست
- [آیت الله اردبیلی] (سرقفلی) دارای اقسامی است که برخی از آنها حرام و بعضی حلال می‌باشد، از جمله: اوّل:چنانچه بودنِ مستأجر در محلِّ مورد اجاره موجب زیاد شدن ارزش آنجا شده باشد و به همین دلیل مستأجر پس از پایان مدّت اجاره بخواهد مبلغی را به عنوان سرقفلی از موجر بگیرد، این نوع سرقفلی حرام است. دوم:چنانچه پیش از تمام شدن مدّت اجاره، موجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد تا وی بقیّه مدّت را بخشیده و محلّ را تخلیه کند، این قسم از سرقفلی مشروع و حلال می‌باشد. سوم:اگر موجر شرط کرده باشد که فقط مستأجر از مورد اجاره استفاده نماید و مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر بپردازد تا او رضایت دهد که مستأجر آن محل را به شخص دیگری اجاره دهد، این نوع سرقفلی نیز جایز و حلال است. چهارم:اگر موجر بخواهد مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد تا آن محل را به او اجاره دهد، این قسم سرقفلی نیز مشروع و حلال است و در حقیقت جزء اجاره بها می‌باشد. همچنین اگر مستأجر حقّ اجاره به دیگری را داشته باشد، میتواند از دیگری مبلغی را به عنوان سرقفلی بگیرد و آن محل را به او اجاره بدهد، ولی اگر مدّت اجاره خود او باقی مانده باشد و بخواهد به مبلغ بیشتر اجاره بدهد، بنابر احتیاط باید کاری از قبیل تعمیر در آن انجام داده باشد. پنجم:اگر موجر در ضمن عقد اجاره شرط کند که تا وقتی مستأجر در آن ملک است و خواهان آن می‌باشد، ملک را به او اجاره دهد یا عقد اجاره را تمدید کند و مبلغ اجاره را زیاد نکند و حقّ بیرون کردن وی را نداشته باشد، مستأجر میتواند از موجر و یا شخص دیگری مقداری به عنوان سرقفلی در برابر اسقاط حقّ خود یا تخلیه محل دریافت دارد. ششم:مفهوم سرقفلی گرفتن در عرف فعلی بازار این است که مستأجر حقّ داشته باشد هر قدر خواست محلّ اجاره را در اختیار داشته باشد و از هر کسی خواست پول بگیرد و محل را به او واگذار کند و صاحب محل نه حقّ اخراج او را داشته باشد ونه مانع و اگذاری او شود، فقط گاهی صاحب ملک شرط میکند که در مقابل موافقت واگذاری از طرف دوم یا سوم مبلغی پول بگیرد، همه این مطالب اگر به صورت شرط لفظی هم نباشد، مفهوم آن گرفتن سرقفلی است و معامله بر این اساس انجام میشود و این نوع سرقفلی نیز جایز و حلال است.
- [آیت الله سیستانی] بر مالک واجب است که به شرطی که ضمن عقد بر خود کرده است، وفا کند؛ پس در فرض مسأله (2838) بر مالک واجب است که به مستأجر یا شخصی که مستأجر به نفع او کنار رفته است، بدون افزایش میزان اجاره، محل را اجاره دهد. همچنین در فرض مسأله (2839) بر مالک واجب است که مدت اجاره را تا زمانی که مستأجر مایل به ماندن است به همان میزان اجاره سابق و یا به نحو متعارف (به هر نحو که شرط شده باشد) تمدید کند. در صورتی که مالک از وفای به شرط خود تخلف ورزد و از تمدید اجاره خودداری کند، مستأجر میتواند با رجوع به حاکم شرعی یا دیگری او را وادار به وفای به شرط کند. لکن اگر به هر دلیلی نتواند او را وادار به وفای به شرط کند، بدون رضایت مالک، جایز نیست که در مورد اجاره تصرف کند.
- [آیت الله سیستانی] اگر شرط ضمن عقد اجاره که در فرضهای مسأله (2838) و (2839) آمده به صورت شرط نتیجه نه شرط فعل؛ یعنی شرط تمدید اجاره در فرض ما باشد، به این صورت که مستأجر بر مالک شرط کند که او یا هر که او مستقیماً یا با واسطه معین میکند، حقّ تصرف محل و استفاده از آن را به ازای پرداخت مبلغی معین سالیانه یا به قیمت متعارف در هر سال داشته باشد، در این حال مستأجر یا آن که مستأجر او را تعیین میکند حقّ تصرف محل و استفاده از آن را حتّی بدون رضایت مالک دارد و مالک تنها حق دارد که مبلغ مورد توافق را مطالبه کند.
- [آیت الله سیستانی] اگر مالک، محلی را به شخصی برای مدت معینی اجاره دهد و در ضمن عقد بر خود شرط کند در قبال دریافت مبلغی یا بدون آن پس از پایان مدت، اجاره او را سالانه به همان صورتی که سال اوّل موافقت کرده است و یا به شکل متعارف هر سال، تمدید کند و از قضا شخص دیگری به مستأجر مبلغی بپردازد تا او فقط محل اجاره را تخلیه کند به این شکل که دیگر حقّ ماندن نداشته باشد و مالک پس از تخلیه، محل را هرگونه بخواهد اجاره دهد در این صورت جایز است مستأجر مبلغ مورد توافق را بگیرد و این سرقفلی فقط برای تخلیه خواهد بود، نه به ازای انتقال حقّ تصرف مستأجر به شخص دوّم.
- [آیت الله علوی گرگانی] کسانی که مغازهای میسازند ومبالغی خرج نموده وبقیمت عادلانه روز اجاره میدهند وسرقفلی هم نمیگیرند ولی در اجاره شرط مینمایند که مادامی که مستاجر در آنجا ساکن است حق تخلیه وافزودن اجاره را ندارند وسال به سال باید اجاره را تمدید نمایند و با مرور زمان اجاره محل ترقّی میکند در این صورت مستاجر حق انتقال دادن به دیگری را ندارد وموجر ملزم نیست به انتقال بدیگری رضایت بدهد، ولی شخص ثالثی بعنوان مشتری پیدا میشود ومستاجر را تطمیع نموده میگوید اگر شما این محل را تخلیه کنی صد هزار ریال مثلاً من به شما میدهم آنوقت میرود ومالک را راضی مینماید که مبلغی بگیرد و به همین شخص اجاره دهد و آن شخص مبلغ صد هزار ریال را به مستاجر اول داده و او تخلیه کرده سپس خود از مالک با دادن مبلغی که وعده نموده اجاره میکند مبلغ صد هزار ریال برای مستاجر اول حلال است زیرا که در مقابل انتقال محل مزبور چیزی نگرفته که ذی حق نباشد بلکه فقط در مقابل تخلیه محل وجه را گرفته که حق داشت تخلیه ننماید ومشتری از صاحب ملک به اجاره محل را تصرف مینماید، توضیح آن که: در این صورت سرقفلی در مقابل تخلیه محل است واجاره محل از صاحب ملک است.
- [آیت الله علوی گرگانی] اینگونه محل کسبها سه قسم است: در یک قسم آن کسب کردن وسرقفلی گرفتن برای آن بدون اذن ورضای مالک حرام و در دو قسم دیگر سرقفلی گرفتن مشروع است، وملاک مشروعیّت وعدم مشروعیّت آن این است که در هر مورد که موجر حق تخلیه وبالا بردن مبلغ اجاره را داشته باشد ومستاجر بزور متکی شده نه باجاره بیفزاید ونه تخلیه کند در این مورد سرقفلی گرفتن وکسب کردن در آن محل بدون رضای صاحب ملک جائز نبوده وحرام است و در هر مورد که صاحب ملک حق بالا بردن وجه اجاره و یا تخلیه را ندارد ومستاجر حق تخلیه را به دیگری دارد بدون رضای مالک سرقفلی گرفتن مشروع وکسب کردن جائز است، و در مسائل بعد برای هر سه قسمت مثال واضحی ذکر میشود تا مطلب روشن گردد.
- [امام خمینی] اگر مستأجر بر موجر شرط کند در ضمن عقد اجاره که مال الاجاره را تا مدتی، زیاد نکند، و حق اخراج او را از محل نداشته باشد، و حق داشته باشد به مقداری که اجاره نموده در سالهای بعد از او اجاره نماید، و بر موجر لازم باشد که اجاره به او بدهد، میتواند مبلغی از او بگیرد یا از غیر او، برای اسقاط حق خود یا برای تخلیه محل، و این گونه سرقفلی حلال است.
- [آیت الله وحید خراسانی] صحت این معامله متوقف است بر ثبوت حقی برای مستاجر و ان حق به اجاره کردن محل سکنی و محل کسب هرچند مدت اجاره طولانی باشد یا کیفیت کسب و کار یا شخصیت مستاجر که موجب ارزش و مرغوبیت محل کار باشد حاصل نمی شود و هر چند از نظر عرف و قانون دولتی مستاجر را ذی حق بدانند اعتبار ندارد و بعد از انقضای مدت اجاره هر گونه تصرف در عین اجاره شده بر مستاجر حرام و ید او بر ان عین و منافع عین ید عدوان و ضمان است و اجاره دادن ان عین فضولی و با اجازه نکردن مالک فاسد است و ثبوت حق شرعا به وسیله شرط مشروع ممکن است مثل ان که در ضمن عقد اجاره شرط شود چه این که برای شرط موجر مبلغی دریافت کند یا نکند که پس از انقضای مدت اجاره ان محل را به او و یا به کسی که او معین کند و همچنین هر مستاجری که مستاجر قبلی او را معین می نماید به همان مال الاجاره سابق اجاره دهد که در این صورت به مقتضای حق الشرط هر مستاجر می تواند سرقفلی گرفته و ان محل را واگذار کند و موجر به مقتضای وجوب وفای به شرط حق امتناع از اجاره دادن به مستاجر اول یا کسی که او معین کرده و یا هر مستاجری که مستاجر قبل او را معین کرده ندارد