مستاجر
به اجاره کننده مستاجر گفته می‌شود.
هرگاه بعد از تمام شدن مدت اجاره یا در اثناء بفهمد اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار ارزش معمولی به صاحب ملک بدهد (خواه کمتر از مقدار قرارداد باشد یا بیشتر) پس اگر ارزش معمولی ماهی یک هزار تومان است، ولی او به پانصد تومان یا دو هزار تومان اجاره کرده باید همان یک هزار تومان را بدهد.
عنوان مسئله:
هرگاه بعد از تمام شدن مدت اجاره یا در اثناء بفهمد اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار ارزش معمولی به صاحب ملک بدهد (خواه کمتر از مقدار قرارداد باشد یا بیشتر) پس اگر ارزش معمولی ماهی یک هزار تومان است، ولی او به پانصد تومان یا دو هزار تومان اجاره کرده باید همان یک هزار تومان را بدهد.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- هرگاه بعد از تمام شدن مدّت اجاره یا در اثناء بفهمد اجاره باطل بوده، تکلیف چیست؟
- اگر شخصی حقیقی یا حقوقی صاحب سرقفلی مکانی باشد، و مالک شخص دیگری باشد، و مدّتی صاحب سرقفلی مستأجر آن ملک بوده است، ولی بعداً صاحب سرقفلی حقّ خود را به نفر سوّم صلح می کند و صاحب ملک هم به همان نفر سوّم ملک را اجاره می دهد; نفر سوّم به علّتی قرارداد با هر دو را فسخ می نماید، آیا از نظر شرعی صاحب اوّل سرقفلی می تواند بدون اجازه و اذن در آن تصرّف کند؟ و اگر تصرّف او اشکال دارد لطفاً به سؤالات زیر پاسخ دهید؟الف) آیا تصرّف صاحب سرقفلی غاصبانه و عدوانی است؟ ب) اگر تصرّف عدوانی است، آیا منافع مغصوبه باید به (اعلی القیم) اخذ شود؟ ج) در صورتی که تصرّف عدوانی باشد، آیا متصرّف مستحقّ تعزیرات شرعی می باشد؟ د) در صورتی که مالک برای رسیدن به منافع مغصوبه مخارجی را متحمّل شده باشد، آیا می تواند از غاصب و متصرّف عدوانی اخذ نماید؟
- شخصی یک باب مغازه در سال 1360 (ه-. ش) به مبلغ معلومی طبق قرارداد منعقده فیما بین مالکین و خریدار به سرقفلی خریده و مبلغ قرارداد آن روز را پرداخت نموده است. در پایین قرارداد عبارت ذیل آمده است (مورد معامله سرقفلی و حقّ اولویّت و انتقال به دیگری است ولی باید در موقع فروش رضایت مالکین اصلی را طبق قانون سرقفلی از سود مورد معامله جلب نماید و در ضمن اجاره از زمان تحریر لغایت دو سال تمام به مبلغ ماهیانه یکصد تومان منظور و مقرر گردید) با توجّه به شرایط ذکر شده فوق: الف) آیا مالکین یا مالک از نظر شرعی میتواند بدون رسیدن به توافق با صاحب سرقفلی مبلغ مال الاجاره را هر سال افزایش دهد؟ ب) در صورت افزایش فرق بین سرقفلی و اجاره چه خواهد بود؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [امام خمینی] شخصی پنج هزار تومان به عنوان سرقفلی به صاحب ملک داد تا ملکرا مالک به او اجاره دهد آیا مستأجر که سرقفلی می‌دهد اگر این وجه را در بین سال از ارباح مکاسب بدهد باید خمس آن را بدهد یا آن را که از قبیل مؤونه کسب است مثل اجاره دکان و خمس ندارد؟
- [سایر] مدت اجاره نامه منزل مسکونی تمام شده است و نظر به اینکه صاحب خانه اجاره را بیش از حد متعارف بالا برده مستاجر مجبور می شود تا به صاحب خانه اعلام نماید که خانه را تخلیه می نمایم اما صاحب خانه می گوید تا وقتی مستاجر جدید نیامده نمی توانم پول شما را بدهم فلذا مستاجر حدود دو ماه در همان مورد اجاره می نشیند تا اینکه مستاجر جدید خانه را اجاره می کند. اما سئوال اینکه صاحب خانه باید اجاره بها را که پیش از این از مستاجر می گرفت در این دوماه محاسبه نماید یا اینکه براساس اجاره بهایی که به مستاجر جدید داده است اجاره این دو ماه را از مستاجر قبلی اخذ نماید؟ مثلا اجاره مستاجر در سال گذشته به قرار ماهی هشتاد هزار تومان بوده اما مستاجر جدید آن را به یکصدو پنجاه هزار تومان اجاره نموده. و صاحب خانه از مستاجر قدیم خود در این دو ماهی که به اجبار او را نشانده است چه مبلغی را بگیرد؟
- [آیت الله خوئی] ملک موقوفه که مثلاً گندم کار است و جریبی ده من گندم مال الاجاره او هست آیا شخص میتواند که چند سال به همین مقدار مال الاجاره اجاره کند و هر ساله این مال الاجاره را بپردازد و به مصرف برساند و اما ملک را به خرج خودش به صورت محوطه و باغ در بیاورد و غرس اشجار نماید و انتفاع از ثمره و اشجارش تا موعد معین مثلاً سی سال یا بیشتر ببرد، یا از برای همیشه به این نحوه در ید خودش یا وارثش باشد و همین مال الاجاره را بپردازد.
- [آیت الله سبحانی] آپارتمانی را اجاره نمودم و لکن دادگاه موجر را محکوم به خلع ید از ملک نموده، اگر اینجانب مال الاجاره را طبق قرارداد به هر کدام که مستحق قانونی باشد پرداخت نمایم آیا مالک پیشین می تواند مرا مجبور به تخلیه نماید؟
- [آیت الله نوری همدانی] شخصی به نام (الف) کارخانه شیشه خود را به شرط تهیّه مواد اوللیه کارخانه به شخص (ب) اجاره می‌دهد، ماهی یک میلیون تومان به مدت 10 سال، اما در سال هفتم به علت بالارفتن نخ دلار قیمت مواد اولیه به طور سرسام آور باا رفته و گران شده و شخص (الف) اگر بخواهد مواد اولیه برای یکماه تهیه نماید، باید مبلغ بیست میلیون تومان بدهد، در حالیکه خودش هر ماه یک میلیون تومان اجاره دریافت میکند. لذا از جنابعالی تقاضا دارم مرقوم فرمایید آیا این قرارداد قابل فسخ می‌باشد یا اینکه ین قرارداد تا سال دهم اجراء شود؟
- [آیت الله بهجت] دو نفر زمینی را به صورت اجاره، طبق قراردادی با سازمانی به تصرف می گیرند و اعیانی ساختمانی همان زمین (منظور غرفه) را طبق نظر کارشناسی وقت به مبلغ تمام شده پنج میلیون تومان خریداری و بهای آن را طبق قرارداد به سازمان مذکور پرداخت می نمایند. با توجه به این که در قرارداد آمده است: مدت اجاره پنج سال تمام خورشیدی است و با توجه به این که در زمان انعقاد قرارداد به صورت شفاهی مقرر گردیده که مال الاجاره با توجه به نرخ تورّم و عرف جاری معیّن گردد. بفرمایید: 1) آیا چنین قراردادی صحیح است؟
- [آیت الله بروجردی] شخصی ملکی را وقف اولاد کرده نسلاً بعد نسل تا به یکی ازنسلهای او رسیده و او از شِدَّت فقر ملک مزبور را سیزده ساله به مبلغ ناچیزی اجاره داده، بعد از یک سال مرحوم شده و دو دختر از موجر مانده و ما ترکی غیر از این موقوفه از او نمانده، آیا این ملک تا دوازده سال دیگر باید در اختیار مستأجر آن مرحوم باشد و به همان مال الاجاره به دختران آن مرحوم منتقل می‌شود؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] خانمی چند سال پیش یک میلیون تومان به پسرش پرداخته تا پسرش ماهی 15 هزار تومان به او بدهد، مشروط بر اینکه اصل مبلغ باقی باشد. ولی برای اینکه از لحاظ شرعی اشکال نداشته باشد مادر شفاهاً و بدون تنظیم سند خودرو وانت پسر را به مقدار یک میلیون تومان می خرد و آن را به ماهی 15 هزار تومان اجاره به فرزند خود واگذار می کند. فعلا بعد از چند سال مادر می گوید یک میلیون پولم را بده و ماشین برای خودت باشد. آیا این معامله صحیح است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] قطعه زمینی جهت احداث مؤسسه ای عام المنفعه از طرف موجر در قبال مبلغ معینی مال الاجاره و برای مدت 29 سال اجاره داده شده و در مقدمه عقد اجاره آمده است که در ضمن عقد خارج لازم، شرایط ذیل بین مؤجر و مستأجر تعهد و مورد قبول طرفین واقع شده است، یکی از شرایط اینکه کلیه تأسیسات و ساختمانهای احداثی که طبق معمول محل در زمین مورد اجاره نصب و احداث می گردد پس از انقضاءمدت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلق به عین مستأجره می باشد. سؤال این است: 1 با توجه به عبارت ضمن عقد خارج لازم شرط شده است... آیا تحقق چنین شرایط نیاز به تحقق عقد خارج لازم دارد یا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر می شود؟ 2 با توجه به اینکه ساختمان در زمان انعقاد عقد از نظر کمی و کیفی مشخص نبود آیا این شرط باطل و مبطل است یا فقط مبطل است؟ 3 وقتی که شرط شود ساختمان باید در ظرف سه سال در زمین مستأجر ساخته شود آیا شرط تملیک ساختمانهای احداثی به صاحب عین مستأجره بلاعوض به ساختمانهای احداثی بعد از انقضای سه سال سرایت می کند؟ و آیا شرط تملیک مجاناً و بلاعوض هر چه روی زمین ساخته شود در انتهای مدت اجاره بدون اینکه در زمان انعقاد قرارداد مشخص و یا وجود خارجی داشته باشد و یا اینکه در مالکیت شرط دهنده درآمده باشد صحیح است؟
- [آیت الله علوی گرگانی] در قرارداد فروش معدن مقدار ثمن معامله 12 میلیون تومان تعیین شده است و قید شده که (خریدار متعهّد میگردد که مبلغ چهار میلیون تومان از کلّ مبلغ را پس از دریافت تائید رسمی از اداره معادن در دفترخانه بپردازد و مابقی مبلغ پس از اخذ پروانه بهرهبرداری در سه قسط پرداخت خواهد شد و چک شماره(. به صورت تضمین تحویل فروشنده گردید که پس از پرداخت سه قسط مسترد خواهد شد) حال نظر به اینکه بیع به صورت نسیه بوده و زمان پرداخت مبلغ اوّلیّه و اقساط سهگانه و زمان تائید اداره معادن و زمان اخذ پروانه بهرهبرداری همه مجهول و نامعلوم بوده است جهت مشخص شدن تکلیف شرعی طرفین مرقوم فرمائید: الف - آیا معامله با اوصاف مذکور صحیح است یا باطل؟ ب - آیا درثمن نسیه، زمان باید دقیق ومضبوط بین طرفین باشد یا خیر؟ ج - بیع مذکور میتواند مصداق غرر و ضرر باشد چون مبلغ ثمن با جهل به زمان و ارزش آن نامعلوم میگردد یا خیر؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- کسی که ملکی را اجاره کرده و سرقفلی نپرداخته هنگامی که مدت اجاره به سر رسید حق ندارد بدون اذن صاحب ملک در آنجا اقامت کند و اگر آن را تخلیه نکند غاصب و ضامن ملک و ضامن مثل مال الاجاره است، خواه اجاره اول کوتاه باشد یا طولانی و خواه در مدت اجاره ارزش ملک بالا رفته باشد یا نه و اگر کسی ملک را از چنین شخصی اجاره کند اجاره اش صحیح نیست، مگر این که صاحب ملک رضایت دهد.
- هرگاه پیش از تمام شدن مدت اجاره، ملک را به مستأجر بفروشد اجاره به هم نمی خورد و مستأجر باید مال الاجاره را بپردازد، همچنین اگر به دیگری بفروشد باز اجاره به حال خود باقی است.
- صاحب ملک می تواند ملک خود را به دیگری اجاره دهد و علاوه برمال الاجاره از او سرقفلی بگیرد، در این صورت ملکی را که اجاره داده نمی تواند به دیگری اجاره دهد، هرچند مدت اجاره تمام شده باشد، ولی اگر مستأجر اول که سرقفلی پرداخته موافقت کند می تواند به دیگری اجاره دهد، مستأجر اول نیز حق دارد سرقفلی آن ملک را به دیگری واگذار کند، خواه به قیمتی بیشتر یا کمتر باشد.
- هرگاه چیزی را که اجاره داده تحویل مستأجر دهد، اما او تحویل نگیرد، یا تحویل بگیرد و از آن استفاده ای نکند، باید مال الاجاره را بپردازد.
- هرگاه پیش از شروع مدت اجاره ملک بطوری خراب شود که قابل استفاده نباشد، یا قابل استفاده ای که در قرارداد گفته اند، نباشد، اجاره باطل می شود و پولی که مستأجر به صاحب ملک داده به او برمی گردد، ولی اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت که در آن قابل استفاده بوده خراب شود، اجاره مدتی که باقی مانده است باطل می شود.
- هرگاه مدت اجاره ملکی که سرقفلی آن گرفته شده تمام شود مالک موظف است آن را به همان مستأجر یا شخص دیگری که او موافقت کند اجاره دهد و مقدار مال الاجاره به قیمت عادلانه روز با نظر کارشناس مورد اطمینان خواهد بود.
- اجاره با مرگ صاحب ملک یا مستأجر باطل نمی شود و آن حق تا آخر مدت برای ورثه آنها باقی می ماند، ولی اگر شرط کرده اند که مستأجر شخصاً از آن ملک استفاده کند نه دیگری، صاحب ملک حق دارد باقیمانده مدت را فسخ کند.
- 39 بسیاری از مردم پولی می دهند و خانه ای را رهن می کنند و مال الاجاره خانه تخفیف داده می شود، این کار به یک صورت صحیح است و به یک صورت باطل، هرگاه خانه را اجاره کند ودر ضمن عقد اجاره شرط کندکه فلان مبلغ را به عنوان وام به او بدهد و خانه را رهن کند صحیح است، ولی اگر قبلاً وام و رهن انجام گیرد و ضمن آن شرط شود مال الاجاره تقلیل داده شود حرام و باطل است.
- در وقف خاص (مانند وقف بر اولاد) چنانچه متولی، آن ملک را اجاره دهد و از دنیا برود در صورتی که اجاره با مراعات مصلحت وقف و طبقات آینده بوده باشد اجاره باطل نمی شود، ولی اگر متولی نداشته باشد و طبقه اول آن را اجاره دهند و در بین مدت اجاره بمیرند، ادامه اجاره نسبت به آینده بدون اجازه طبقه بعد اشکال دارد و هرگاه مستأجر، مال الاجاره تمام مدت را داده باشد آنچه مربوط به بعد از مرگ طبقه اول است گرفته می شود و به طبقه بعد داده خواهد شد (به شرط این که آنها اجاره را اجازه بدهند).
- هرگاه کسی ملکی را با دادن سرقفلی به صاحب آن برای مدتی اجاره کند مادام که وقت اجاره او تمام نشده است می تواند ملک را به دیگری با همان مبلغ اجاره دهد، ولی حق سرقفلی را به هر مقداری که با یکدیگر توافق کنند می تواند بگیرد و موافقت صاحب ملک نیز در انتقال اجاره شرط است، مگر این که از اول، این حق به مستأجر واگذار شده باشد.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله مظاهری] اگر بعد از تمام شدن مدّت اجاره یا در اثناء مدّت، معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلاً اگر خانهای را یک ساله به صد هزار تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن معمولاً پنجاه هزار تومان است باید پنجاه هزار تومان را بدهد، و اگر دویست هزار تومان است باید دویست هزار تومان را بپردازد.
- [آیت الله صافی گلپایگانی] . اگر بعد از تمامشدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره (اجاره بها) را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلاً اگر خانهای را یک ساله به صد تومان اجاره کند، بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه تومان است، باید پنجاه تومان را بدهد، و اگر دویست تومان است، باید دویست تومان را بپردازد، و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله نوری همدانی] اگر بعد از تمام شدن مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده ، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد ، مثلاً اگر خانه ای را یک ساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده : چنانچه اجارة آن خانه معمولاً پنجاه تومان است ؛ باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است ، باید دویست تومان را بپردازد . و نیز اگر بعد از گذاشتن مقداری از مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده ، باید اجاره آن مدّت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد .
- [آیت الله سبحانی] اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلاً اگر خانه ای را یکساله به صد هزار تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده; چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه هزار تومان است; باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است، باید دویست تومان را بپردازد. و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله بروجردی] اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلاً اگر خانهای را یک ساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه تومان است، باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است، باید دویست تومان را بپردازد و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله علوی گرگانی] اگر بعد از تمام شدن مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد مثلاً اگر خانهای را یکساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه تومان است باید پنجاه تومان را بدهد، اگر دویست تومان است باید دویست تومان را بپردازد و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدّت اجاره معلوم شود که باطل بوده، باید اجاره آن مدّت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله اردبیلی] اگر بعد از تمام شدن مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، چنانچه مال در تحویل یا تحت تصرّف مستأجر بوده، مستأجر باید اجرةالمثل را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد؛ مثلاً اگر خانهای را یک ساله به صد هزار تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه هزار تومان باشد، باید پنجاه هزار تومان را بدهد و اگر دویست هزار تومان باشد، باید دویست هزار تومان را بپردازد و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدّت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله بهجت] اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره، معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مالالاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد؛ مثلاً اگر اتاقی را یک ساله به هزار تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پانصد تومان است، باید پانصد تومان بدهد و اگر دو هزار تومان است، باید دوهزار تومان بپردازد، و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، و این در صورتی است که صاحب ملک عالم به بطلان اجاره نباشد، که در صورت علم، استحقاق گرفتن اجرةالمثل توسط مالک، محل تأمل است، و اگر علت بطلان اجاره، نداشتن اجرت باشد، بعید نیست که عمل مجانی و تبرّعی باشد و استحقاق اجرت در آن نباشد.
- [آیت الله خوئی] اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مالالاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلًا اگر خانهای را یک ساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولًا پنجاه تومان است، باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است، درصورتی که اجارهدهنده صاحب مال یا وکیل آن بوده لازم نیست بیش از صد تومان بدهد و اگر غیر اینها بوده باید دویست تومان را بپردازد، و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، نسبت به اجرت مدت گذشته نیز این حکم جاری است.
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده؛ مستاجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد؛ مثلا اگر خانه ای را یک ساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده؛ چنانچه اجاره آن خانه معمولا پنجاه تومان است؛ باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است در صورتی که اجاره دهنده صاحب مال یا وکیل آن بوده لازم نیست بیش از صد تومان بدهد و اگر غیر اینها بوده باید دویست تومان را بپردازد. و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده؛ نسبت به اجرت مدت گذشته نیز این حکم جاری است.