مال الاجاره
مالی كه بايد مستأجر بابت اجاره بپردازد.
39 بسیاری از مردم پولی می دهند و خانه ای را رهن می کنند و مال الاجاره خانه تخفیف داده می شود، این کار به یک صورت صحیح است و به یک صورت باطل، هرگاه خانه را اجاره کند ودر ضمن عقد اجاره شرط کندکه فلان مبلغ را به عنوان وام به او بدهد و خانه را رهن کند صحیح است، ولی اگر قبلاً وام و رهن انجام گیرد و ضمن آن شرط شود مال الاجاره تقلیل داده شود حرام و باطل است.
عنوان مسئله:
39 بسیاری از مردم پولی می دهند و خانه ای را رهن می کنند و مال الاجاره خانه تخفیف داده می شود، این کار به یک صورت صحیح است و به یک صورت باطل، هرگاه خانه را اجاره کند ودر ضمن عقد اجاره شرط کندکه فلان مبلغ را به عنوان وام به او بدهد و خانه را رهن کند صحیح است، ولی اگر قبلاً وام و رهن انجام گیرد و ضمن آن شرط شود مال الاجاره تقلیل داده شود حرام و باطل است.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- شرطی ضمن یک عقد بیع منعقد شده که فروشنده متعهد می شود در صورتی که خریدار نتواند قسمتی از ثمن را از بانک وام بگیرد بایع شخصاً آن مبلغ را با سود بانکی به مشتری وام دهد و عملاً بخشی از ثمن را به صورت اقساط به علاوه سود بگیرد حال شرط مذکور صحیح است یا نه؟ باطل و مبطل عقد است؟ یا لازم الوفا؟
- اگر مستأجر در ضمن عقد اجاره (مثلاً یک ساله) شرط کند که پس از پایان مدّت اجاره، موجر مبلغ اجاره را افزایش ندهد، و حقّ اخراج او را نداشته باشد، و هر ساله آن محل را به مبلغ مذکور به وی اجاره دهد؛ بفرمایید : الف) آیا این شرط صحیح است؟ یا چون مطابق این شرط، مستأجر پس از پایان مدّت اجاره در هر سال، میتواند موجر را ملزم به ایجاب برای سال بعد کند و معلوم نیست مستأجر تا چند بار میخواهد مالک را ملزم به این کار کند، شرط مذکور به نوعی مجهول و فاسد است؟ ب) در صورت صحیح بودن شرط، آیا با توجّه به نرخ بالای تورّم و سقوط قابل توجّه ارزش پول، خصوصاً پس از گذشت سالهای متمادی؛ آیا مالک میتواند در قرارداهای بعدی به میزان تورّم، بر اجاره بیافزاید، یا این که شرط مذکور مانع است؟
- شخصی مکانی را در یکی از شهرهای دورافتاده به مبلغ بسیار زیاد بهخاطر آموزشگاه راهنمایی و رانندگی اجاره کرد. در عقد اجاره موجر تعهّد کرده مجوّز را تهیّه و به مستأجر جهت انجام کار میدهم. امّا نتوانست مجوّز را در اختیار مستأجر قرار دهد و مستأجر کتباً و شفاهاً اعلام نمود در صورت عدم وجود مجوّز راهنمایی و رانندگی تقاضای فسخ عقد اجاره را دارم که موجر امروز و فردا کرده و مدت زیادی هم طول کشیده و بالاخره قبل از یک سال مکان به موجر برگردانده شده و مستأجر با توجّه به هزینههایی که انجام داده متحمل ضرر و زیان گردیده است. با توجّه به وضعیت فوق، آیا موجر مستحقّ مال الاجاره است؟
- نظر معظّم له در رابطه با اخذ خسارت عدم النفع (از نوع منفعت قریب الحصول، یا متوقّع الحصول) چه می باشد؟ لطفاً حکم مصادیق زیر را بیان فرمایید: الف) راننده ای با اتومبیل خود کار می کند. در اثر تصادف و خسارت وارده، نتوانسته به مدّت 4 ماه کار کند، و به نظر کارشناسان 4 ماه هم برای تعمیر و راه اندازی خودروی مزبور وقت لازم است. آیا راننده اتومبیل می تواند علاوه بر هزینه تعمیر، خسارت عدم النفع متعارف این 4 ماه را از مقصِّر حادثه مطالبه نماید؟ ب) هرگاه کسی که حرفه رسمی او طبابت، یا جرّاحی، یا هر شغل دیگری است، در اثر صدمه بدنی عمدی، یا غیر عمدی، از کار افتاده شود، و به تشخیص کارشناسان، تا آخر عمر توانایی کار کردن و کسب درآمد متعارف را از دست بدهد. آیا می تواند علاوه بر دیه، درآمد ماهیانه اش را در حدّ متعارف از مقصِّر حادثه طلب کند؟ ج) شخصی با ارتکاب اعمالی نظیر آدم ربایی، طرح شکایت واهی منتهی به بازداشت، ارائه مدارک جعلی به دادگاه، و کسب مجوّز برای توقّف عملیّات ساختمانی، و مانند آن، بدون آن که صدمه بدنی به طرف وارد نماید، او را از کار و زندگی انداخته، و موجبات اضرار وی را فراهم نموده است. به گونه ای که دقیقاً قابل تقویم به مبلغ قابل توجّهی می باشد.آیا متضرّر می تواند بابت مدّتی که نتوانسته کار کند، و بازداشت بوده، یا بابت مدّتی که خانه دیرتر برای اجاره آماده شده، مطالبه خسارت نماید؟ د) آیا اولیای دم واجب النفقه مقتول که بعد از وقوع قتل از دریافت مستمرّی و نفقه محروم شده اند، می توانند تا مدّت زمانی که عرفاً و قانوناً مستحقّ نفقه بوده اند، علاوه بر دیه، به میزان نفقه معمول مطالبه خسارت نمایند؟ مثلا همسر مقتول تا زمانی که شوهر ننموده، و فرزندان صغیر مقتول تا زمانی که بالغ و متمکّن نشده اند، حقّ مطالبه خسارت دارند؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله نوری همدانی] اگر در ضمن عقد لازم شرط کند که هرگاه مبیع مستحقٌّ للغیر درآمد فلان مبلغ به مشتری بدهد، آیا مشروط علیه مشغول الذمه می‌شود؟
- [آیت الله سبحانی] آیا می توان در ضمن عقد اجاره شرط نمود که اگر اجیر در فلان مدت کار را به اتمام نرساند مبلغ یک میلیون تومان را به موجر قرض الحسنه بدهد؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] آیا می توان در ضمن عقد اجاره، شرط قرض کند؟ مثلا موجر خانه خود را به مبلغ کمی به مستأجر به مدت یکسال اجاره دهد، مشروط به اینکه مبلغ معینی در این مدت به او قرض بدهد؟
- [آیت الله نوری همدانی] هرگاه در عقد اجارهای که برای مدت ده سال و با مال الاجاره معین منعقد شده است شرط شود که موجر هزینه گرم کردن ساختمان را بر عهده داشته ولی پس از دو سال به علت تغییر ناگهانی اوضاع و احوال، هزینه گرم کردن ساختمان بیش از مال الاجاره شود، تکلیف قرار داد اجاره چیست؟ آیا موجر همچنان متعهد به گرم کردن ساختمان است؟
- [آیت الله خامنه ای] گاهی عبارت زیر در قراردادهای بیع نوشته می شود: (اگر یکی از طرفین، اقدام به فسخ معامله نمود باید فلان مبلغ را به عنوان غرامت به طرف دیگر بپردازد). سؤال این است که اولاّ: آیا این عبارت شرط خیار محسوب می شود؟ و ثانیاً: آیا این قبیل شروط صحیح هستند؟ و ثالثاً: در صورتی که شرط باطل باشد، آیا عقد هم باطل است؟
- [سایر] با عرض سلام، بنده مبلغی پول دارم و می خواهم به کسی که نیاز دارد دهم، در عوض اینکه خانه ای که درآن زندگی می کند را به من رهن بدهد و من دوباره خانه را به او یا به او یا زن یا فرزندش اجاره دهم. آیا این کار صحیح است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] ملکی بصورت مشارکت خریده می شود و سپس یکی از شرکاء سهم خود را به شریک دیگر، اجاره به شرط تملیک می دهد، به طوری که بعد از پرداخت تمامی مال الاجاره(که طبعاً بیش از پولی است که شریک برای آن سهم داده بود) قسمت مورد اجاره به ملکیت مستأجر درمی آید، آیا می توان این کار را که در بانکها و یا شرکتها، اشخاص حقوقی، و بعضاً توسط اشخاص حقیقی صورت می گیرد راهی شرعی برای تخلص از ربای قرضی دانست؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] کسی پولی را به دیگری می دهد تا کار کند و هرچه سود کرد نصف آن را به مالک پول بدهد، به شرط اینکه اصل سرمایه را تضمین کند که اگر از بین برود خودش بدهد، آیا گرفتن سود این پول جایز است؟ و آیا لازم است چنین شرطی در ضمن عقد لازمی باشد یا در ضمن عقد مضاربه هم صحیح است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] قطعه زمینی جهت احداث مؤسسه ای عام المنفعه از طرف موجر در قبال مبلغ معینی مال الاجاره و برای مدت 29 سال اجاره داده شده و در مقدمه عقد اجاره آمده است که در ضمن عقد خارج لازم، شرایط ذیل بین مؤجر و مستأجر تعهد و مورد قبول طرفین واقع شده است، یکی از شرایط اینکه کلیه تأسیسات و ساختمانهای احداثی که طبق معمول محل در زمین مورد اجاره نصب و احداث می گردد پس از انقضاءمدت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلق به عین مستأجره می باشد. سؤال این است: 1 با توجه به عبارت ضمن عقد خارج لازم شرط شده است... آیا تحقق چنین شرایط نیاز به تحقق عقد خارج لازم دارد یا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر می شود؟ 2 با توجه به اینکه ساختمان در زمان انعقاد عقد از نظر کمی و کیفی مشخص نبود آیا این شرط باطل و مبطل است یا فقط مبطل است؟ 3 وقتی که شرط شود ساختمان باید در ظرف سه سال در زمین مستأجر ساخته شود آیا شرط تملیک ساختمانهای احداثی به صاحب عین مستأجره بلاعوض به ساختمانهای احداثی بعد از انقضای سه سال سرایت می کند؟ و آیا شرط تملیک مجاناً و بلاعوض هر چه روی زمین ساخته شود در انتهای مدت اجاره بدون اینکه در زمان انعقاد قرارداد مشخص و یا وجود خارجی داشته باشد و یا اینکه در مالکیت شرط دهنده درآمده باشد صحیح است؟
- [آیت الله سبحانی] برای خرید اتومبیل با کمبود پول مواجه شدم و با بانک قراردادی به نحو اجاره به شرط تملیک بین اینجانب و بانک تنظیم شد و بانک مقداری از مبلغ خرید اتومبیل را پرداخت نموده و سند به نام بانک تنظیم شده است و نحوه اجاره به شرط تملیک به این شکل است که پس از پرداخت اقساط آن مالک اتومبیل شوم و قبل از پرداخت تمامی مبلغ، بانک از من مال الاجاره ای دریافت می نماید، آیا این معامله صحیح است و واقع آن چیست؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- در میان بعضی از مردم معمول است که وامی به صاحب خانه می دهند و خانه او را گرو برمی دارند به شرط این که قیمت کمتری جهت مال الاجاره بپردازند، یا اصلاً مال الاجاره ای ندهند و آن را خانه رهنی می گویند این کار ربا و حرام است، راه صحیح آن است که اول صاحب خانه، خانه را به او بمبلغی اجاره دهد ولو مقدار کمی باشد و در ضمن اجاره شرط نماید که باید فلان مقدار وام به او بدهد و خانه را در مقابل آن گرو بگذارد، در این صورت ربا نیست و حلال است.
- هرگاه بعد از تمام شدن مدت اجاره یا در اثناء بفهمد اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار ارزش معمولی به صاحب ملک بدهد (خواه کمتر از مقدار قرارداد باشد یا بیشتر) پس اگر ارزش معمولی ماهی یک هزار تومان است، ولی او به پانصد تومان یا دو هزار تومان اجاره کرده باید همان یک هزار تومان را بدهد.
- در وقف خاص (مانند وقف بر اولاد) چنانچه متولی، آن ملک را اجاره دهد و از دنیا برود در صورتی که اجاره با مراعات مصلحت وقف و طبقات آینده بوده باشد اجاره باطل نمی شود، ولی اگر متولی نداشته باشد و طبقه اول آن را اجاره دهند و در بین مدت اجاره بمیرند، ادامه اجاره نسبت به آینده بدون اجازه طبقه بعد اشکال دارد و هرگاه مستأجر، مال الاجاره تمام مدت را داده باشد آنچه مربوط به بعد از مرگ طبقه اول است گرفته می شود و به طبقه بعد داده خواهد شد (به شرط این که آنها اجاره را اجازه بدهند).
- هرگاه بعد از زراعت و قبل از پایان محصول بفهمند مزارعه باطل بوده اگر بذر از صاحب زمین است زراعت متعلق به اوست و باید اجرت زارع را مطابق معمول بپردازد و اگر بذر از زارع باشد زراعت مال اوست و باید مال الاجاره زمین را مطابق معمول به صاحب زمین بدهد و چنانچه رضایت به باقی ماندن زراعت تا پایان مدت در زمین خود ندهد زارع باید آن را بچیند، مگر این که این کار موجب ضرر و زیان او گردد و باقی ماندن در زمین و پرداختن مال الاجاره موجب ضرر و زیانی برای مالک نباشد.
- هرگاه قرض دهنده شرط کند که زیادتر از مقداری که داده بگیرد، ربا و حرام است، خواه جنسی باشد که با وزن و پیمانه خرید و فروش می شود یا با عدد، بلکه اگر قرار بگذارد که بدهکار عملی برای او انجام دهد یا جنس دیگری اضافه کند، مثلاً شرط کند علاوه بر پولی که قرض کرده مقداری گندم هم به او بدهد، یا این که مقداری طلای نساخته را قرض دهد و شرط کند که همان مقدار را ساخته پس بگیرد، همه اینها ربا و حرام است، ولی مانعی ندارد خود بدهکار بدون این که شرطی در کار باشد مقداری اضافه کند بلکه این کار مستحب است.
- مالی را که اجاره می دهند چند شرط دارد: 1 باید معین باشد، بنابراین اگر بگوید: یکی از خانه ها یا یکی از اتومبیلهای خود را اجاره می دهم صحیح نیست. 2 مستأجر باید آن را ببیند یا مالک اوصاف آن را کاملاً بیان کند. 3 تحویل آن ممکن باشد، پس اجاره دادن اسبی که فرار کرده و مستأجر قادر بر گرفتن آن نیست باطل است. 4 آن مال به واسطه استفاده کردن از بین نرود، بنابراین اجاره دادن نان و میوه صحیح نیست. 5 استفاده ای که مال را برای آن اجاره داده اند ممکن باشد، پس اجاره دادن زمین برای زراعت، در صورتی که قابل زراعت نباشد یا آب کافی نداشته باشد باطل است. 6 چیزی را که اجاره می دهد ملک او باشد، یا وکیل و ولی در اجاره آن باشد.
- هرگاه مالی را معین کند و مثلاً بگوید هر کس اسب مرا پیدا کند این گندم را به او می دهم احتیاط آن است که مقدار و خصوصیات آن را که در ارزش آن تأثیر دارد معین کند و اگرمال را معین نکند و مثلاً بگوید کسی که اسب مرا پیدا کند صد کیلوگندم به او می دهم باید خصوصیات گندم را که در قیمت دخالت دارد معین نماید، ولی اگر جاعل مزد معینی را برای این کار قرار ندهد و بگوید هر کسی گمشده مرا پیدا کند پولی به او می دهم یا مژدگانی دریافت خواهد کرد جعاله باطل است و چنانچه کسی آن عمل را انجام دهد باید مزد او را به مقداری که کار او در نظرمردم ارزش دارد بدهد، مگر این که ظاهر گفتار جاعل این باشدکه مبلغ مورد نظر او کمتر از آن است، در این صورت باید همان را بدهد.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله فاضل لنکرانی] همانطور که در مسأله 2382 ذکر شد رهن گیرنده حق استفاده از مال مرهونه را بدون اجازه مالک ندارد و در صورت اجازه مالک هم حق استفاده از آن را ندارد. البته اگر این معنا در ضمن قرض دادن شرط شود یعنی فردی به دیگری پول قرض بدهد مشروط بر این که خانه خود را رهن بدهد و اجازه استفاده از آن را نیز بدهد ربا و حرام است. و در این مورد حتی اگر اجاره ای کمتر از اجاره معمولی برای آن قرار دهند حرام است. بنابراین آنچه امروزه به عنوان رهن به این صورت رواج دارد اشکال دارد. بلی راه حل این است که خانه را اجاره دهند و در ضمن اجاره شرط کنند که مستأجر مبلغی را به عنوان قرض به صاحبخانه بپردازد که در این صورت صحیح است و رهن محسوب نمی شود.
- [آیت الله اردبیلی] آنچه اکنون در معاملات رهنی رایج است که مبلغی وام به صاحب خانه میدهند و خانه او را گرو برمیدارند و شرط میکنند قیمت کمتری جهت اجاره بپردازند یا اصلاً اجاره ندهند، شرعا جایز نیست و ربا و حرام می‌باشد؛ ولی در صورتی که صاحبخانه به قصد اجاره، خانه را به مبلغی هر چند کمتر از قیمت معمول اجاره دهد و در ضمن عقد اجاره شرط کند که مستأجر مبلغی را به او قرض دهد و او نیز خانه را در مقابل آن گرو بگذارد، اشکال ندارد و معامله صحیح است.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر بعد از تمام شدن مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار ارزش معمولی به صاحب ملک بدهد، مثلا اگر خانه ای را یک ساله به هزار تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولا پانصد تومان است بیش از پانصد تومان لازم نیست بدهد و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدّت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله نوری همدانی] اگر بعد از تمام شدن مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده ، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد ، مثلاً اگر خانه ای را یک ساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده : چنانچه اجارة آن خانه معمولاً پنجاه تومان است ؛ باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است ، باید دویست تومان را بپردازد . و نیز اگر بعد از گذاشتن مقداری از مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده ، باید اجاره آن مدّت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد .
- [آیت الله سبحانی] اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلاً اگر خانه ای را یکساله به صد هزار تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده; چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه هزار تومان است; باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است، باید دویست تومان را بپردازد. و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله جوادی آملی] .اگر مدتِ اجاره به صورت صریح یا ضمنی معیّن نشود و درباره زمان چنین گفته شود (مبلغ اجارهّ مال یا اجرت شخصِ معیّن، هرماه فلان مقدار است) و هیچ تعیینی نسبت به آغاز و انجام آن صورت نپذیرد, اجاره صحیح نیست و اگر نسبت به ماه اول معیّن شود و دربارهّ ماههای دیگر معلوم نشود، فقط اجاره ماه اول صحیح است, مگر در ضمن اجاره ماه اول شرط کند که (اگر بیش از یک ماه بخواهد بماند, هر ماهی فلان مبلغ بپردازد) و چنین شرطی بر اثر مجهول بودن نزد خردمندان جامعه غرری نباشد، اجاره صحیح است.
- [آیت الله صافی گلپایگانی] . اگر بعد از تمامشدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره (اجاره بها) را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلاً اگر خانهای را یک ساله به صد تومان اجاره کند، بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه تومان است، باید پنجاه تومان را بدهد، و اگر دویست تومان است، باید دویست تومان را بپردازد، و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله بروجردی] اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، مثلاً اگر خانهای را یک ساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه تومان است، باید پنجاه تومان را بدهد و اگر دویست تومان است، باید دویست تومان را بپردازد و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله علوی گرگانی] اگر بعد از تمام شدن مدّت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد مثلاً اگر خانهای را یکساله به صد تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پنجاه تومان است باید پنجاه تومان را بدهد، اگر دویست تومان است باید دویست تومان را بپردازد و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدّت اجاره معلوم شود که باطل بوده، باید اجاره آن مدّت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] وکالت، عقد جایز است و هر یک از دو طرف می تواند آنرا بهم بزند، مگر اینکه در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد مثلا فرزند مغازه خود را به پدرش میفروشد و در ضمن عقد بیع شرط می کنند که فرزند وکیل باشد مغازه را تا 5 سال اجاره بدهد و مال الاجاره را بپردازد که در این صورت پدر جائز نیست فرزندش را از وکالت عزل نماید.