اطمینان
سکون و آرامش را اطمینان گویند.
هرگاه مدت اجاره ملکی که سرقفلی آن گرفته شده تمام شود مالک موظف است آن را به همان مستأجر یا شخص دیگری که او موافقت کند اجاره دهد و مقدار مال الاجاره به قیمت عادلانه روز با نظر کارشناس مورد اطمینان خواهد بود.
عنوان مسئله:
هرگاه مدت اجاره ملکی که سرقفلی آن گرفته شده تمام شود مالک موظف است آن را به همان مستأجر یا شخص دیگری که او موافقت کند اجاره دهد و مقدار مال الاجاره به قیمت عادلانه روز با نظر کارشناس مورد اطمینان خواهد بود.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- اگر شخصی حقیقی یا حقوقی صاحب سرقفلی مکانی باشد، و مالک شخص دیگری باشد، و مدّتی صاحب سرقفلی مستأجر آن ملک بوده است، ولی بعداً صاحب سرقفلی حقّ خود را به نفر سوّم صلح می کند و صاحب ملک هم به همان نفر سوّم ملک را اجاره می دهد; نفر سوّم به علّتی قرارداد با هر دو را فسخ می نماید، آیا از نظر شرعی صاحب اوّل سرقفلی می تواند بدون اجازه و اذن در آن تصرّف کند؟ و اگر تصرّف او اشکال دارد لطفاً به سؤالات زیر پاسخ دهید؟الف) آیا تصرّف صاحب سرقفلی غاصبانه و عدوانی است؟ ب) اگر تصرّف عدوانی است، آیا منافع مغصوبه باید به (اعلی القیم) اخذ شود؟ ج) در صورتی که تصرّف عدوانی باشد، آیا متصرّف مستحقّ تعزیرات شرعی می باشد؟ د) در صورتی که مالک برای رسیدن به منافع مغصوبه مخارجی را متحمّل شده باشد، آیا می تواند از غاصب و متصرّف عدوانی اخذ نماید؟
- شخصی یک باب مغازه در سال 1360 (ه-. ش) به مبلغ معلومی طبق قرارداد منعقده فیما بین مالکین و خریدار به سرقفلی خریده و مبلغ قرارداد آن روز را پرداخت نموده است. در پایین قرارداد عبارت ذیل آمده است (مورد معامله سرقفلی و حقّ اولویّت و انتقال به دیگری است ولی باید در موقع فروش رضایت مالکین اصلی را طبق قانون سرقفلی از سود مورد معامله جلب نماید و در ضمن اجاره از زمان تحریر لغایت دو سال تمام به مبلغ ماهیانه یکصد تومان منظور و مقرر گردید) با توجّه به شرایط ذکر شده فوق: الف) آیا مالکین یا مالک از نظر شرعی میتواند بدون رسیدن به توافق با صاحب سرقفلی مبلغ مال الاجاره را هر سال افزایش دهد؟ ب) در صورت افزایش فرق بین سرقفلی و اجاره چه خواهد بود؟
- دو نفر از مؤمنین که کارهای روزمرّه و متداول مسجد و امامزاده اسماعیل جهرم را سر و سامان می دهند با پول خود اقدام به ساختن دو باب مغازه در گوشه ای از قبرستان متروکه امامزاده کرده اند، آن گاه آن دو مغازه را به عنوان اجاره به مدّت بیست سال در اختیار هیأت مدیره شرکت تعاونی محل قرار داده اند و مال الاجاره آن را برای مصارف مسجد و امامزاده در نظر گرفته اند اکنون با توجّه به این که مسجد و امامزاده متولّی شرعی ندارد و وقف نامه ای هم موجود نیست به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: الف) آیا ساختن مغازه و به خصوص اجاره آن نیاز به اذن فقیه جامع الشرایط داشته است؟ ب) آیا اجاره انجام گرفته شرعاً معتبر است؟ ج) در صورت بطلان اجاره آیا تخلیّه آن مغازه توسط متصدّیان شرکت تعاونی و واگذاری آن به هیأت امنای مسجد جهت استفاده کارهای لازم از قبیل انبار، دفتر واجب است؟ د) آیا برای تخلیه آنها، متصدّیان شرکت تعاونی حقّ دریافت وجوهی اعمّ از مقدار پرداخت شده و یا اضافه بر آن و یا مبالغی که جهت گرفتن امتیاز آب و برق و یا تعمیر مصرف کرده اند را دارند؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله بهجت] اگر فردی خانه ای را خریداری نماید که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری باشد و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر هم آن را به شخص دیگری فروخته باشد، در صورت پایان مدت اجاره و درخواست تخلیه مغازه، عوض سرقفلی را چه کسی باید بپردازد؟ مالک سابق یا مستأجر قبلی یا خریدار خانه؟
- [آیت الله خامنه ای] خانه ای را خریده ایم که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری است و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر مزبور هم حق خود را به شخص دیگری فروخته است، آیا درصورتی که بعد از انقضاء مدّت اجاره از مستأجر اخیر تقاضای تخلیه مغازه را بکنیم باید عوض سرقفلی را ما به او بپردازیم یا مالک سابق و یا مستأجر قبلی که پول سرقفلی را گرفته اند باید آن را به او بپردازند؟
- [آیت الله خامنه ای] مالک یکی از شرکتها ساختمانی را اجاره داده بدون آنکه از مستأجر چیزی در برابر سرقفلی آن بگیرد، آیا هنگام تخلیه ساختمان توسط مستأجر باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد؟ و اگر موجر آن را به مستأجر بفروشد، آیا باید مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از قیمت آن کم نماید؟
- [آیت الله بهجت] حدود سی سال قبل موجر به مستأجر گفته است: ملک را به تو اجاره می دهم، اگر مستأجر قبلی را برای بیرون رفتن حاضر کنی و او هم مبلغی به مستأجر اولی داده و او رفته و مستأجر دوم در طول چند سال ملک را اجاره کرده و مال الاجاره را مرتّب داده است. حالا که می خواهد ملک را تخلیه کند، ادّعای سرقفلی می کند، آیا مستأجر دوّم دارای حقّ سرقفلی است؟
- [آیت الله خامنه ای] شخصی مغازه ای را به مبلغ معیّنی اجاره نموده و مبلغ دیگری را هم به عنوان سرقفلی پرداخته است، سپس مالک شروع به زیاد کردن اجاره آن نموده تا اینکه به دو برابر اجاره اولیه رسیده است و در حال حاضر مستأجر قصد دارد مغازه را با سرقفلی بیشتری در اختیار مستأجر دیگری قرار دهد ولی مالک پانزده درصد سرقفلی را مطالبه می کند و قصد افزایش اجاره ماهانه را تا ده برابر دارد در حالی که اجازه مغازه های مجاور کمتر ازآن مقدار است، آیا مالک شرعاً و قانونا حق مطالبه درصد مذکور و اضافه کردن اجاره تا آن مقدار را دارد؟
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفا در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری می فروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خودعمل نمی کند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین می تواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بی خبر بوده است؟
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می‌دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفاً در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری میفروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می‌شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خود عمل نمیکند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می‌شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین میتواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بیخبر بوده است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اینجانب مغازه ای را با پرداخت سرقفلی آن به نرخ روز در سی سال قبل اجاره کردم. چون مدّت اجاره سرآمده بود، چند سال با توافق طرفین مال الاجاره زیاد شده و پرداخت گردید. ولی در یکی دو سال اخیر توافق حاصل نشده و قراردادی فیمابین نبوده است. مالک از طریق دادگاه درخواست اجرة المثل مغازه خود را کرده و در عرف مردم اجاره مغازه با خرید حقّ سرقفلی آن به مراتب کمتر از اجاره آن بدون خرید حق سرقفلی می باشد و اصولا سرقفلی را می خرند تا از مزایای آن که از جمله اجاره کمتر است استفاده کنند، آیا در این فرض مالک می تواند اجرة المثل مغازه خود را بدون واگذاری سرقفلی آن به مستأجر مطالبه کند؟
- [آیت الله علوی گرگانی] شخصی مالک منافع، و مستأجر صاحب سرقفلی یک باب هتل می‌باشد که سه دانگ مشاع از شش دانگ عین آن متعلّق به یک شخص حقیقی و سه دانگ باقیمانده وقف عام و درآمد آن صرف امور خیریّه میگردد و مالکین عین هتل حقّ سرقفلی و مالکیت منافع هتل مذکور را که بیش از 44 سال است به شخص مورد بحث واگذار و اجاره محلّ به قدرالسهم به مالکین و متولّی وقف پرداخت میگردد ضمنادر سند اجاره تنظیمی میان متولّی و صاحب سرقفلی (مستأجر) شرط شده است که مستأجر حقّ واگذاری سرقفلی و مالکیت منافع خود در هتل را بدون موافقت متولّی و اداره حجّ و اوقاف و امور خیریّه را به هیچ نحوی از انحاء حتّی به عنوان وکالت یا صلح حقوق یا مشارکت و غیره را ندارد اینک مستأجر مذکور حقوق اجارگی و سرقفلی خود را طی قولنامهای به دیگری واگذار و ضمن عقد قولنامه شرط نموده چنانچه اداره اوقاف (مالک سه دانگ عین) با فروش سهمیه خود موافقت نکرد کلّ این معامله فسخ می‌باشد اکنون با توجّه به اینکه متولّی منصوص به تبع آن اداره محترم اوقاف با انتقال مذکور صراحتامخالفت کرده است لطفانظر فقهی خود را در خصوص وضعیت حقوقی و شرعی معامله و تکلیف بعدی طرفین بیان فرمائید؟
- [آیت الله خامنه ای] اگر شخصی مغازه ای را اجاره کند و علاوه بر اجاره ماهانه مبلغی را به عنوان سرقفلی بپردازد و شرط نماید که موجر هنگام تخلیه محل مبلغ سرقفلی را به قیمت فعلی آن بپردازد والا مستأجر حق خواهد داشت که سر قفلی آن مکان را به شخص دیگری بفروشد و آنجا را برای او تخلیه نماید، آیا این شرط صحیح است؟ و آیا واجب است موجر با پرداخت قیمت کنونی آن به مستأجر و یا با رضایت به واگذاری آن مکان به دیگری، به آن شرط وفا کند؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- صاحب ملک می تواند ملک خود را به دیگری اجاره دهد و علاوه برمال الاجاره از او سرقفلی بگیرد، در این صورت ملکی را که اجاره داده نمی تواند به دیگری اجاره دهد، هرچند مدت اجاره تمام شده باشد، ولی اگر مستأجر اول که سرقفلی پرداخته موافقت کند می تواند به دیگری اجاره دهد، مستأجر اول نیز حق دارد سرقفلی آن ملک را به دیگری واگذار کند، خواه به قیمتی بیشتر یا کمتر باشد.
- هرگاه کسی ملکی را با دادن سرقفلی به صاحب آن برای مدتی اجاره کند مادام که وقت اجاره او تمام نشده است می تواند ملک را به دیگری با همان مبلغ اجاره دهد، ولی حق سرقفلی را به هر مقداری که با یکدیگر توافق کنند می تواند بگیرد و موافقت صاحب ملک نیز در انتقال اجاره شرط است، مگر این که از اول، این حق به مستأجر واگذار شده باشد.
- هرگاه پیش از تمام شدن مدت اجاره، ملک را به مستأجر بفروشد اجاره به هم نمی خورد و مستأجر باید مال الاجاره را بپردازد، همچنین اگر به دیگری بفروشد باز اجاره به حال خود باقی است.
- هرگاه چیزی را که اجاره داده تحویل مستأجر دهد، اما او تحویل نگیرد، یا تحویل بگیرد و از آن استفاده ای نکند، باید مال الاجاره را بپردازد.
- هرگاه بعد از تمام شدن مدت اجاره یا در اثناء بفهمد اجاره باطل بوده، مستأجر باید مال الاجاره را به مقدار ارزش معمولی به صاحب ملک بدهد (خواه کمتر از مقدار قرارداد باشد یا بیشتر) پس اگر ارزش معمولی ماهی یک هزار تومان است، ولی او به پانصد تومان یا دو هزار تومان اجاره کرده باید همان یک هزار تومان را بدهد.
- کسی که ملکی را اجاره کرده و سرقفلی نپرداخته هنگامی که مدت اجاره به سر رسید حق ندارد بدون اذن صاحب ملک در آنجا اقامت کند و اگر آن را تخلیه نکند غاصب و ضامن ملک و ضامن مثل مال الاجاره است، خواه اجاره اول کوتاه باشد یا طولانی و خواه در مدت اجاره ارزش ملک بالا رفته باشد یا نه و اگر کسی ملک را از چنین شخصی اجاره کند اجاره اش صحیح نیست، مگر این که صاحب ملک رضایت دهد.
- مالک می تواند ملکی را که به دیگری اجاره داده بفروشد و اجاره آن باطل نمی شود و استفاده از آن ملک در مدت اجاره مال مستأجر است، اما اگر خریدار نمی دانسته که آن ملک را اجاره داده اند، یا گمان می کرده مدت اجاره کم است، پس از اطلاع می تواند معامله را فسخ کند.
- سرقفلی عبارت است از حق اولویتی که مستأجر بر ملک پیدا می کند در مقابل پولی که به مالک در اول کار می پردازد و مطابق آن، مستأجری که سرقفلی پرداخته در اجاره کردن آن ملک، اولی از دیگران است. سرقفلی در سابق وجود نداشت و امروز در میان عقلای اهل عرف وجود دارد و با شرایط زیر صحیح است: مقدار سرقفلی باید معلوم باشد و طرفین با میل و رضایت خود معامله را انجام دهند و بالغ و عاقل و رشید باشند و معنی سرقفلی و لوازم آن را بدانند.
- در میان بعضی از مردم معمول است که وامی به صاحب خانه می دهند و خانه او را گرو برمی دارند به شرط این که قیمت کمتری جهت مال الاجاره بپردازند، یا اصلاً مال الاجاره ای ندهند و آن را خانه رهنی می گویند این کار ربا و حرام است، راه صحیح آن است که اول صاحب خانه، خانه را به او بمبلغی اجاره دهد ولو مقدار کمی باشد و در ضمن اجاره شرط نماید که باید فلان مقدار وام به او بدهد و خانه را در مقابل آن گرو بگذارد، در این صورت ربا نیست و حلال است.
- در وقف خاص (مانند وقف بر اولاد) چنانچه متولی، آن ملک را اجاره دهد و از دنیا برود در صورتی که اجاره با مراعات مصلحت وقف و طبقات آینده بوده باشد اجاره باطل نمی شود، ولی اگر متولی نداشته باشد و طبقه اول آن را اجاره دهند و در بین مدت اجاره بمیرند، ادامه اجاره نسبت به آینده بدون اجازه طبقه بعد اشکال دارد و هرگاه مستأجر، مال الاجاره تمام مدت را داده باشد آنچه مربوط به بعد از مرگ طبقه اول است گرفته می شود و به طبقه بعد داده خواهد شد (به شرط این که آنها اجاره را اجازه بدهند).
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله وحید خراسانی] اگر در عقد اجاره شرط شده که مستاجر با تجدید اجاره به مال الاجاره اول تا مدتی که بخواهد می تواند در ان محل بماند مستاجر می تواند سرقفلی برای تخلیه محل بگیرد هر چند موجر ملزم به اجاره دادن به دهنده سرقفلی نیست
- [آیت الله شبیری زنجانی] اگر پیش از شروع مدت اجاره یا در اثناء آن مستأجر ملک مورد اجاره را از مالک آن بخرد، این خرید و فروش صحیح بوده و باید قیمت تعیین شده را بپردازد و اجاره نیز به هم نمیخورد و باید مال الاجاره را نیز بدهد. همچنین اگر شخص ثالثی ملک را بخرد اجاره به هم نمیخورد و هر کدام از خریدار و مستأجر باید عوض معامله را بپردازند.
- [آیت الله خوئی] ملکها و محلهائی که در زمان سابق پیش از جعل قانون جلوگیری مالک از اجبار مستأجر بر تخلیة محل اجاره و یا اضافه کردن حق الاجاره به اجاره داده شده و بلکه مالک میتوانست مبلغ اجاره را بالا ببرد و یا مستأجر را وادار به تخلیه کند و هیچگونه شرط و شروطی بین مالک و مستأجر در بین نبود و پس از آن جعل قانون مالک و مستأجر به پشتیبانی این قانون مستأجر حاضر نیست مالک را تخلیه کند و مبلغ اجاره را بالا ببرد و با اجارة محلهائی مانند آن چندین برابر بیشتر از این محل شده است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده است، در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر جایز نبوده و تصرف او در آن محل بدون رضایت مالک غصب و حرام است.
- [آیت الله علوی گرگانی] هرگاه چیزی را که اجاره داده تحویل دهد، اگرچه مستأجر تحویل نگیرد، یا تحویل بگیرد و تا آخر مدّت اجاره از آن استفاده نکند، باید مال الاجاره آن را بدهد.
- [آیت الله وحید خراسانی] هرگاه چیزی را که اجاره داده تحویل دهد اگر چه مستاجر تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد و تا اخر مدت اجاره از ان استفاده نکند باید مال الاجاره ان را بدهد
- [آیت الله بروجردی] هرگاه چیزی را که اجاره داده تحویل دهد، اگر چه مستأجر تحویل نگیرد، یا تحویل بگیرد و تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، باید مال الاجاره آن را بدهد.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] هرگاه چیزی را که اجاره داده تحویل دهد، اگر چه مستأجر تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد و تا آخر مدّت اجاره از آن استفاده نکند، باید مال الاجاره آن را بدهد.
- [آیت الله نوری همدانی] هرگاه چیزی راکه اجاره داده تحویل دهد ، اگر چه مستأجر تحویل نگیرد ، یا تحت اختیار او قرار گرفته و یا تحویل گرفته ولی تا آخر مدّت اجاره از آن استفاده نکند ، باید مال الاجارة آن را بدهد .
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] هرگاه چیزی را که اجاره داده تحویل دهد؛ اگرچه مستاجر تحویل نگیرد؛ یا تحویل بگیرد و تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند؛ باید مال الاجاره آن را بدهد.
- [آیت الله سیستانی] هرگاه چیزی را که اجاره داده است تحویل دهد ، اگر چه مستأجر تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد ، و تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند ، باید مال الاجاره آن را بدهد .