خرید و فروش
بیع، مبادله‌ی مال در برابر مال است. معنای یاد شده، معنای لغوی بیع است و در باب تجارت یا بیع- بنابر اختلاف تعبیر در کلمات فقها- به تفصیل از احکام، اقسام و شرایط آن سخن رفته است.
خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره داده اند اشکال ندارد، ولی استفاده آن ملک در مدت اجاره، مال مستأجر است و خریدار حق ندارد مستأجر را از ملک بیرون کند و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره داده اند، یا به گمان این که مدت اجاره کم است ملک را خریده باشد، پس از اطلاع می تواند معامله خودش را بهم بزند.
عنوان مسئله:
خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره داده اند اشکال ندارد، ولی استفاده آن ملک در مدت اجاره، مال مستأجر است و خریدار حق ندارد مستأجر را از ملک بیرون کند و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره داده اند، یا به گمان این که مدت اجاره کم است ملک را خریده باشد، پس از اطلاع می تواند معامله خودش را بهم بزند.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- خرید و فروش چک با رعایت مدت معامله اش اشکال ندارد. خرید و فروش پول مثلا فروش هزار تومان به مدت شش ماه به هزار و دویست تومان آیا مانعی ندارد، یا مشمول ادله ربا است؟ به عبارت دیگر آیا خرید و فروش مذکور ظاهراً بیع است و در واقع قرض ربوی و یا واقعاً بیع است و مشمول ادلّه ربای قرضی نمی باشد؟
- در قوانین مدوّنه رایج، خرید مال مسروقه جرم است. با توجه به این که در معاملات و مبادلات رایج عادی فعلی، فاکتور فروش و غیره، معمول نیست. در این موارد، آیا می توان خریدار اموال مسروقه را محکوم کرد؟
- شخصی منزلش را بدون خیار فروخته است و برای انتقال سند به شهرداری مراجعه کرده است، ولی شهرداری با توجه به اضافه بنا وی را جریمه کرده و دستور تخریب بالکن را داده است، که با تخریب آن، یک متر از اطاق بالا هم خراب می شود و بدون دادن جریمه و تخریب انتقال سند ممکن نیست. لذا فروشنده باید جریمه را بدهد و اضافه بنا را خراب کند و خانه را با کمتر از قیمت مورد معامله به خریدار بدهد و این ضرر برای فروشنده است. آیا فروشنده حق دارد معامله را بهم بزند و پول خریدار را پس بدهد؟
- اینجانب مغازه ای را با پرداخت سرقفلی آن به نرخ روز در سی سال قبل اجاره کردم. چون مدّت اجاره سرآمده بود، چند سال با توافق طرفین مال الاجاره زیاد شده و پرداخت گردید. ولی در یکی دو سال اخیر توافق حاصل نشده و قراردادی فیمابین نبوده است. مالک از طریق دادگاه درخواست اجرة المثل مغازه خود را کرده و در عرف مردم اجاره مغازه با خرید حقّ سرقفلی آن به مراتب کمتر از اجاره آن بدون خرید حق سرقفلی می باشد و اصولا سرقفلی را می خرند تا از مزایای آن که از جمله اجاره کمتر است استفاده کنند، آیا در این فرض مالک می تواند اجرة المثل مغازه خود را بدون واگذاری سرقفلی آن به مستأجر مطالبه کند؟
- فروشنده ای یک باب منزل مسکونی را که براساس سند مالکیت، مالک آن می باشد به سه نفر از خریداران به نحو مشاع با نوشتن یک مبایعه نامه ای که دارای مشخصات فروشنده و خریدار و مورد معامله و ثمن آن می باشد، معامله می کند و ذیل آن را همگی امضاء می کنند و ایجاب و قبول تحقق می یابد.در مبایعه نامه مذکور شرط می شود که فروشنده باید دو ماه بعد از تاریخ انعقاد معامله در محضر حاضر شوند و سند رسمی معامله را به نام خریداران کند و مابقی ثمن را از خریداران دریافت کند، خریداران بعد از دو ماه از انعقاد معامله در روز موعود در دفترخانه حاضر می شوند و الباقی ثمن را آماده می کنند، اما فروشنده حضور پیدا نمی کند و عدم حضور او را سردفتر گواهی می کند. با تحقیقی که خریداران انجام می دهند معلوم می گردد که یک ماه بعد از انعقاد معامله فروشنده به اتهام چند فقره چک پرداخت نشدنی زندانی است و طلبکاران او در قبال مبلغ چکها منزلی را که فروشنده با مبایعه نامه عادی فروخته است در اداره ثبت توقیف و بازداشت می کنند، تا بدین وسیله طلب خود را وصول کنند. نظر به اینکه تاریخ انجام معامله توسط سه نفر از شهود گواهی شده است و اداره ثبت هم تاریخ توقیف و بازداشت ملک را بعد از تاریخ مبایعه نامه اعلام کرده است و با عنایت به مسأله مطروحه نظر مبارک را در خصوص موارد ذیل مرقوم فرمایید. 1 معامله فروشنده و خریداران از کدام یک از عقود می باشد و آیا وفای به آن لازم است؟ 2 آیا خریداران مالک مورد معامله می باشند؟ 3 آیا طلبکاران فروشنده حقی نسبت به ملکی که فروشنده قبلاً با سند عادی فروخته است دارند؟
- این جانب که صاحب کارخانه ای بودم برای استفاده از تمام ظرفیت کارخانه قرارداد مضاربه ای با یک مؤسسه دولتی بستم و قرار شد که اگر ضرر به سبب عوامل غیرمترقبه حاصل شد ضرر بالمناصفه باشد و اگر در اثر تقصیر عامل حاصل شد، عامل 25% مال خود را بلاعوض پرداخت کند. بعد از دو ماه در اثر تنش های سیاسی جنس تولید شده صادر نشد و باعث ضرر شد مضارب که اطلاع داشت درخواست اصل پول و سود تضمینی را کرد و چون قادر به پرداخت نبودم ناچار به فروش کارخانه به آن‌ها شدم. لطفاً با فرض مذکور سؤالات زیر را جواب دهید. 1) با توجه به فسخ یکطرفه قرارداد توسط مضارب بدلیل احتمال ضرر آیا مضارب می تواند سود تضمینی را مطالبه کند؟ 2) اگر مضارب قبل از زمان مقرر تقاضای پول خود را بکند و عامل مجبور به فروش اجناس برای دادن پول مضارب به کمتر از مبلغ خرید شود و در نتیجه ضرر کند. آیا مضارب می تواند خود را در ضرر شریک نداند؟ 3) چنانچه در مضاربه ضرر حاصل شود و عامل قدرت پرداخت اصل سرمایه را نداشته باشد، آیا مضارب می تواند مایملک و ابزار کار عامل را مصادره و به فروش برساند؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله مکارم شیرازی] ملکی را شخصی غصب کرده است و آن را بنا کرده است می توان به عنوان مستأجر ملک را اجاره نمایم؟
- [آیت الله علوی گرگانی] نظر اسلام را پیرامون مسئله ذیل که در بانکها یا شرکتها (اشخاص حقوقی و یا بعضاحقیقی) صورت میگیرد، بیان فرمائید: ملکی که با مشارکت مدنی خریده می‌شود و آن را به دیگری به شرط تملیک اجاره میدهند که پس از پرداخت مبلغ مورد قرارداد که طبعابیش از پولی است که ملک با آن خریده شده تملک آن به مستأجر داده می‌شود؟
- [آیت الله سبحانی] در صورتی که در شهری خرید و فروش مثلاً بر اساس(مَن) انجام می گیرد و خریدار نیز می داند، اما از مقدار آن(مَن) که چند کیلو است بی اطلاع است، آیا معامله صحیح است؟
- [آیت الله نوری همدانی] اگر ملکی را که برای دیگری است کسی در زمان طاغوت تصرف کرده بشد و تا کنون چند دست خرید و فروش شده باشد و مالک فعلی که نفر چهارم است آن را خریده با اینکه میداند مال غصبی است، حکم چیست؟ آیا استفاده مالک اصلی از آن ملک جایز است یا خیر؟
- [آیت الله بهجت] اگر مستأجر از موجر بخواهد اصلاحات و تغییراتی در ملک و مال مورد اجاره ایجاد کند، مخارج آن بر عهده ی موجر است یا مستأجر؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] چنانچه مستأجر قبل از اتمام مدّت اجاره، ملک مورد اجاره را تخلیه کند، آیا نسبت به مدّت باقیمانده قرارداد ضامن مال الاجاره می‌باشد؟
- [آیت الله بروجردی] ملکی وقف اولاد ذکور بوده، اولاد ذکور مرتبه اُولی ملک وقف را به مدّت نود سال اجاره داده و اجاره آن را نقد گرفته، فعلاً موجر و مستأجر هر دو وفات نمودهاند، آیا وارث موجر میتواند ملک خود را از وارث مستأجر مطالبه کند یا خیر؟
- [آیت الله بهجت] حدود سی سال قبل موجر به مستأجر گفته است: ملک را به تو اجاره می دهم، اگر مستأجر قبلی را برای بیرون رفتن حاضر کنی و او هم مبلغی به مستأجر اولی داده و او رفته و مستأجر دوم در طول چند سال ملک را اجاره کرده و مال الاجاره را مرتّب داده است. حالا که می خواهد ملک را تخلیه کند، ادّعای سرقفلی می کند، آیا مستأجر دوّم دارای حقّ سرقفلی است؟
- [آیت الله بهجت] آیا خرید و فروش مال زکوی جایز است؟ در این صورت زکات آن بر عهده فروشنده است یا خریدار؟
- [سایر] سه سال است ازدواج کردهام و معاشم از شهریه طلبگی است و هنوز مخارج سنگین زندگیام همانند خرید منزل به عهده پدرم می‌باشد. ایشان ملکی مشترک با مادرم در قم خریده و تحویل بنده داده است و خود ایشان صاحب ملکی دیگر است و در آنجا زندگی میکند. هزینه نیمی از ملک قم از ارث پدری مادر است و نیم دیگر از فروش خانهای در شهرستان که پدرم مالک آن بوده است. آیا بخشی از این ملک که برای پدرم است خمس دارد؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- اگر پیش از آن که مدّت اجاره تمام شود، ملک را به مستأجر بفروشد اجاره بهم نمی خورد و مستأجر باید مال الاجاره را به فروشنده بدهد و همچنین است اگر آن را به دیگری بفروشد.
- اگر اجاره دهنده، یا مستأجر بفهمد که مغبون شده است، چنانچه در موقع خواندن صیغه ملتفت نباشد که مغبون است می تواند اجاره را بهم بزند، ولی اگر در صیغه اجاره شرط کنند که اگر مغبون هم باشند حق بهم زدن معامله را نداشته باشند، نمی توانند اجاره را بهم بزنند.
- اگر پیش از شروع مدّت اجاره ملک به طوری خراب شود که هیچ قابل استفاده نباشد یا قابل استفاده ای که شرط کرده اند نباشد، اجاره باطل می شود. و پولی که مستأجر به صاحب ملک داده، به او بر می گردد، بلکه اگر طوری باشد که بتواند استفاده مختصری هم از آن ببرد، می تواند اجاره را بهم بزند.
- مستأجر و کسی که چیزی را اجاره داده با رضایت یکدیگر می توانند معامله را بهم بزنند و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از آنان حق بهم زدن معامله را داشته باشند، می توانند مطابق قرار داد اجاره را بهم بزنند.
- اگر بعد از معامله و پیش از تحویل گرفتن مال عیبی در آن پیدا شود، خریدار می تواند معامله را به بزند، و نیز اگر در عوض مال بعد از معامله و پیش از تحویل گرفتن، عیبی پیدا شود، فروشنده می تواند معامله را به بزند، ولی اگر بخواهند تفاوت قیمت بگیرند اشکال دارد.
- اگر ولیّ یا قیّم بچه مال او را اجاره دهد، یا خود او را اجیر دیگری نماید اشکال ندارد. ولی اگر مدّتی از زمان بالغ شدن او را جزء مدّت اجاره قرار دهد، بعد از آنکه بچّه بالغ شد، نمی تواند بقیّه اجاره را نسبت به مال بهم بزند، ولی نسبت به اجاره خودش بعد از آنکه بالغ شد بدون اجازه او صحت اجاره اشکال دارد لکن هر گاه طوری بوده که اگر مقداری از زمان بالغ بودن بچه راجزء مدّت اجاره نمی کرد، بر خلاف مصلحت لازم الرعایه بچّه بود، اجاره صحیح است و بچه که بالغ شده نمی تواند اجاره را بهم بزند.
- اگر چیزی را که می فروشند یکی از شرطهای معامله در آن نباشد مثلا چیزی را که باید با وزن خرید و فروش کنند، بدون وزن معامله نمایند، معامله باطل است، و چنانچه فروشنده و خریدار با قطع نظر از معامله، راضی باشند که در مال یکدیگر تصرف کنند اشکال ندارد و گر نه چیزی را که از یکدیگر گرفته اند مثل مال غصبی است و باید آن را به هم برگردانند. و در صورتی که مال هر یک در دست دیگری تلف شود، چه بداند معامله باطل است چه نداند، باید عوض آن را بدهد.
- اگر اجاره دهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمی شود ولی اگر شرط کرده اند که مستأجر شخصاً از آن ملک استفاده کند نه دیگری، صاحب ملک حق دارد باقیمانده مدّت را فسخ کند و امّا اگر خانه مال اجاره دهنده نباشد مثلا دیگری وصیّت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدّت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل می شود.
- در خرید و فروش لازم نیست صیغه عربی بخوانند، مثلا اگر فروشنده به فارسی بگوید این مال را در عوض این پول فروختم و مشتری بگوید قبول کردم معامله صحیح است، ولی خریدار و فروشنده باید قصد انشاء داشته باشند، یعنی به گفتن این دو جمله مقصودشان خرید و فروش باشد.
- اگر خانه ای را که مثلا دو اطاق دارد اجاره دهد و یک اطاق آن خراب شود چنانچه فوراً آن را بسازد و هیچ مقدار از استفاده آن از بین نرود اجاره باطل نمی شود و مستأجر هم نمی تواند اجاره را بهم بزند. ولی اگر ساختن آن بقدری طول بکشد که مقداری از استفاده مستأجر از بین برود، اجاره به آن مقدار باطل می شود (و مستأجر می تواند همه اجاره را به هم بزند و نسبت به آنچه استفاده کرده اجرة المثل بدهد).
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله مظاهری] خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره دادهاند اشکال ندارد ولی استفاده آن ملک در مدّت اجاره مال مستأجر است و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره دادهاند یا به گمان اینکه مدّت اجاره کم است ملک را خریده باشد پس از اطّلاع میتواند معامله را به هم بزند. صیغه خرید و فروش:
- [آیت الله صافی گلپایگانی] . خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره دادهاند اشکال ندارد، ولی استفاده آن ملک در مدت اجاره، مال مستأجر است، و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره دادهاند یا به گمان این که مدت اجاره کم است ملک را خریده باشد، پس از اطلاع میتواند معامله خودش را به هم بزند.
- [آیت الله بروجردی] خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره دادهاند اشکال ندارد، ولی استفادهی آن ملک در مدت اجاره مال مستأجر است و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره دادهاند، یا به گمان این که مدت اجاره کم است ملک را خریده باشد، پس از اطلاع میتواند معامله خودش را به هم بزند.
- [امام خمینی] خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره داده اند اشکال ندارد، ولی استفاده آن ملک در مدت اجاره مال مستاجر است، و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره داده اند یا به گمان این که مدت اجاره کم است ملک را خریده باشد پس از اطلاع می تواند معامله خودش را به هم بزند.
- [آیت الله سبحانی] خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره داده اند اشکال ندارد، ولی استفاده آن ملک در مدت اجاره مال مستأجر است. و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره داده اند، یا به عنوان این که مدت اجاره کم است ملک را خریده باشد. پس از اطلاع می تواند معامله را به هم بزند. صیغه خرید و فروش
- [آیت الله نوری همدانی] خریدو فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره داده اند اشکال ندارد ، ولی استفادة آن ملک د رمدّت اجاره مال مستأجر است . و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره داده اند، یا به گمان اینکه مدّت اجاره کم است ملک راخریده باشد ، پس ازاطلاع می تواند معاملة خودش را بهم بزند . صیغه خرید و فروش
- [آیت الله اردبیلی] خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره دادهاند اشکال ندارد، ولی استفاده از آن ملک در مدّت اجاره، از آنِ مستأجر است و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره دادهاند یا به گمان این که مدّت اجاره کم است، ملک را خریده باشد، پس از اطّلاع میتواند معامله را به هم بزند.
- [آیت الله وحید خراسانی] خرید و فروش ملکی را که به دیگری اجاره داده اند اشکال ندارد ولی منافع ان ملک در مدت اجاره مال مستاجر است و اگر خریدار نداند که ان ملک را اجاره داده اند یا به گمان این که مدت اجاره ان کم است ملک را خریده باشد پس از اطلاع می تواند معامله را فسخ کند
- [آیت الله علوی گرگانی] خرید وفروش ملکی که آن را به دیگری اجاره دادهاند اشکال ندارد، ولی استفاده آن ملک در مدّت اجاره مال مستأجر است و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره دادهاند یا بگمان این که مدّت اجاره کم است ملک را خریده باشد، پس از اطلاع میتواند معامله خودش را به هم بزند.
- [آیت الله شبیری زنجانی] خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره دادهاند اشکال ندارد ولی استفاده آن ملک در مدّت اجاره مال مستأجر است و اگر خریدار خیال کرده که آن ملک را اجاره ندادهاند، یا این که مدّت اجاره کم است، پس از اطّلاع میتواند معامله خودش را به هم بزند.