خانواده
خانواده، اولین نهاد اجتماعی و کوچکترین واحد تشکیل دهنده جامعه است.
اگر زمین و خانه از طریق بیع یا مصالحه بین افراد خانواده با سند عادی خطی بدون ثبت رسمی و بدون انشای صیغه به وسیله یکی ازعلمای دینی، معامله شود، آیا این معامله از نظر شرعی و قانونی صحیح است؟
بعد از آنکه معامله بر وجه شرعی واقع شد، محکوم به صحّت و لزوم است و عدم ثبت رسمی آن و عدم انشای صیغه ضرری به صحّت آن نمی زند.
بعد از آنکه معامله بر وجه شرعی واقع شد، محکوم به صحّت و لزوم است و عدم ثبت رسمی آن و عدم انشای صیغه ضرری به صحّت آن نمی زند.
عنوان سوال:
اگر زمین و خانه از طریق بیع یا مصالحه بین افراد خانواده با سند عادی خطی بدون ثبت رسمی و بدون انشای صیغه به وسیله یکی ازعلمای دینی، معامله شود، آیا این معامله از نظر شرعی و قانونی صحیح است؟
پاسخ:
بعد از آنکه معامله بر وجه شرعی واقع شد، محکوم به صحّت و لزوم است و عدم ثبت رسمی آن و عدم انشای صیغه ضرری به صحّت آن نمی زند.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- زمینی را به وکالت از مالک آن با سند عادی به شخصی فروخته و مقداری از پول آن را گرفتم و قرار شد بعد از پرداخت باقی مانده آن اقدام به ثبت رسمی سند به نام مشتری نماییم، ولی او باقی مانده پول را نپرداخت و در نتیجه سند رسمی ملک به اسم موکّل من باقی ماند و تا به حال در دفتر ثبت اسناد رسمی به نام مشتری نشده است. در خلال این مدّت مشتری، اقدام به ساخت بدون مجوّز چند مغازه در آن برای کسب و تجارت نموده است و به همین دلیل مالیاتهای غیر قابل انتظاری مثل مالیات اجاره و تعاون به آن تعلّق گرفته است، در حالی که این زمین که دوازده سال پیش با سند عادی فروخته شده، یک زمین خالی بوده و بعلاوه در قرارداد بیع تصریح شده است که هنگام ثبت سند رسمی به نام مشتری همه هزینه ها به عهده اوست، آیا مالیاتهای مذکور، شرعاً بر عهده فروشنده است یا خریدار؟
- اینجانب یک آپارتمان مسکونی را به صورت بیع لازم به شخصی فروختم به این شرط که اگر در موعد مقرّر برای ثبت سند آپارتمانی به نام او و دریافت باقی مانده آن از او در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر نشود، حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به قیمت روز به شخص دیگر را داشته باشم و چون خریدار در موعد مقرّر در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر نشد، بیع را فسخ نموده و آپارتمان را به شخص دیگری فروختم. آیا این بیع دوم شرعاً صحیح است؟
- اگر فروشنده زمین به خریدار بگوید که مساحت آن، فلان متر مربع است و سند بیع بر همان اساس تنظیم شود و سپس خریدار متوجه شود که مساحت زمین بسیار کمتر از آن مقداری است که فروشنده گفته است، آیا این بیع از نظر شرعی صحیح است؟ و آیا خریدار حق فسخ دارد؟
- شخصی در هنگام سفر، برادرش را وکیل رسمی نموده تا خانه اش را به هر کسی حتّی خودش بفروشد،ولی بعد از بازگشت از سفر از تصمیم خود مبنی بر فروش خانه منصرف شد و انصراف خود را به طور شفاهی به برادرش اطلاع داد، ولی برادر او به استناد وکالت رسمی مذکور، خانه را به خود منتقل نمود و سند آن را به نام خود ثبت کرد بدون آنکه پول را به موکّل بدهد و یا خانه را از او تحویل بگیرد، آیا این بیع صحیح است؟
- اگر ملکی که توسط مالک، حبس دائم بر چیزی که وقف بر آن صحیح است شده و یا ثلث میّتی که وصیت به حفظ عین آن برای ابد نموده تا درآمدهای آن در جهتی که معیّن کرده مصرف شود، توسط ورثه بین خودشان به عنوان ارث تقسیم شود و آن را در سند رسمی به نام خودشان ثبت کنند و یا آن را بدون مجوّز شرعی به دیگری بفروشند، آیا حرمت تملّک و بیع املاک و آبها و زمین های وقفی شامل آن هم می شود؟
- شخصی زمینی را هشتاد سال پیش خریده و بعد از وفات او، ورثه اش چندین معامله روی آن انجام داده اند و خریدارانی که این زمین را از مشتری اول خریده اند همگی فوت کرده اند و در نتیجه زمین در اختیار ورثه آنان قرار گرفته است و گروه اخیر حدود چهل سال است که زمین را به طور رسمی به نام خود کرده اند و بعد از گرفتن سند رسمی مالکیت، خانه های مسکونی برای خود در آن ساخته اند و اکنون یکی از افراد ادّعا می کند که این زمین وقف بر اولاد مالک بوده و آنان حق فروش آن را نداشته اند، حال با توجّه به اینکه در طول هشتاد سال کسی چنین ادعایی نکرده و سند مکتوبی که دلالت بر وقفیّت بکند هم وجود ندارد و کسی هم شهادت به آن نداده است، مالکان فعلی چه تکلیفی دارند؟
- مردی از دنیا رفته است و مهریه همسرش هشت میلیون تومان بوده است. قبل از ازدواج در مورد سه دانگ خانه که فقط زمین آن موجود و مال زوج بوده است توافق شده بود که مهر زن باشد در حالیکه هنوز خانه ساخته نشده بود. چیزی که زوج نوشته و در حضور چند شاهد امضاء کرده به قرار ذیل است: (اینجانب بطور شرعی و قانونی ملزم می شوم هر زمان ساختمان خانه مسکونی خودم واقع در ... تکمیل گردید 3 دانگ مشاع از 6 دانگ آن را به نام همسرم... در یکی از دفاتر اسناد رسمی انتقال دهم و ایشان مبلغ 8 میلیون تومان را رسید نماید). ضمناً در ذیل این برگه پدر شوهر متعهد شده است که 30 سکه به زوجه دهد (تعهد بعد از عقد) که هنوز به وی نداده است. قبل از تقسیم ارث چه چیزی باید به عنوان مهریه به زوجه پرداخت گردد؟ 3 دانگ خانه که هنوز هم تمام نشده است یا 8 میلیون تومان؟ آیا پدر شوهر ملزم به دادن 30 عدد سکه به زوجه می باشد؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله جوادی آملی] شخصی قطعه زمینی واقع در روستایی جهت احداث درمانگاه به صورت عادی و مکتوب و ثبت در وصیت نامه وقف نموده حال از حضرتعالی استدعا می‌شود نظر مبارک شرعی خود را در مورد وقف بودن زمین مذکور علیرغم اینکه به صورت رسمی نبوده اعلام فرمایید.
- [آیت الله جوادی آملی] شخصی قطعه زمینی واقع در روستایی جهت احداث درمانگاه به صورت عادی و مکتوب و ثبت در وصیت نامه وقف نموده حال از حضرتعالی استدعا می‌شود نظر مبارک شرعی خود را در مورد وقف بودن زمین مذکور علیرغم اینکه به صورت رسمی نبوده اعلام فرمایید.
- [آیت الله مکارم شیرازی] در قولنامه های عادی که پیش از معاملات رسمی و قانونی بین متعاملین مرسوم است مبلغی بابت حقّ فسخ معامله شرط می شود: الف) آیا این شرط از لحاظ شرع مقدّس اسلام صحیح است؟ ب) آیا هرکدام از طرفین معامله را به هم زد طرف دیگر می تواند مبلغی که بابت حقّ فسخ در نظر گرفته است از او أخذ کند؟ ج) آیا این گونه قولنامه ها جنبه معاملات شرعی و قطعی دارد و کلا از لحاظ شرعی صحیح است و طرفین معامله ملزم به رعایت آن هستند؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] محضر مبارک حضرت آیت الله العظمی مکارم شیرازی پس از عرض سلام و آرزوی موفقیت برای حضرت عالی و برای استقرار اسلام عزیز، لطف فرموده در موارد ذیل نظر فقهی خود را بیان فرمایید: اگر کسی با سازمان ملی زمین و مسکن ( از سازمانهای وزارت مسکن ) قراردادی جهت خرید آپارتمان تنظیم کند و در این رابطه شروط ضمن عقدی با آنها داشته باشد به شرح ذیل : بند 4 شرط ضمن عقد : اینجانب تحت هیچ عنوان اعم از موقت یا دائم، عادی یا رسمی و به هر اسم، به هر کس حق وا گذاری آپارتمان موضوع این صورت مجلس را به اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر ندارم و در صورتی که خلاف آن محرز شود سازمان مسکن اختیار تام خواهد داشت ضمن خودداری از واگذاری آپارتمان در خصوص وجوه واریز شده طبق بند م با اینجانب رفتار نماید. بند 9 : خریدار حق وا گذاری حقوق مربوط به این قرارداد را قبل از ثبت رسمی معامله در دفتر خانه اسناد رسمی به دیگری تحت هیچ عنوان حقوقی از قبیل بیع ، صلح ، رهن ، وکالت و غیره را بدون موافقت کتبی فروشنده ندارد. سئوال 1: اگر شخصی با علم به شرایط ضمن عقد فوق بدون هماهنگی با سازمان مسکن با خریدار وارد معامله شود و قبل از صدور سند رسمی از سوی اداره ثبت سه دانگ از این آپارتمان را که ساخته نشده و قیمت قطعی آن مشخص نشده را خریداری کند حکم مالکیت او چگونه است؟
- [آیت الله جوادی آملی] 1: مسلمان مؤمنی برای بقاء نسل با مؤمنه صیغه عقد دائم شرعی و قانونی در مقابل مهر حلال و نقد با ولی مؤمنه منعقد کرده قباله رسمی صادر دریافت نموده و متصرف شده. برای امرار معاش زمین مزروعی را در مقابل وجه البیع حلال صیغه عقد دایم شرعی و قانونی با مالک اصلی منعقد کرده، قباله رسمی صادر دریافت نموده و متصرف شده، سالهای دراز شخصاً در این ملک مزروع به کار احیاء و تولید مشغول بوده معاش عائلهاش را تحصیل میکرده مولود و تولید حاصل از دو عقد فوق چه حکم شرعی دارد؟ سؤال 2: زورمندی با قوه قهریه به عقد دوم تجاوز میکند زمین مزروع را با تولیدش و ابزار کارش متصرف می‌شود، قدرت دفاع ندارد هیچ مسلمانی و دادرسی به داد و فریاد او توجه نمیکنند متجاوز فارغ البال مشغول تولید است تولید حاصل از این تجاوز غاصبانه چه حکم شرعی دارد؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر کسی یک حیاط مسکونی، به انضمام تمامی مخلّفات خانه از هرقبیل که بوده باشد، کائناً ماکان، در هر محلّی که موجود است مطلقاً، و کلیّه مطالبات و نقود را از هر کس و به هر عنوان، خواه به موجب سند رسمی و یا عادی و یا سفته تجارتی که در ذمّه اشخاص بوده باشد در مقابل دویست و پنجاه هزار ریال مصالحه کند. که مبلغ دویست هزار ریال آن را ابراء کرده و مبلغ پنجاه هزار ریال دین ثابت می باشد، در صورتی که مقدار وجه سفته ها و مطالبات از اشخاص و نقد موجودی چندین برابر وجه المصالحه است آیا این معامله در دین مقدس اسلام صحیح است یا باطل؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] در قولنامه های عادی، بین متعاملین مرسوم است مبلغی بابت حق فسخ معامله شرط می کنند: الف) آیا قرار دادن این شرط در معامله صحیح است؟ ب) هرکدام از طرفین معامله اگر معامله را به هم زد، آیا طرف دیگر می تواند مبلغ حق فسخ را از دیگری مطالبه و اخذ کند و برای او شرعاً حلال می باشد؟ ج) اینگونه قولنامه ها که معمولا قبل از معاملات رسمی و قانونی انجام می گیرد، جنبه شرعی دارد و طرفین ملزم به رعایت آن هستند؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] فروشنده ای یک باب منزل مسکونی را که براساس سند مالکیت، مالک آن می باشد به سه نفر از خریداران به نحو مشاع با نوشتن یک مبایعه نامه ای که دارای مشخصات فروشنده و خریدار و مورد معامله و ثمن آن می باشد، معامله می کند و ذیل آن را همگی امضاء می کنند و ایجاب و قبول تحقق می یابد.در مبایعه نامه مذکور شرط می شود که فروشنده باید دو ماه بعد از تاریخ انعقاد معامله در محضر حاضر شوند و سند رسمی معامله را به نام خریداران کند و مابقی ثمن را از خریداران دریافت کند، خریداران بعد از دو ماه از انعقاد معامله در روز موعود در دفترخانه حاضر می شوند و الباقی ثمن را آماده می کنند، اما فروشنده حضور پیدا نمی کند و عدم حضور او را سردفتر گواهی می کند. با تحقیقی که خریداران انجام می دهند معلوم می گردد که یک ماه بعد از انعقاد معامله فروشنده به اتهام چند فقره چک پرداخت نشدنی زندانی است و طلبکاران او در قبال مبلغ چکها منزلی را که فروشنده با مبایعه نامه عادی فروخته است در اداره ثبت توقیف و بازداشت می کنند، تا بدین وسیله طلب خود را وصول کنند. نظر به اینکه تاریخ انجام معامله توسط سه نفر از شهود گواهی شده است و اداره ثبت هم تاریخ توقیف و بازداشت ملک را بعد از تاریخ مبایعه نامه اعلام کرده است و با عنایت به مسأله مطروحه نظر مبارک را در خصوص موارد ذیل مرقوم فرمایید. 1 معامله فروشنده و خریداران از کدام یک از عقود می باشد و آیا وفای به آن لازم است؟ 2 آیا خریداران مالک مورد معامله می باشند؟ 3 آیا طلبکاران فروشنده حقی نسبت به ملکی که فروشنده قبلاً با سند عادی فروخته است دارند؟
- [آیت الله اردبیلی] در ماده 459 قانون مدنی آمده است: (در بیع شرط به مجرّد عقد، مبیع ملک مشتری می‌شود با قید خیار برای بایع) از طرفی به موجب ماده 34 اصلاحی قانون ثبت، بیع شرطی فاقد آثار تملیکی عنوان گردیده و آن را تابع عقد رهنی و معاملات با حق استرداد دانسته است. پس از آن شورای نگهبان چنین اظهار نظر نموده است که در بیع شرط خیار و نحو آن، پس از انقضای مدت و عدم اخذ به خیار و انتفای موضوع شرط، مورد معامله ملک طلق مشتری است و بنابر این ترتیبات مقرر در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مغایر با موازین شرعی است. لکن هم اینک برخی از محاکم قضایی به استناد مواد 33 و 34 قانون ثبت معاملات، بیع شرط و اسناد رسمی تنظیم شده بر اساس وکالتنامه ناشی از آن را فاقد اعتبار دانسته و حکم به ابطال اسناد رسمی مالکیت ناشی از بیع شرط صادر مینمایند. لذا مستدعی است با عنایت به مطالب بالا نظریه فقهی آن مرجع عالی قدر را مرقوم فرمایید.
- [آیت الله علوی گرگانی] فردی طی قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملات املاک خانهاش را به دیگری میفروشد یکی از شرایط مقرّر در قولنامه تنظیمی فی ما بین این است که ) هرگاه فروشنده در ظرف مدّت مقرّر حاضر برای انجام معامله نشود علاوه بر ردّ مبلغ دریافتی مبلغ 2 میلیون ریال از مال خود را مجاناو بلاعوض بعنوان خسارت و وجه التزام به خریدار نامبرده بپردازد( با توجّه به اینکه طبق قولنامه مدّت مقرّره برای طرفین به منظور حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انجام رسمی معامله 25 روز تعیین گردیده فروشنده با استفاده از شرط خیار پیش گفته در مدّت مقرّر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشده و اقدام به فسخ عملی قولنامه مینماید و بعد از مدّتی همان منزل را طی قراردادی جدید به شخص دیگری فروخته و پس از انجام تشریفات قانونی سند مالکیت رسمی ملک را بنام خریدار جدید انتقال و مورد معامله را نیز به تصرّف وی میدهد اینک خریدار قولنامه اوّل ضمن عدم دریافت ثمن پرداختی و وجه التزامی که به علّت استفاده فروشنده از شرط خیار مقرّره نصیب وی می‌شود، مدّعی است که خانه به وی فروخته شده و عمل فروشنده در فروش ثانوی ملک به دیگری و لو اینکه سند انتقال نیز بنام خریدار جدید صادر شده باشد، غیر شرعی و غیر قانونی است علیهذا خواهشمند است با عنایت به مراتب معروضه نظر مبارک و فتوای خود را در خصوص صحّت یا عدم صحّت عمل فروشنده در استفاده از شرط خیار مقرّره در قولنامه و فروش ثانوی ملک مورد بحث به دیگری و ادّعای خریدار اوّلیه مبنی بر غیر شرعی بودن معامله ثانوی مرقوم فرمائید؟
مسائل مرتبط از این مرجع
مسئله مرتبط یافت نشد
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
مسئله مرتبط یافت نشد