ساختمان
ساختمان به معنی بنا یا عمارت ساخته شده بر روی زمین می باشد.از این عنوان به مناسبت در بابهاى طهارت، تجارت، صلح، شفعه و ارث سخن گفته‌اند.
مالک یکی از شرکتها ساختمانی را اجاره داده بدون آنکه از مستأجر چیزی در برابر سرقفلی آن بگیرد، آیا هنگام تخلیه ساختمان توسط مستأجر باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد؟ و اگر موجر آن را به مستأجر بفروشد، آیا باید مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از قیمت آن کم نماید؟
تا زمانی که سرقفلی آن به وجه مشروعی مانند خرید یا صلح یا شرط ضمن عقد لازم و یا طبق قانونی که تصریح به آن کند، ملک مستأجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالک چیزی را مطالبه کند و همچنین اگر آن ساختمان را از مالک بخرد نمی تواند مبلغی را به عنوان عوض سرقفلی از قیمت آن کم نماید.
تا زمانی که سرقفلی آن به وجه مشروعی مانند خرید یا صلح یا شرط ضمن عقد لازم و یا طبق قانونی که تصریح به آن کند، ملک مستأجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالک چیزی را مطالبه کند و همچنین اگر آن ساختمان را از مالک بخرد نمی تواند مبلغی را به عنوان عوض سرقفلی از قیمت آن کم نماید.
عنوان سوال:
مالک یکی از شرکتها ساختمانی را اجاره داده بدون آنکه از مستأجر چیزی در برابر سرقفلی آن بگیرد، آیا هنگام تخلیه ساختمان توسط مستأجر باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد؟ و اگر موجر آن را به مستأجر بفروشد، آیا باید مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از قیمت آن کم نماید؟
پاسخ:
تا زمانی که سرقفلی آن به وجه مشروعی مانند خرید یا صلح یا شرط ضمن عقد لازم و یا طبق قانونی که تصریح به آن کند، ملک مستأجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالک چیزی را مطالبه کند و همچنین اگر آن ساختمان را از مالک بخرد نمی تواند مبلغی را به عنوان عوض سرقفلی از قیمت آن کم نماید.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- اگر مستأجر هنگام اجاره مغازه مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بپردازد، آیا در صورتی که مستأجر به هر علتی بخواهد آنجا را تخلیه کند، مالک فقط باید همان مقدار را به مستأجر بپردازد یا آنکه واجب است قیمت سرقفلی را به قیمت روز تخلیه به او بدهد؟
- اگر شخصی مغازه ای را اجاره کند و علاوه بر اجاره ماهانه مبلغی را به عنوان سرقفلی بپردازد و شرط نماید که موجر هنگام تخلیه محل مبلغ سرقفلی را به قیمت فعلی آن بپردازد والا مستأجر حق خواهد داشت که سر قفلی آن مکان را به شخص دیگری بفروشد و آنجا را برای او تخلیه نماید، آیا این شرط صحیح است؟ و آیا واجب است موجر با پرداخت قیمت کنونی آن به مستأجر و یا با رضایت به واگذاری آن مکان به دیگری، به آن شرط وفا کند؟
- مالک با مستأجر شرط کرده که در صورت عدم تخلیه خانه پس از پایان مدّت اجاره، باید برای هر روز مبلغی بیشتر از اجرت المثل آن زمان را بپردازد، آیا مستأجر که در ضمن عقد اجاره متعهد به پرداخت این مبلغ گردیده، باید آن را بپردازد؟
- خانه ای را خریده ایم که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری است و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر مزبور هم حق خود را به شخص دیگری فروخته است، آیا درصورتی که بعد از انقضاء مدّت اجاره از مستأجر اخیر تقاضای تخلیه مغازه را بکنیم باید عوض سرقفلی را ما به او بپردازیم یا مالک سابق و یا مستأجر قبلی که پول سرقفلی را گرفته اند باید آن را به او بپردازند؟
- فردی مکانی را اجاره کرده است به این شرط که هنگام مطالبه مالک، آن را تخلیه کند، بعد از انقضاء مدّت اجاره و درخواست مالک مبنی بر تخلیه آن، مستأجر حق سرقفلی آنرا مطالبه می کند، آیا پرداخت آن به او بر مالک واجب است؟
- شخصی منزلی را به مبلغ معیّنی و برای مدّت مشخصی اجاره کرده، سپس مبلغی را به عنوان اجاره آن خانه برای مدّت مشخص دیگری بعد از پایان مهلت مقرّر، پیشاپیش به موجر پرداخت نموده که بیشتر از مقدار اجاره قبلی است، به این شرط که مالک تا مدّت معیّنی از او تقاضای تخلیه خانه را نکند و الا باید اجاره مدّت دوم راهم هنگام تخلیه مانند اجاره مدّت اول حساب کند و مبلغ مازاد را به او برگرداند ولی مالک قبل از پایان مدّت مزبور از او تقاضای تخلیه خانه را نمود و از بازگرداندن مبلغ اضافی هم خودداری کرد، حکم این مسأله چیست؟ و آیا جایز است مالک، مبلغی را از مستأجر در برابر هزینه رنگ کاری خانه بگیرد، با آنکه هیچ قراردادی در این زمینه بین آنان وجود ندارد؟
- 1. مکانی به مدّت بیست سال به طور مستمر به عنوان محل کار اجاره داده شده است آیا مستأجر در خلال مدّت اجاره یا بعد از انقضاء آن حق دارد حق سرقفلی مکان مزبور را با پرداخت مالیاتهای سرقفلی و رعایت همه امور قانونی به مستأجر دیگری واگذار کند؟ 2. اگر سرقفلی آن مکان را به شکل رسمی و با رعایت همه ضوابط قانونی به مستأجر دیگری انتقال بدهد، آیا مالک حق دارد به سبب عدم قبول آن از مستأجر دوم بخواهد مکان مزبور را تخلیه کند؟
- شخصی چندین سال قبل مغازه ای را قبل از تکمیل ساختمان آن اجاره نمود و پول سرقفلی آن را در همان زمان پرداخت کرد و سپس با اجازه مالک، آن را با پول اجاره همان مغازه تکمیل نمود و در طول مدّت اجاره، نصف ساختمان را با سند رسمی از مالک خرید و در حال حاضر مدّعی است که ساختمان مزبور وقف است و نائب تولیت هم ادّعا می کند که باید سرقفلی آن دوباره پرداخت شود، حکم این مسأله چیست؟
- اینجانب یک مکان تجاری را اجاره کردم و مبلغی را برای دستیابی به حق سرقفلی به مالک آن پرداخت کردم و مبلغ زیادی را هم برای برق کشی و سنگ فرش کردن زمین آن و امور دیگر خرج کردم و مقداری هم برای گرفتن پروانه کار پرداختم، بعد از گذشت ده سال ورثه مالک خواهان استرداد آن مکان شده اند، آیا بر من واجب است که با تخلیه مغازه خواسته آنان را اجابت کنم؟ و بر فرض وجوب تخلیه، آیا جایز است اموالی را که برای آن مکان هزینه کرده ام از آنان مطالبه کنم؟ و آیا حق مطالبه عوض سرقفلی به قیمت روز را دارم؟
- شخصی مغازه ای را به مبلغ معیّنی اجاره نموده و مبلغ دیگری را هم به عنوان سرقفلی پرداخته است، سپس مالک شروع به زیاد کردن اجاره آن نموده تا اینکه به دو برابر اجاره اولیه رسیده است و در حال حاضر مستأجر قصد دارد مغازه را با سرقفلی بیشتری در اختیار مستأجر دیگری قرار دهد ولی مالک پانزده درصد سرقفلی را مطالبه می کند و قصد افزایش اجاره ماهانه را تا ده برابر دارد در حالی که اجازه مغازه های مجاور کمتر ازآن مقدار است، آیا مالک شرعاً و قانونا حق مطالبه درصد مذکور و اضافه کردن اجاره تا آن مقدار را دارد؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفا در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری می فروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خودعمل نمی کند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین می تواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بی خبر بوده است؟
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می‌دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفاً در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری میفروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می‌شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خود عمل نمیکند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می‌شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین میتواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بیخبر بوده است؟
- [آیت الله بهجت] حدود سی سال قبل موجر به مستأجر گفته است: ملک را به تو اجاره می دهم، اگر مستأجر قبلی را برای بیرون رفتن حاضر کنی و او هم مبلغی به مستأجر اولی داده و او رفته و مستأجر دوم در طول چند سال ملک را اجاره کرده و مال الاجاره را مرتّب داده است. حالا که می خواهد ملک را تخلیه کند، ادّعای سرقفلی می کند، آیا مستأجر دوّم دارای حقّ سرقفلی است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی بدون گرفتن سرقفلی مغازه خود را اجاره داده است، مستأجر بعد از مدتی مغازه را با گرفتن سرقفلی به فرد دیگری می دهد و مالک مغازه، نسبت به اجاره با مستأجر جدید اقدام می کند، امّا در ضمن عقد اجاره تصریح می کند که نسبت به سرقفلی مغازه، ضمانت و مسؤولیتی ندارم، حال که مستأجر دوم می خواهد مغازه را تخلیه و تحویل دهد از مالک مغازه ادعای سرقفلی می کند، آیا چنین حقی را دارد؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] در روابط موجر و مستأجر عدم تخلیه مورد اجاره، بعد از انقضای مدت اجاره با عدم رضایت موجر غصب می باشد، آیا این صحیح است؟
- [آیت الله سبحانی] اگر مستأجر مبلغ اجاره را نپردازد و مدت اجاره تمام شود آیا موجر می تواند اموال مستأجر را از ملکش تخلیه کند؟
- [آیت الله بهجت] شخصی سرقفلی مغازه ای را همراه با مبلغ معینی اجاره نموده اما مالک هر از چند وقت اجاره را بیشتر از مغازه های مجاور بالا می برد، در حال حاضر، آیا مستأجر می تواند سرقفلی مغازه را به فرد دیگر بفروشد و اگر مالک درصدی از چیزی که مستأجر به عنوان سرقفلی می گیرد را مطالبه نماید، چه وجهی خواهد داشت؟
- [آیت الله نوری همدانی] اگر پس از سالها، نیازِ شخصیِ موجر در دادگاه اثبات گردد، آیا مستأجر میتواند جهت تخلیه مغازه مبلغی را به هر عنوانی (حتی بیش از مبلغی را که از اوّل اجاره تا به حال به جهت اجاره داده است) طلب نماید؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی مغازه ای را با سرقفلی معین، اجاره کرده است، حال بعد از انقضای مدت اجاره که می خواهد سرقفلی را پس بگیرد، به موجر می گوید سرقفلی امروز مغازه را باید بدهی، نه سرقفلی سابق را که من به تو دادم، آیا مستأجر می تواند سرقفلی روز را بگیرد، یا باید همان مقدار که داده بگیرد نه بیشتر؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] تصرّف مستأجر بعد از انقضای مدّت اجاره و بدون رضایت مالک در مغازه یا ساختمان مسکونی چه حکمی دارد؟ با این که در قانون مدنی نظام اسلامی اگر مؤجر نیاز شخصی نداشته باشد حقّ را در تصرّف به مستأجر می دهند و لو مالک رضایت نداشته باشد.
مسائل مرتبط از این مرجع
مسئله مرتبط یافت نشد
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله وحید خراسانی] اگر در عقد اجاره شرط شده که مستاجر با تجدید اجاره به مال الاجاره اول تا مدتی که بخواهد می تواند در ان محل بماند مستاجر می تواند سرقفلی برای تخلیه محل بگیرد هر چند موجر ملزم به اجاره دادن به دهنده سرقفلی نیست
- [آیت الله خوئی] کسانی که مغازهای میسازند و مبالغی خرج نموده و به قیمت عادلانه روز اجاره میدهند و سرقفلی هم نمیگیرند ولی در اجاره شرط مینمایند که مادامی که مستأجر در آنجا ساکن است حق تخلیه و افزودن اجاره را ندارند و سال به سال باید اجاره را تمدید نمایند و با مرور زمان اجاره محل ترقی میکند در این صورت مستأجر حق انتقال دادن به دیگری را ندارد و موجر ملزم نیست به انتقال به دیگری رضایت بدهد، ولی شخص ثالثی بهعنوان مشتری پیدا می‌شود و مستأجر را تطمیع نموده میگوید اگر شما این محل را تخلیه کنی صد هزار ریال مثلًا من به شما میدهم آن وقت میرود و مالک را راضی مینماید که مبلغی بگیرد و به همین شخص اجاره دهد و آن شخص مبلغ صد هزار ریال را به مستأجر اول داده و او تخلیه کرده سپس خود مالک با دادن مبلغی که وعده نموده اجاره میکند مبلغ صد هزار ریال برای مستأجر اول حلال است زیرا که در مقابل انتقال محل مزبور چیزی نگرفته که ذیحق نباشد بلکه فقط در مقابل تخلیه محل وجه را گرفته که حق داشت تخلیه ننماید و مشتری از صاحب ملک به اجاره محل را تصرف مینماید. توضیح: آنکه در این صورت سرقفلی در مقابل تخلیة محل است و اجارة محل از صاحب ملک است.
- [آیت الله خوئی] املاکی که در زمان سابق که صحبت سرقفلی در بین نبوده و مالک میتوانست هر وقت که مدت اجاره سرآمد محل را تخلیه کند و یا مبلغ اجاره را اضافه نماید و مستأجر هم باید تخلیه یا مبلغ اجاره را زیاد کند در همچو وقتی اجاره داده شده و هیچ گونه شرطی و شروطی نسبت به افزایش وجه اجاره و تمدید مدت در بین نبوده و بعداً از طرف دولت قانونی وضع شده که موجر نتواند ملک را تخلیه و یا مبلغ اجاره را زیاد نماید حال اگر مستأجر با تکاء این مساعدت دولت محل مزبور را خالی نمیکند و بر مبلغ اجاره هم نمیافزاید درصورتی که نظائر آن محل که بعد از این قانون اجاره داده می‌شود چند برابر بیشتر است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر مشروع نبوده و تصرفاتش هم در محل مزبور بدون رضای مالک حرام خواهد بود.
- [امام خمینی] اگر مستأجر بر موجر شرط کند در ضمن عقد اجاره که مال الاجاره را تا مدتی، زیاد نکند، و حق اخراج او را از محل نداشته باشد، و حق داشته باشد به مقداری که اجاره نموده در سالهای بعد از او اجاره نماید، و بر موجر لازم باشد که اجاره به او بدهد، میتواند مبلغی از او بگیرد یا از غیر او، برای اسقاط حق خود یا برای تخلیه محل، و این گونه سرقفلی حلال است.
- [آیت الله خوئی] ملکها و محلهائی که در زمان سابق پیش از جعل قانون جلوگیری مالک از اجبار مستأجر بر تخلیة محل اجاره و یا اضافه کردن حق الاجاره به اجاره داده شده و بلکه مالک میتوانست مبلغ اجاره را بالا ببرد و یا مستأجر را وادار به تخلیه کند و هیچگونه شرط و شروطی بین مالک و مستأجر در بین نبود و پس از آن جعل قانون مالک و مستأجر به پشتیبانی این قانون مستأجر حاضر نیست مالک را تخلیه کند و مبلغ اجاره را بالا ببرد و با اجارة محلهائی مانند آن چندین برابر بیشتر از این محل شده است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده است، در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر جایز نبوده و تصرف او در آن محل بدون رضایت مالک غصب و حرام است.
- [آیت الله خوئی] این گونه محل کسبها سه قسمند: در یک قسم آن کسب کردن و سرقفلی گرفتن برای آن بدون اذن و رضای مالک حرام و در دو قسم دیگر سرقفلی گرفتن مشروع است و ملاک مشروعیت و عدم مشروعیت آن این است که در هر مورد که موجر حق تخلیه و بالا بردن مبلغ اجاره را داشته باشد و مستأجر بزور متکی شده نه به اجاره بیفزاید و نه تخلیه کند در این مورد سرقفلی گرفتن و کسب کردن در آن محل بدون رضای صاحب ملک جائز نبوده و حرام است و در هر مورد که صاحب ملک حق بالا بردن وجه اجاره و یا تخلیه را ندارد و مستأجر حق تخلیه را به دیگری دارد بدون رضای مالک سرقفلی گرفتن مشروع و کسب کردن جائز است و در مسائل بعد برای هر سه قسمت مثال واضحی ذکر می‌شود تا مطلب روشن گردد.
- [آیت الله سیستانی] اگر مالک، محلی را به شخصی برای مدت معینی اجاره دهد و در ضمن عقد بر خود شرط کند در قبال دریافت مبلغی یا بدون آن پس از پایان مدت، اجاره او را سالانه به همان صورتی که سال اوّل موافقت کرده است و یا به شکل متعارف هر سال، تمدید کند و از قضا شخص دیگری به مستأجر مبلغی بپردازد تا او فقط محل اجاره را تخلیه کند به این شکل که دیگر حقّ ماندن نداشته باشد و مالک پس از تخلیه، محل را هرگونه بخواهد اجاره دهد در این صورت جایز است مستأجر مبلغ مورد توافق را بگیرد و این سرقفلی فقط برای تخلیه خواهد بود، نه به ازای انتقال حقّ تصرف مستأجر به شخص دوّم.
- [آیت الله وحید خراسانی] از معاملات رایج معامله سرقفلی است و حق سرقفلی ان است که مستاجر اختیار تخلیه و واگذاری عین اجاره شده را به غیر داشته باشد یا مالک اختیار زیاد کردن مال الاجاره و گرفتن عین اجاره شده را از مستاجر نداشته باشد
- [آیت الله علوی گرگانی] املاکی که در زمان سابق صحبت سرقفلی در بین نبوده ومالک میتوانست هر وقت مدت اجاره سرآمد محل را تخلیه و یا مبلغ اجاره را اضافه نماید ومستاجر هم باید تخلیه یا مبلغ اجاره را زیاد کند در همچو وقتی اجاره داده شده و هیچگونه شرطی وشروطی نسبت به افزایش وجه اجاره وتمدید مدت در بین نبوده و بعداً از طرف دولت قانونی وضع شده که موجر نتواند ملک را تخلیه و یا مبلغ اجاره را زیاد نماید حال اگر مستاجر با اتکأ این مساعدت دولت محل مزبور را خالی نمیکند وبر مبلغ اجاره هم نمیافزاید در صورتی که نظایر آن محل که بعد از این قانون اجاره داده می‌شود چند برابر بیشتر است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده، در این صورت سرقفلی گرفتن مستاجر مشروع نبوده وتصرّفاتش هم در محل مزبور بدون رضای مالک حرام خواهد بود.
- [آیت الله سیستانی] اجاره کردن جایی مانند محل کسب و تجارت، برای مستأجر حقّی در آن ایجاد نمیکند، و او پس از پایان مدت اجاره نمیتواند مانع تصرف مالک در ملکش و تخلیه آن یا افزایش مبلغ اجاره سابق شود. همچنین اقامت طولانی مستأجر در محلی و رواج پیشه و ارزش پیدا کردن محل و بدست آوردن موقعیت تجاری آن، هیچ‌یک حقّی برای او در ماندن در آنجا به وجود نمیآورد، و پس از پایان مدت اجاره، بر او واجب است، محل را تخلیه و تسلیم مالکش کند. و در صورتی که مستأجر از قانون دولتی که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیه محل اجاره و یا افزایش میزان اجاره منع میکند استفاده نماید و از تخلیه محل یا افزایش میزان اجاره خودداری کند، عملش حرام است و تصرف او در محل بدون رضایت مالکش غصبی است. و اگر مبلغی را در قبال تخلیه محل دریافت کند، حرام است.