ساختمان
ساختمان به معنی بنا یا عمارت ساخته شده بر روی زمین می باشد.از این عنوان به مناسبت در بابهاى طهارت، تجارت، صلح، شفعه و ارث سخن گفته‌اند.
تصرّف مستأجر بعد از انقضای مدّت اجاره و بدون رضایت مالک در مغازه یا ساختمان مسکونی چه حکمی دارد؟ با این که در قانون مدنی نظام اسلامی اگر مؤجر نیاز شخصی نداشته باشد حقّ را در تصرّف به مستأجر می دهند و لو مالک رضایت نداشته باشد.
تصرّفات او در صورت عدم رضایت جایز نیست مگر در موارد ضرورت و اضطرار، آن هم به مقدار ضرورت و اضطرار.
تصرّفات او در صورت عدم رضایت جایز نیست مگر در موارد ضرورت و اضطرار، آن هم به مقدار ضرورت و اضطرار.
عنوان سوال:
تصرّف مستأجر بعد از انقضای مدّت اجاره و بدون رضایت مالک در مغازه یا ساختمان مسکونی چه حکمی دارد؟ با این که در قانون مدنی نظام اسلامی اگر مؤجر نیاز شخصی نداشته باشد حقّ را در تصرّف به مستأجر می دهند و لو مالک رضایت نداشته باشد.
پاسخ:
تصرّفات او در صورت عدم رضایت جایز نیست مگر در موارد ضرورت و اضطرار، آن هم به مقدار ضرورت و اضطرار.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- اگر شخصی حقیقی یا حقوقی صاحب سرقفلی مکانی باشد، و مالک شخص دیگری باشد، و مدّتی صاحب سرقفلی مستأجر آن ملک بوده است، ولی بعداً صاحب سرقفلی حقّ خود را به نفر سوّم صلح می کند و صاحب ملک هم به همان نفر سوّم ملک را اجاره می دهد; نفر سوّم به علّتی قرارداد با هر دو را فسخ می نماید، آیا از نظر شرعی صاحب اوّل سرقفلی می تواند بدون اجازه و اذن در آن تصرّف کند؟ و اگر تصرّف او اشکال دارد لطفاً به سؤالات زیر پاسخ دهید؟الف) آیا تصرّف صاحب سرقفلی غاصبانه و عدوانی است؟ ب) اگر تصرّف عدوانی است، آیا منافع مغصوبه باید به (اعلی القیم) اخذ شود؟ ج) در صورتی که تصرّف عدوانی باشد، آیا متصرّف مستحقّ تعزیرات شرعی می باشد؟ د) در صورتی که مالک برای رسیدن به منافع مغصوبه مخارجی را متحمّل شده باشد، آیا می تواند از غاصب و متصرّف عدوانی اخذ نماید؟
- شخصی یک باب مغازه در سال 1360 (ه-. ش) به مبلغ معلومی طبق قرارداد منعقده فیما بین مالکین و خریدار به سرقفلی خریده و مبلغ قرارداد آن روز را پرداخت نموده است. در پایین قرارداد عبارت ذیل آمده است (مورد معامله سرقفلی و حقّ اولویّت و انتقال به دیگری است ولی باید در موقع فروش رضایت مالکین اصلی را طبق قانون سرقفلی از سود مورد معامله جلب نماید و در ضمن اجاره از زمان تحریر لغایت دو سال تمام به مبلغ ماهیانه یکصد تومان منظور و مقرر گردید) با توجّه به شرایط ذکر شده فوق: الف) آیا مالکین یا مالک از نظر شرعی میتواند بدون رسیدن به توافق با صاحب سرقفلی مبلغ مال الاجاره را هر سال افزایش دهد؟ ب) در صورت افزایش فرق بین سرقفلی و اجاره چه خواهد بود؟
- در فقه اسلامی مرور زمانهایی وجود دارد که برخی از آنها به شرح زیر است: 1 مرور زمان امحا و تخریب گورستان یک صد سال (پنجاه سال هم شنیده ام). 2 مرور زمان شوهر مفقود الاثر برای زوجه هفت سال. 3 مرور زمان اشیای گمشده و مسکوکات هفت سال. 4 مرور زمان تحجیر (سنگچین کردن پیرامون زمین بایر، یا موات به منظور مالکیّت) یکسال. 5 مرور زمان غصب یک سال (که اگر صاحب مال مغصوبه مراجعه کند می تواند ادّعای غصب کند، و بعد از انقضای مدّت مزبور غصب معنا پیدا نمی کند. چون این مدّت دلیل بر اغماض یا رضایت یا اعراض مالک است; ولی به نحو دیگری می تواند مال خود را مطالبه کند.) 6 مرور زمان املاک بلا صاحب; مجهول المالک، یا مجهول المکان، یا املاکی که از آنها اعراض شده و متروک مانده اند. بر حسب عرف جامعه به نظر حاکم شرع (علم قاضی) است. ولی باید زمانی داشته باشد. (این مرور زمان در قانون 20 سال می باشد.) نظر حضرتعالی در مرور زمانهای مذکور چیست؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله علوی گرگانی] تصرّف مستأجر در ملک اعمّ از خانه و مغازه پس از انقضای مدّت اجاره، بدون اجازه مالک با فرض آن که مستأجر خود نیز در مضیقه است و چارهای ندارد، چگونه است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی مغازه ای را بدون سرقفلی اجاره کرده است، آیا حق دارد بعد از انقضای مدت اجاره، از موجر تقاضای سرقفلی کند؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی مغازه ای را با سرقفلی معین، اجاره کرده است، حال بعد از انقضای مدت اجاره که می خواهد سرقفلی را پس بگیرد، به موجر می گوید سرقفلی امروز مغازه را باید بدهی، نه سرقفلی سابق را که من به تو دادم، آیا مستأجر می تواند سرقفلی روز را بگیرد، یا باید همان مقدار که داده بگیرد نه بیشتر؟
- [آیت الله بهجت] شخصی سی سال قبل از مالکی مغازه ای به عنوان اجاره تقاضا می کند. مالک می گوید: اگر بتوانید مستأجری که فعلاً در مغازه است را راضی کنید، به شما اجاره می دهم. متقاضی مبلغ هفت هزار تومان به مستأجر سابق داده و کلید و مغازه را تحویل می گیرد و با اجازه مالک، کل ساختمان را تجدید بنا و هر سه سال اجاره را مطابق معمول و رضایت مالک می پردازد. آیا سرقفلی این مغازه پس از سی سال مربوط به مستأجر فعلی می باشد؟
- [آیت الله نوری همدانی] اگر بعد از انجام انتقال به غیر و سپری شدن مدّتی، موجر ناگزیر از اعلام رضایت گردد (زیرا مبلغ اجاره به او داده نمیشده) آیا انتقال مغازه از مستأجر قبلی به مستأجر فعلی صحیح است؟ و اشکالی ندارد؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی بدون گرفتن سرقفلی مغازه خود را اجاره داده است، مستأجر بعد از مدتی مغازه را با گرفتن سرقفلی به فرد دیگری می دهد و مالک مغازه، نسبت به اجاره با مستأجر جدید اقدام می کند، امّا در ضمن عقد اجاره تصریح می کند که نسبت به سرقفلی مغازه، ضمانت و مسؤولیتی ندارم، حال که مستأجر دوم می خواهد مغازه را تخلیه و تحویل دهد از مالک مغازه ادعای سرقفلی می کند، آیا چنین حقی را دارد؟
- [آیت الله مظاهری] اگر زمان اجاره یا خانه مغازه، تمام شود و مستأجر نتواند مالک را به اجاره مجدد راضی نماید و مالک بگوید راضی نیستم لحظه ای تصرف نمایید، آیا متصرّف غاصب می باشد؟
- [آیت الله بهجت] شخصی سرقفلی مغازه ای را همراه با مبلغ معینی اجاره نموده اما مالک هر از چند وقت اجاره را بیشتر از مغازه های مجاور بالا می برد، در حال حاضر، آیا مستأجر می تواند سرقفلی مغازه را به فرد دیگر بفروشد و اگر مالک درصدی از چیزی که مستأجر به عنوان سرقفلی می گیرد را مطالبه نماید، چه وجهی خواهد داشت؟
- [آیت الله بهجت] اگر زمان اجاره مغازه، منقضی شود و مستأجر نتواند مالک را به اجاره مجدد راضی نماید و مالک بگوید راضی نیستم لحظه ای تصرف نمایید، آیا متصرّف غاصب عن علم و عمد می باشد؟
- [آیت الله نوری همدانی] اگر شخصی مغازهای را بدون سرقفلی اجاره نماید که در ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که حق انتقال به غیر ندارد آیا بدون جلب رضایت موجر میتواند مغازه را انتقال به غیر دهد؟
مسائل مرتبط از این مرجع
مسئله مرتبط یافت نشد
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله اردبیلی] اجاره به دو گونه است: اجاره اشیاء و اجاره اشخاص. در مورد اوّل اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر در مدّت معیّن، مالک منافع مورد اجاره و موجر مالک اجارهبها میگردد و اجاره دهنده (موجر) و کسی که چیزی را اجاره میکند (مستأجر) باید مکلّف و عاقل باشند و به اختیار خودشان اجاره را انجام دهند و نیز باید در مال خود حقّ تصرّف داشته باشند؛ پس (سفیه) که مال خود را در کارهای بیهوده مصرف میکند، اگرچه حاکم شرع نیز او را منع نکرده باشد، اگر چیزی را اجاره کند یا اجاره دهد نافذ نیست.
- [آیت الله وحید خراسانی] صحت این معامله متوقف است بر ثبوت حقی برای مستاجر و ان حق به اجاره کردن محل سکنی و محل کسب هرچند مدت اجاره طولانی باشد یا کیفیت کسب و کار یا شخصیت مستاجر که موجب ارزش و مرغوبیت محل کار باشد حاصل نمی شود و هر چند از نظر عرف و قانون دولتی مستاجر را ذی حق بدانند اعتبار ندارد و بعد از انقضای مدت اجاره هر گونه تصرف در عین اجاره شده بر مستاجر حرام و ید او بر ان عین و منافع عین ید عدوان و ضمان است و اجاره دادن ان عین فضولی و با اجازه نکردن مالک فاسد است و ثبوت حق شرعا به وسیله شرط مشروع ممکن است مثل ان که در ضمن عقد اجاره شرط شود چه این که برای شرط موجر مبلغی دریافت کند یا نکند که پس از انقضای مدت اجاره ان محل را به او و یا به کسی که او معین کند و همچنین هر مستاجری که مستاجر قبلی او را معین می نماید به همان مال الاجاره سابق اجاره دهد که در این صورت به مقتضای حق الشرط هر مستاجر می تواند سرقفلی گرفته و ان محل را واگذار کند و موجر به مقتضای وجوب وفای به شرط حق امتناع از اجاره دادن به مستاجر اول یا کسی که او معین کرده و یا هر مستاجری که مستاجر قبل او را معین کرده ندارد
- [آیت الله خوئی] محلهائی که پس از جعل قانون مالک و مستأجر اجاره داده شده است و با مبلغ اجارة آن محل در هر ماه مثلًا یک هزار تومان ارزش داشته است ولی موجر با گرفتن مبلغی مثلًا پنجاه هزار تومان از مستأجر با رضایت خود محل را به کمتر از آن مبلغ اجاره می‌دهد و در ضمن شرط میکند که سال به سال اجاره را برای مستأجر تجدید کند یا بر کسی که مستأجر به او واگذاری میکند، بدون افزودن بر مبلغ اجاره به همان شخص دوم اجاره دهد. در این صورت جایز است مستأجر برای تخلی محل بر دیگری و رفع ید از سکونت در آن محل سرقفلی را که داده یا کمتر یا بیشتر از آن دریافت کند و مالک بر طبق شرطی که کرده است، حق مخالفت و ممانعت ندارد.
- [آیت الله سیستانی] اجاره کردن جایی مانند محل کسب و تجارت، برای مستأجر حقّی در آن ایجاد نمیکند، و او پس از پایان مدت اجاره نمیتواند مانع تصرف مالک در ملکش و تخلیه آن یا افزایش مبلغ اجاره سابق شود. همچنین اقامت طولانی مستأجر در محلی و رواج پیشه و ارزش پیدا کردن محل و بدست آوردن موقعیت تجاری آن، هیچیک حقّی برای او در ماندن در آنجا به وجود نمیآورد، و پس از پایان مدت اجاره، بر او واجب است، محل را تخلیه و تسلیم مالکش کند. و در صورتی که مستأجر از قانون دولتی که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیه محل اجاره و یا افزایش میزان اجاره منع میکند استفاده نماید و از تخلیه محل یا افزایش میزان اجاره خودداری کند، عملش حرام است و تصرف او در محل بدون رضایت مالکش غصبی است. و اگر مبلغی را در قبال تخلیه محل دریافت کند، حرام است.
- [آیت الله سیستانی] بر مالک واجب است که به شرطی که ضمن عقد بر خود کرده است، وفا کند؛ پس در فرض مسأله (2838) بر مالک واجب است که به مستأجر یا شخصی که مستأجر به نفع او کنار رفته است، بدون افزایش میزان اجاره، محل را اجاره دهد. همچنین در فرض مسأله (2839) بر مالک واجب است که مدت اجاره را تا زمانی که مستأجر مایل به ماندن است به همان میزان اجاره سابق و یا به نحو متعارف (به هر نحو که شرط شده باشد) تمدید کند. در صورتی که مالک از وفای به شرط خود تخلف ورزد و از تمدید اجاره خودداری کند، مستأجر میتواند با رجوع به حاکم شرعی یا دیگری او را وادار به وفای به شرط کند. لکن اگر به هر دلیلی نتواند او را وادار به وفای به شرط کند، بدون رضایت مالک، جایز نیست که در مورد اجاره تصرف کند.
- [آیت الله سیستانی] اگر شرط ضمن عقد اجاره که در فرضهای مسأله (2838) و (2839) آمده به صورت شرط نتیجه نه شرط فعل؛ یعنی شرط تمدید اجاره در فرض ما باشد، به این صورت که مستأجر بر مالک شرط کند که او یا هر که او مستقیماً یا با واسطه معین میکند، حقّ تصرف محل و استفاده از آن را به ازای پرداخت مبلغی معین سالیانه یا به قیمت متعارف در هر سال داشته باشد، در این حال مستأجر یا آن که مستأجر او را تعیین میکند حقّ تصرف محل و استفاده از آن را حتّی بدون رضایت مالک دارد و مالک تنها حق دارد که مبلغ مورد توافق را مطالبه کند.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر شخصی غیر از خانه، مغازه و اطاق، چیز دیگری را از فردی اجاره نماید، مثل اینکه زمین را اجاره کند و مالک با او شرط نکند که فقط خودش از آن استفاده نماید، دراین صورت (مستأجر) می تواند مورد اجاره را به هر قیمتی که بخواهد به دیگری اجاره دهد، هر چند قیمت این اجاره از قیمت اجاره شده قبلی بیشتر باشد و احتیاط واجب در آسیاب و کشتی هم این است که گرانتر از آنچه اجاره کرده به دیگری اجاره ندهد.
- [آیت الله خوئی] املاکی که در زمان سابق که صحبت سرقفلی در بین نبوده و مالک میتوانست هر وقت که مدت اجاره سرآمد محل را تخلیه کند و یا مبلغ اجاره را اضافه نماید و مستأجر هم باید تخلیه یا مبلغ اجاره را زیاد کند در همچو وقتی اجاره داده شده و هیچ گونه شرطی و شروطی نسبت به افزایش وجه اجاره و تمدید مدت در بین نبوده و بعداً از طرف دولت قانونی وضع شده که موجر نتواند ملک را تخلیه و یا مبلغ اجاره را زیاد نماید حال اگر مستأجر با تکاء این مساعدت دولت محل مزبور را خالی نمیکند و بر مبلغ اجاره هم نمیافزاید درصورتی که نظائر آن محل که بعد از این قانون اجاره داده میشود چند برابر بیشتر است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر مشروع نبوده و تصرفاتش هم در محل مزبور بدون رضای مالک حرام خواهد بود.
- [آیت الله خوئی] کسانی که مغازهای میسازند و مبالغی خرج نموده و به قیمت عادلانه روز اجاره میدهند و سرقفلی هم نمیگیرند ولی در اجاره شرط مینمایند که مادامی که مستأجر در آنجا ساکن است حق تخلیه و افزودن اجاره را ندارند و سال به سال باید اجاره را تمدید نمایند و با مرور زمان اجاره محل ترقی میکند در این صورت مستأجر حق انتقال دادن به دیگری را ندارد و موجر ملزم نیست به انتقال به دیگری رضایت بدهد، ولی شخص ثالثی بهعنوان مشتری پیدا میشود و مستأجر را تطمیع نموده میگوید اگر شما این محل را تخلیه کنی صد هزار ریال مثلًا من به شما میدهم آن وقت میرود و مالک را راضی مینماید که مبلغی بگیرد و به همین شخص اجاره دهد و آن شخص مبلغ صد هزار ریال را به مستأجر اول داده و او تخلیه کرده سپس خود مالک با دادن مبلغی که وعده نموده اجاره میکند مبلغ صد هزار ریال برای مستأجر اول حلال است زیرا که در مقابل انتقال محل مزبور چیزی نگرفته که ذیحق نباشد بلکه فقط در مقابل تخلیه محل وجه را گرفته که حق داشت تخلیه ننماید و مشتری از صاحب ملک به اجاره محل را تصرف مینماید. توضیح: آنکه در این صورت سرقفلی در مقابل تخلیة محل است و اجارة محل از صاحب ملک است.
- [آیت الله علوی گرگانی] املاکی که در زمان سابق صحبت سرقفلی در بین نبوده ومالک میتوانست هر وقت مدت اجاره سرآمد محل را تخلیه و یا مبلغ اجاره را اضافه نماید ومستاجر هم باید تخلیه یا مبلغ اجاره را زیاد کند در همچو وقتی اجاره داده شده و هیچگونه شرطی وشروطی نسبت به افزایش وجه اجاره وتمدید مدت در بین نبوده و بعداً از طرف دولت قانونی وضع شده که موجر نتواند ملک را تخلیه و یا مبلغ اجاره را زیاد نماید حال اگر مستاجر با اتکأ این مساعدت دولت محل مزبور را خالی نمیکند وبر مبلغ اجاره هم نمیافزاید در صورتی که نظایر آن محل که بعد از این قانون اجاره داده میشود چند برابر بیشتر است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده، در این صورت سرقفلی گرفتن مستاجر مشروع نبوده وتصرّفاتش هم در محل مزبور بدون رضای مالک حرام خواهد بود.