مشروط علیه
كسی كه شرط بر عليه او باشد.
آیا فروش عین مال توسط مشروط علیه (مشتری) مانع فسخ و استرداد عین توسط بایع (مشروط له) در صورت وجود خیار و بقای عین می‌گردد؟
فروش توسط مشتری مانع حق خیار بایع نمی شود، ولی در فرض فسخ بایع مبیع به بایع بر نمی‌گردد بلکه بدل آن به بایع بر می‌گردد.
فروش توسط مشتری مانع حق خیار بایع نمی شود، ولی در فرض فسخ بایع مبیع به بایع بر نمی‌گردد بلکه بدل آن به بایع بر می‌گردد.
عنوان سوال:
آیا فروش عین مال توسط مشروط علیه (مشتری) مانع فسخ و استرداد عین توسط بایع (مشروط له) در صورت وجود خیار و بقای عین می‌گردد؟
پاسخ:
فروش توسط مشتری مانع حق خیار بایع نمی شود، ولی در فرض فسخ بایع مبیع به بایع بر نمی‌گردد بلکه بدل آن به بایع بر می‌گردد.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- اصل در اعمال خیار فوریّت است یا تراخی؟ اگر بر مشتری شرط شود که رأس موعد معیّنی باقیمانده ثمن را بدهد و در غیر این صورت بایع حق فسخ معامله را داشته باشد و لکن مشتری از شرط تخلف کرده و باقیمانده ثمن را ندهد و بایع نیز سکوت نماید، آیا خیار فسخ بایع بعد از گذشت زمان نسبتاً طولانی کما کان باقی است؟
- اگر در ضمن بیع شرط شود که بایع تا سه ماه حق فسخ داشته باشد و در این اثنا مشتری مبیعی را که خریداری نموده به دیگری منتقل نماید و بعد بایع عقد را به استناد خیار فسخ نماید، آیا خود عین را می‌تواند اخذ کند یا بدل آن را؟
- در ماده 459 قانون مدنی آمده است: (در بیع شرط به مجرّد عقد، مبیع ملک مشتری می‌شود با قید خیار برای بایع) از طرفی به موجب ماده 34 اصلاحی قانون ثبت، بیع شرطی فاقد آثار تملیکی عنوان گردیده و آن را تابع عقد رهنی و معاملات با حق استرداد دانسته است. پس از آن شورای نگهبان چنین اظهار نظر نموده است که در بیع شرط خیار و نحو آن، پس از انقضای مدت و عدم اخذ به خیار و انتفای موضوع شرط، مورد معامله ملک طلق مشتری است و بنابر این ترتیبات مقرر در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مغایر با موازین شرعی است. لکن هم اینک برخی از محاکم قضایی به استناد مواد 33 و 34 قانون ثبت معاملات، بیع شرط و اسناد رسمی تنظیم شده بر اساس وکالتنامه ناشی از آن را فاقد اعتبار دانسته و حکم به ابطال اسناد رسمی مالکیت ناشی از بیع شرط صادر مینمایند. لذا مستدعی است با عنایت به مطالب بالا نظریه فقهی آن مرجع عالی قدر را مرقوم فرمایید.
- با توجه به اینکه قرض دادن به شرط سپردهگذاری ربای حکمی بوده و حرام است؛ بعضی بانکها اخیراً قراردادی را تنظیم کرده و اجرا میکنند به این صورت که مشتری یک سپرده سرمایه گذاری افتتاح میکند که طبق قرارداد و بر اساس وکالتی که به بانک میدهد بانک سپرده او را به همراه سرمایه خود بانک و سپردههای سایر سپردهگذاران در کارهای اقتصادی سودآور شرعی و قانونی به کار میگیرد و از سود حاصله به صورت علیالحساب 10% به او سود میدهد و ضمن همین قرارداد توافق میکنند اگر مشتری بخواهد می‌تواند کل سود یا بخشی از آن را با دریافت یک تسهیلات مثلاً فروش اقساطی به مبلغی چهار برابر آنچه وی سرمایه گذاری کرده معاوضه کند. در صورت درخواست سپرده گذار، سودهای سپرده به وی پرداخت نشده و مال بانک خواهد بود و به وی یک تسهیلات مثلاً فروش اقساطی داده می‌شود و هر وقت اقساط این تسهیلات به پایان رسید، مشتری می‌تواند پولی را که به عنوان سرمایه گذاری در آن بانک گذاشته بردارد و یا سود آن را دوباره خودش دریافت کند. با توجه به این که ماهیت این سپرده وکالت است نه قرض، آیا انجام چنین معاوضه و معامله صحیح است یا نه؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله مکارم شیرازی] شخصی به دیگری وکالت داده که منزلش را بفروشد. وکیل خانه را فروخته، و بدون اطّلاع مالک برای مشتری خیار فسخ قرار داده، و آن خیار موجب ضرر و زیان بایع گردیده است؟ آیا چنین معامله ای صحیح است؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] در صورتیکه مشتری و بایع در بازگشت مبیع و ثمن تأخیر داشته باشند آیا پس از فسخ تا زمان استرداد مبیع و ثمن به یکدیگر ضامن ورود خسارات به یکدیگر هستند؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] متعاملین در قرارداد بیع شرط می گذارند اگر بایع ظرف سه ماه سند ملک را به نام مشتری انتقال ندهد برای مشتری حق فسخ باشد. اولاً این شرط صحیح است؟ ثانیاً شرط فعل است یا خیار شرط (بیع خیاری)؟ ثالثاً اگر خیار شرط باشد آیا می توان خیارشرط را مقید به امر دیگری کرد (فرض سوال) یا خیر؟ آیا در فرض سوال چون مدت ذکر نشده بیع هم باطل است؟ رابعاً اگر شرط فعل باشد نه شرط خیار قبل از فسخ علیرغم ذکر آن در بیع ابتدا اجبار مشروط علیه لازم است؟
- [آیت الله سیستانی] اگر پس از اعلام فسخ جهت رد ثمن و استرداد مبیع به مشتری مراجعه نکند حق استرداد مبیع تا چه زمانی برای او باقی است؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا پس از فسخ معامله بایع حق دارد قبل از پرداخت ثمن به مشتری مبیع را مطالبه کند تا آن را بفروشد و با فروش مبیع، ثمن را به مشتری برگرداند؟
- [آیت الله جوادی آملی] شخصی در حیات خودش زمینش را به دو نفر از ورّاث به بیع خیاری که مدت خیار یکسال است فروخته خود بایع در مدت خیار فوت کرد و باقی ورّاث هم در مدّت خیار ادعای فسخ نکردند نه جمعاً و نه انفراداً و زمین فوقالذکر را دو نفر وارث که مشتری بود تصرف کرد: سؤال این است که بعد از مدت خیار حقّ فسخ را دارد یا خیر؟ آیا فرق بین وارث صغیر و کبیر است یا خیر؟
- [آیت الله جوادی آملی] شخصی در حیات خودش زمینش را به دو نفر از ورّاث به بیع خیاری که مدت خیار یک سال است فروخته خود بایع در مدت خیار فوت کرد و باقی ورّاث هم در مدّت خیار ادعای فسخ نکردند نه جمعاً و نه انفراداً و زمین فوق الذکر را دو نفر وارث که مشتری بود تصرف کرد: سؤال اینست که بعد از مدت خیار حق فسخ را دارد یا خیر؟ آیا فرق بین وارث صغیر و کبیر است یا خیر؟
- [آیت الله سبحانی] در صورتی که بایع، مبیع را تحویل دهد و مشتری بخشی از مبیع را نپذیرد و آن مقدار از مبیع که مشتری دریافت کرده تلف شود، آیا مشتری خیار تبعض صفقه دارد؟
- [آیت الله علوی گرگانی] شخصی در افغانستان زمین موروثی پدری خود را به مدّت دو سال بطور بیع شرط فروخته است، بعد از مدّت چهار سال بایع ادّعا نموده که پول مورد معامله را که شش سال پیش انجام شده برای مشتری پرداخت کرده و زمین خود را فسخ میکند آیا مدّعی حقّ خیار فسخ دارد یا خیر؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] مشتری ضمن عقد بیع ملتزم به انجام شرط یا ترک فعلی شده. مثلاً شخصی منزلی را به دامادش میفروشد مشروط به اینکه زوجهاش را طلاق ندهد. این شرط تا چه زمانی معتبر است؟ 2- اگر مشتری در فرض مرقوم ملک را به شخص دیگری بفروشد و پس از معاملة دوم تخلّف از انجام شرط نماید و اجبار مشروط علیه برای انجام فعل ممکن نباشد و دیگری هم نتواند از جانب او آن را واقع سازد بایع می‌تواند معامله را فسخ کند؟ معامله دوم نیز از درجه اعتبار ساقط می‌گردد؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- حقّ به هم زدن معامله را در اصطلاح (خیار) میگویند و خریدار و فروشنده در یازده صورت میتوانند معامله را به هم بزنند: اوّل:آن که فروشنده یا خریدار از مجلس معامله متفرّق نشده باشند و این حق را (خیار مجلس) میگویند. دوم:آن که فروشنده یا خریدار مغبون شده باشد که به آن (خیار غَبْن) میگویند. سوم:در معامله توافق کنند که تا مدّت معیّنی هر دو یا یکی از آنان و یا شخص دیگری بتوانند معامله را به هم بزند که به آن (خیار شرط) میگویند. چهارم: فروشنده یا خریدار، مال خود را بهتر از آنچه که هست نشان دهد و کاری کند که قیمت مال در نظر مردم زیاد شود که به آن (خیار تدلیس) میگویند. پنجم:در ضمن معامله انجام یا ترک کاری و یا ویژگی خاصی شرط شده باشد، ولی فروشنده یا خریدار به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند و به این حق (خیار تخلّف شرط) میگویند. ششم:در جنس یا عوض آن عیبی باشد که در این صورت طرف مقابل (خیار عیب) دارد. هفتم: معلوم شود بخشی از کالای فروخته شده، متعلّق به دیگری است که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد و نیز اگر معلوم شود مقداری از چیزی که خریدار به عنوان بهای کالا پرداخته، از آنِ شخص دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد، در این صورت اگر مال شخص دیگر با مال فروشنده یا خریدار ممزوج باشد، (خیار شرکت) وگرنه (خیار تَبَعُّض صَفْقه) وجود دارد. هشتم:فروشنده خصوصیّات جنس معیّنی را که مشتری ندیده به او بگوید، بعد معلوم شود به گونهای که گفته نبوده است که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند و نیز اگر مشتری خصوصیّات عوض معیّنی را که میدهد بگوید و بعد معلوم شود به گونهای که گفته نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند و به این خیار (خیار رؤیت) میگویند. نهم: مشتری پول کالایی را که نقدا خریده تا سه روز ندهد و فروشنده هم کالا را تحویل ندهد که اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر در تحویل کالا هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند؛ ولی اگر جنسی که خریده مثل بعضی از میوهها باشد که اگر یک روز بماند ضایع می‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر در تحویل جنس هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند و این خیار را (خیار تأخیر) مینامند. دهم:در صورتی که حیوانی را خریده باشد، خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند که به این حق (خیار حیوان) میگویند. یازدهم: فروشنده نتواند کالایی را که فروخته تحویل دهد، مثلاً اسبی که فروخته فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند و این خیار را (خیار تعذّر تسلیم) مینامند و برخی احکام اینها در مسائل آینده گفته خواهد شد.
- در خرید و فروش لازم نیست صیغه عربی بخوانند، مثلاً اگر فروشنده به فارسی بگوید: (این مال را در عوض این پول فروختم) و مشتری بگوید: (قبول کردم) معامله صحیح است، ولی خریدار و فروشنده باید قصد انشاء داشته باشند، یعنی با گفتن این دو جمله مقصودشان خرید و فروش باشد.
- اگر کسی که برای نمازهای میّت اجیر کردهاند پیش از تمام کردن نمازها بمیرد و اجرت همه آن‌ها را گرفته باشد، چنانچه قید شده باشد که تمام نمازها را خودش بخواند، اجاره باطل است و در غیر این صورت موجر از خیار فسخ برخوردار است، یعنی می‌تواند اجاره را فسخ کند و پولی را که داده پس بگیرد یا از ورثه اجیر بخواهد که از مال او برای انجام دادن آن نمازها اجیر بگیرند، ولی اگر اجیر مال نداشته باشد، بر ورثه او چیزی واجب نیست.
- تا وقتی خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرّق نشدهاند، میتوانند معامله را به هم بزنند و نیز اگر مشتری حیوانی را بخرد، تا سه روز حقّ به هم زدن معامله را دارد و همچنین اگر پول جنسی را که نقد خریده تا سه روز ندهد و جنس را تحویل نگیرد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند؛ ولی کسی که مالی را صلح میکند در صورت اوّل و دوم حقّ به هم زدن صلح را ندارد، امّا در صورت سوم چنانچه تحویل مال مصالحه را تأخیر بیندازد و در عرف حدّی برای ادای آن باشد یا منصرف از صلح این باشد که مال مصالحه را نقد بدهد و تأخیر نیندازد، (خیار تأخیر) در صلح نیز جاری می‌باشد و در بقیّه خیارات که در (احکام خرید و فروش) گفته شد، می‌تواند صلح را به هم بزند، مگر در خیار غَبْنْ که به هم زدن صلح بیاشکال نیست.
- اگر انسان مالی داشته باشد که خودش آن را ندیده و دیگری خصوصیّات آن را برای او گفته باشد، چنانچه او همان خصوصیّات را به مشتری بگوید و آن را بفروشد امّا بعد از فروش بفهمد که مال بهتر از آن بوده، می‌تواند معامله را به هم بزند.
- در چند مورد معامله باطل است: اوّل: خرید و فروش عین نجسی که از آن منفعت حرام برده می‌شود، مثل مشروبات الکلی؛ ولی خرید و فروش چیزهایی مثل مدفوع جهت کُود کشاورزی و سگ شکاری تعلیم دیده و خون انسان برای تزریق به بیمار که منفعت حلال دارند، اشکال ندارد. دوم: خرید و فروش مال غصبی، مگر آن که صاحب آن، معامله را بپذیرد. سوم: خرید و فروش چیزهایی که مالیّت و ارزش عقلایی ندارند. چهارم: معامله چیزی که منافع معمولی آن حرام باشد، مثل آلات قمار. پنجم: معاملهای که در آن ربا باشد و (غِشّ) در معامله یعنی فروختن جنسی که با چیز دیگری مخلوط است، در صورتی که آن چیز معلوم نباشد و فروشنده هم به خریدار نگوید مثل شیری که در آن آب ریخته است حرام است. از پیامبر اکرم صلیاللهعلیهوآلهوسلم منقول است که فرمود: (از ما نیست کسی که در معامله با مسلمانان غِشّ کند (و این فرمایش را سه بار تکرار فرمودند) و هر که با برادر مسلمان خود غشّ کند، خداوند برکت روزی او را میبرد و راه معاش او را میبندد و او را به خودش و اگذار میکند.)(1)
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله مظاهری] در احکام خرید و فروش گفته شد که دریازده مورد میتوان معامله را فسخ کرد، در تمام این یازده مورد صلح را نیز میتوان فسخ کرد مگر در مورد خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تأخیر.
- [آیت الله مظاهری] در احکام خرید و فروش گفته شد که در یازده مورد میتوان معامله را فسخ کرد، در تمام آن یازده مورد، اجاره را نیز میتوان فسخ کرد مگر در مورد خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تأخیر.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] فروش وعاریه دادن چیز نجس که استفاده از آن مشروط به طهارت نیست مانعی ندارد ودر این فرض لازم نیست نجس بودن آن را به مشتری اطلاع دهد. امّا فروش و عاریه دادن چیز نجس که استفاده از آن مشروط به طهارت واقعیه است در صورتی صحیح است که امکان تطهیر آن باشد و به مشتری اطلاع دهد. وفروش وعاریه دادن چیزنجس که استفاده متعدد داردبدون اطلاع به مشتری اشکالی نداردوصحیح است ولی اگرمی داندمشتری ازآن استفاده هایی می کندکه مشروط به طهارت است بایدبه اواطلاع دهد.
- [آیت الله مکارم شیرازی] در احکام خرید و فروش گفته شد که در یازده مورد می توان معامله را فسخ کرد در تمام این یازده مورد صلح را نیز می توان فسخ کرد، مگر در مورد خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تأخیر، یعنی اگر در مجلس مصالحه بعد از تمام شدن صلح یکی از دو طرف پشیمان شود حق فسخ ندارد، همچنین در مصالحه حیوان حق فسخ در سه روز اول ثابت نیست و نیز اگر جنسی را نقداً مصالحه کند چنانچه در پرداختن عوض تأخیر نماید در همان روز اول حق فسخ برای طرف دیگر ثابت است و احتیاج به گذشتن سه روز ندارد.
- [آیت الله سبحانی] در احکام خرید و فروش گفته شد که یازده مورد می توان معامله را فسخ کرد و در تمام این موارد صلح را نیز می توان فسخ کرد مگر در دو مورد: 1 خیار مجلس 2 خیار حیوان. اگر صلح تمام شد و یکی از دو طرف پشیمان گردید حق فسخ ندارد هرچند متفرّق نشده باشند. و همچنین گیرنده حیوان، حق فسخ حیوان در سه روز ندارد.
- [آیت الله سبحانی] در احکام خرید و فروش گفته شد که یازده مورد می توان معامله را فسخ کرد و در تمام این موارد صلح را نیز می توان فسخ کرد مگر در دو مورد: 1 خیار مجلس 2 خیار حیوان. اگر صلح تمام شد و یکی از دو طرف پشیمان گردید حق فسخ ندارد هرچند متفرّق نشده باشند. و همچنین گیرنده حیوان، حق فسخ حیوان در سه روز ندارد.
- [آیت الله مکارم شیرازی] هرگاه مشتری به پارچه فروش بگوید: پارچه ای می خواهم که رنگ آن ثابت باشد و او پارچه ای بدهد که رنگ آن ثابت نیست، مشتری می تواند معامله را فسخ کند.
- [آیت الله جوادی آملی] .اگر کسی معاملهای کرده که این معامله به جهت خیار فسخ مشتری یا غیر آن , قطعی نشده است , واجب نیست خمس سود این معامله قطعی نشده را بپردازد، چون هنوز سود آن مستقر و ثابت نشده است.
- [آیت الله مکارم شیرازی] حق به هم زدن معامله را (خیار فسخ) می گویند و خریدار و فروشنده در یازده صورت می توانند معامله را فسخ کنند: 1 خیار مجلس: در صورتی که از مجلس معامله متفرق نشده باشند. 2 خیار غبن: در صورتی که یکی از دو طرف مغبون شده باشد. 3 خیار شرط: در صورتی که شرط کنند که هر دو یا یکی از آن دو تا مدت معینی حق فسخ دارد. 4 خیار تدلیس: در صورتی که خریدار یا فروشنده تقلب کند و مال خود را بهتر از آنچه هست نشان دهد. 5 خیار تخلف از شرط: در صورتی که فروشنده یا خریدار شرط کند کاری را برای طرف مقابل انجام دهد، یا جنس طرز مخصوصی باشد، سپس به آن شرط عمل نکند، در این صورت طرف مقابل می تواند معامله را فسخ کند. 6 خیار عیب: در صورتی که یکی از دو جنس یا هر دو معیوب باشد و قبلاً اطلاع نداشته باشند. 7 خیار شرکت یا خیار تبعض صفقه: در صورتی که معلوم شود مقداری از جنسی را که فروخته اند مال دیگری است که اگر صاحب آن راضی به معامله نشود خریدار می تواند معامله را به هم بزند، یا معامله را در مقداری که مال فروشنده بوده قبول کند و پول بقیه را پس بگیرد. 8 خیار رؤیت: در صورتی که فروشنده جنس معینی را که مشتری ندیده با بیان صفات بفروشد بعد معلوم شود آن طور که گفته نبوده است، در این صورت مشتری می تواند معامله را به هم بزند، همین حکم در مورد عوض نیز وجود دارد. 9 خیار تأخیر: در صورتی که مشتری پول جنسی را که نقداً خریده تا (سه روز) ندهد و فروشنده هم جنس را تحویل نداده باشد، فروشنده می تواند معامله را به هم بزند (مگر اینکه مشتری شرط کرده باشد دادن پول را تا مدت معینی تأخیر بیندازد) و اگر جنسی که فروخته شده مثل بعضی از میوه ها و سبزیها باشد که اگر یک روز بر آن بگذرد ضایع می شود چنانچه تا شب پول آن را ندهد فروشنده می تواند معامله را به هم بزند. 10 خیار حیوان: در صورتی که حیوانی را خریده باشد خریدار می تواند تا سه روز معامله را به هم بزند. 11 خیار تعذر تسلیم: در صورتی که فروشنده نتواند جنسی را که فروخته تحویل دهد مشتری می تواند معامله را فسخ کند.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] صلح یک عقد لازم است و هیچ یک از طرفین نمی تواند به تنهایی آن را به هم بزند بلی در تمام مواردی که در احکام خرید و فروش بیان شد یکی از طرفین مصالحه حق فسخ مصالحه را دارد مگر در موارد زیر: 1 خیار مجلس در خیار صلح جاری نیست یعنی بعد از انجام مصالحه حتی اگر مجلس را ترک نکرده باشند حق به هم زدن آن را ندارند. 2 خیار حیوان یعنی اگر مصالحه بر روی حیوانی انجام شود حق فسخ مصالحه را تا سه روز ندارند. 3 خیار تأخیر یعنی اگر در مصالحه جنس را تحویل نگیرد و پول را تا سه روز ندهد مصالحه کننده حق فسخ مصالحه را با شرایطی که در بیع بیان شد ندارد. ولی اگر در پرداخت مال المصالحه از حد متعارف تأخیر کند یا شرط شده باشد که مال المصالحه را نقد بدهد و به شرط عمل نکند دیگری می تواند صلح را به هم بزند.