عقد لازم
قراردادی كه در آن هيچ يك از طرفين حق فسخ معامله را ندارند.
.اجاره، عقد لازم است و باید برابر آن عمل شود و نمیتوان آن را به هم زد, مگر در مواردی مانند آنکه با رضایت یکدیگر اجاره را به هم بزنند یا آنکه هر دو طرف یا یکی از آنها در ضمن عقد شرط کنند که حق به هم زدن آن را داشته باشند.
عنوان مسئله:
.اجاره، عقد لازم است و باید برابر آن عمل شود و نمیتوان آن را به هم زد, مگر در مواردی مانند آنکه با رضایت یکدیگر اجاره را به هم بزنند یا آنکه هر دو طرف یا یکی از آنها در ضمن عقد شرط کنند که حق به هم زدن آن را داشته باشند.
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله علوی گرگانی] اگر عضوی بخاطر حدّ یا قصاص بریده شود، آیا میتوان پیوند زد و اگر بخواهند آن عضو را به دیگری پیوند بزنند آیا جایز است و رضایت جانی شرط است یا مجنی علیه؟
- [آیت الله نوری همدانی] اگر شخصی مغازهای را بدون سرقفلی اجاره نماید که در ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که حق انتقال به غیر ندارد آیا بدون جلب رضایت موجر می‌تواند مغازه را انتقال به غیر دهد؟
- [آیت الله خامنه ای] اگر شخصی برای اجاره رستوران یا پذیرش مدیریت آن شرط کند که در این رستوران مشروب می فروشد آیا این شرط ضرری به عقد وارد می کند؟ و آیا عقد اجاره صحیح است یا نه؟
- [آیت الله بهجت] اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که مبلغ اجاره با تورم سطح زندگی به تناسب افزایش یابد، چه وجهی دارد؟
- [آیت الله اردبیلی] در عقد موقت در چه مواردی عده بر زن لازم نیست؟
- [آیت الله اردبیلی] در عقد موقت در چه مواردی عده بر زن لازم نیست؟
- [آیت الله بهجت] اعتکاف به واسطه نذر، عهد، قسم، یا شرط ضمن عقد یا اجاره چه حکمی دارد؟
- [آیت الله سبحانی] دختری به اجازه پدر به عقد موقت مردی درآمده و در ضمن عقد شرط شده که دخول نشود ولی بر خلاف شرط و بدون رضایت زن، بکارت او زائل شده است آیا ارش بدهکار است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] در مواردی که فسخ عقد برای زوج یا زوجه جایز است، آیا اجازه حاکم شرع لازم است یا خیر؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] قطعه زمینی جهت احداث مؤسسه ای عام المنفعه از طرف موجر در قبال مبلغ معینی مال الاجاره و برای مدت 29 سال اجاره داده شده و در مقدمه عقد اجاره آمده است که در ضمن عقد خارج لازم، شرایط ذیل بین مؤجر و مستأجر تعهد و مورد قبول طرفین واقع شده است، یکی از شرایط اینکه کلیه تأسیسات و ساختمانهای احداثی که طبق معمول محل در زمین مورد اجاره نصب و احداث می گردد پس از انقضاءمدت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلق به عین مستأجره می باشد. سؤال این است: 1 با توجه به عبارت ضمن عقد خارج لازم شرط شده است... آیا تحقق چنین شرایط نیاز به تحقق عقد خارج لازم دارد یا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر می شود؟ 2 با توجه به اینکه ساختمان در زمان انعقاد عقد از نظر کمی و کیفی مشخص نبود آیا این شرط باطل و مبطل است یا فقط مبطل است؟ 3 وقتی که شرط شود ساختمان باید در ظرف سه سال در زمین مستأجر ساخته شود آیا شرط تملیک ساختمانهای احداثی به صاحب عین مستأجره بلاعوض به ساختمانهای احداثی بعد از انقضای سه سال سرایت می کند؟ و آیا شرط تملیک مجاناً و بلاعوض هر چه روی زمین ساخته شود در انتهای مدت اجاره بدون اینکه در زمان انعقاد قرارداد مشخص و یا وجود خارجی داشته باشد و یا اینکه در مالکیت شرط دهنده درآمده باشد صحیح است؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- .اگر اجاره دهنده یا اجاره کننده مغبون شده باشد, می‌تواند اجاره را به هم بزند, مگر آنکه در حال عقد اجاره از قیمت آگاه بوده و اقدام کرده یا در حین عقد شرط کرده باشد که در صورت مغبون شدن, حق به هم زدن عقد را نداشته باشد.
- .خرید و فروش، عقدی لازم است که وفا به آن واجب است و نمیتوان آن را به هم زد , مگ ر در صورت توافق دو طرف (اِقاله); همچنین در صورتی که یکی یا هر دو طرف دا رای خیار باشند؛ یعنی اختیار به هم زدن معامله را داشته باشند.
- .اگر مقداری از ملک مورد اجاره (نه همه آن) ویران شود و فوراً هماهنگ با بقیّه مِلک ساخته شود, به گونه ای که مقداری از آن بدون بهره نباشد، اجاره باطل نمیشود و مستأجر, حق به هم زدن عقد اجاره را ندارد و اگر ساختن آن، زمان ببرد که مقداری از آن بدون بهره بگذرد، عقد اجاره نسبت به زمان ویرانی باطل است و میتوان آن را نسبت به زمان مانده به هم زد و اُجرت مثل داد و اگر زمان ویرانی، نقص وصف محسوب شود, میتوان تمام اجاره را به هم زد و نسبت به زمان استفاده شده، اُجرت مثل پرداخت نمود.
- .در پیمان اجاره،صیغه (لفظ) لازم نیست , چون به چند صورت عقد اجاره درست است: 1 .اجاره دهنده و اجاره کننده با هر زبانی که دارند اجاره را با لفظ ادا کنند؛ 2 .هر دو طرف , فعلی انجام دهند که بر اجاره دلالت داشته باشد؛ 3 .یک طرف با لفظ و طرف دیگر با فعل ، اجاره را برقرار کنند . در صحّت عقد اجاره به صورت های یادشده , فرقی بین اجاره دادن مال و اجیر شدن شخص نیست.
- .اگر ملک مورد اجاره, پیش از زمان آن, به صورتی ویران شود که به هیچ وجه قابل بهره وری نباشد, اجاره باطل می‌شود; نیز اگر شرط شده بود که قابل استفاده باشد, ولی چنین نباشد، اجاره باطل می‌شود و در هر دو حال, اجاره بها به مستأجر برمیگردد و اگر ویرانی آن به گونه ای باشد که بهره اندکی از آن برابر شرط تعهّد شده ممکن باشد و ماندن چنین اجارهای سفیهانه نباشد، مستأجر می‌تواند اجاره را به هم بزند; و گرنه اجاره یادشده بدون به هم زدن از بین خواهد رفت.
- .در مواردی که باید خمس پرداخت شود، لازم نیست آن را از عین همان مال بپرداز د, بلکه می توان از مال دیگر پرداخت کرد، به شرط آن که به ضرر مستحقانِ خمس نباشد.
- .اگر ملک مورد اجاره پس از گذشت مقداری از زمان آن، به صورتی ویران شود که قابل بهره وری نباشد یا استفاده از آن برابر شرط تعهّد شده ممکن نباشد، عقد اجاره نسبت به مدت مانده باطل می‌شود و نسبت به گذشته هم میتوان آن را باطل نمود و اجاره بهای معمول (اجرت مثل) داد. مستأجر هم می‌تواند برابر اجاره بهای تعیین شده, سهم آن را بپردازد.
- .در چند صورت نمی توان معامله معیوب را به هم زد, یا تفاوت قیمت گرفت: یکم: خریدار یا فروشنده بداند که کالا یا عوض آن عیب دارد؛ دوم : هنگام معامله هر کدام از دو طرف داد و ستد بگوید هرگونه عیبی در کالا یا در عوض آن یافت شود, پس نمیدهم و تفاوت قیمت نمیگیرم; همچنین است اگر یکی از دو طرف بگوید (هرگونه عیبی ظهور کرد پس نمی گیرم) و دیگری قبول کند؛ سوم: هنگام معامله , هر کدام از خریدار و فروشنده کالای معیّن و عوض مشخّص بگوید : (این شیء معلوم را کالا یا عوض قرار دادم , با هر عیبی که ممکن است در آن باشد ) و طرف دیگر , آن را بپذیرد . البته اگر عیب معیّنی را مطرح کنند و عیب دیگر در آن باشد و طرف دیگر از آن آگاه نباشد , حق به همزدن معامله یا دریافت تفاوت محفوظ است . البته در تمام مواردی که به عیب کالا یا بها رضایت داده شود, حق به هم زدن معامله مطرح نخواهد بود.
- .در چند صورت , اگر خریدار یا فروشنده بفهمند کالا یا عوض عیب دارد , نمی توانند معامله را به هم بزنند , هرچند حق دریافت نسبت تفاوت قیمت سالم و معیب را از پولی که داده شد یا باید داده میشد دارند. یکم: پس از معامله تغییری در مال ایجاد کند که در عرف گفته شود این مال دگرگون شد، مانند بریدن پارچه جهت دوختن لباس؛ دوم : پس از تحویلگرفتن، عیبِ دیگر پیدا کند؛ سوم : کسی که مال معیو ب به دست او رسید, فقط حقّ به هم زدن معامله را ساقط کرده باشد . البته اگر حیوانی معیوب بود و بعد از تحویل خریدار در ظرف سه روز بدون تفریط مشتری , عیب دیگری پیدا کرد , می توان معامله را از جهت خیار حیوان به هم زد ; نیز اگر خریدار تا مدتی حق به هم زدن داد و ستد را داشته باشد و در آن مدت , مال عیب دیگری پیدا کند , مشتری می تواند معامله را به هم بزند , هرچند مال را تحویل گرفته باشد.
- .عقد خرید و فروش را در چند مورد میتوان به هم زد: یکم: مادامی که دو طرف از یکدیگر جدا نشوند , هرچند مکان داد و ستد , مانند زمان آن , عوض شده باشد و این خیار (خیار مجلس) حقّ هر دو طرف است، اگر خرید و فروش با تلفن یا اینترنت انجام می شود, مادامی که تلفن را قطع نکردند , خیار مجلس محفوظ است، گرچه گفتگوی آن ها درباره معامله تمام شده باشد و درباره چیز دیگر صحبت کنند. دوم: هرگاه خریدار یا فروشنده , مغبون شده باشد (خیار غبن), گاهی ممکن است هر کدام از جهت خاص , مغبون شده باشد. در خیار غبن، مغبون نمیتواند طرف مقابل را وادار کند که مقدار زائد را برگرداند , مگر آنکه مصالحه نمایند. تنها حق مغبون, به هم زدن معامله است. سوم: هر گاه خریدار یا فروشنده یا هر دو، شرط کنند که تا فلان زمان حق به هم زدن معامله را داشته باشند (شرط خیار) چهارم: هرگاه فروشنده یا خریدار , ارزش مال خود را با گفتار یا رفتار، بیش از آنچه هست نشان دهد تا رغبت و قیمت آن، افزایش کاذب یابد (خیار تدلیس) پنجم: هرگاه خریدار یا فروشنده شرط کند که کار معیّنی را انجام دهد یا کالا و بهایی که می دهد, دارای وصف خاص باشد و به شرط عمل نشود (خیار تخلّف شرط) ششم: هرگاه کالا یا بهای آن و یا هر دو دارای عیبی باشد (خیار عیب ) و طرف مقابل از عیب چیزی که تحویل می گیرد, آگاه نباشد; یا اگر از اصل عیب مطلع بوده, از مقدار زائد آن باخبر نباشد. هفتم: هرگاه کالا یا بهای آن یا هردو , از دو جزء تشکیل یافته باشد که یکی دارای مالیّت است و دیگری مالیّت ندارد، معامله نسبت به جزئ ی که مالیّت دارد, صحیح و نسبت به جزء دیگر , باطل است, در این صورت , هرکدام از خریدار یا فروشنده که جزء دیگر کالا یا بها به دست ا و نرسیده است , می تواند اصل معامله صحیح را به هم بزند (خیار تبعّض صفقه); همچنین اگر هر دو جزء دارای مالیّت بوده و خرید و فروش آن ها صحیح است؛ ولی یک جزء، مال طرف معامله است و جزء دیگر، مال بیگانه است که به معامله راضی نیست, در این صورت, کسی که فقط یک جزء را دریافت کرده, هرچند معامله نسبت به همان جزء صحیح است؛ ولی او می تواند اصل داد و ستد را به هم بزند و در این جهت, فرقی نیست بین آنکه دو جزء با هم ممزوج باشند مانند چند لیتر شیر یا مخلوط باشند نظیر چند کیلو گندم نیز فرقی نیست که کالا یا بها با جزء دیگ ر مشاع باشند; یا جدا و خواه این حالت ها پیش از فروش باشد ; یا پس از آن و قبل از قبض، در تمام این صورت ها خیار شرکت و خیار تبعّض صفقه مطرح است , هرچند خیارِ تبعّضِ صَ فْقه به حالت های حاصل شده قبل از معامله, گفته می‌شود. هشتم: فروشنده یا خریدار , اوصاف کالا یا بهای آن را برای طرف دیگر بیان کند و هنگامی که خریدار کالا را یا فروشنده بها را دید، معلوم شود خلاف وصفی است که آن را شنید ; در صورت اول , خریدار و در صورت دوم , فروشنده می تواند معامله را به هم بزند (خیار رؤیت ); همچنین اگر کسی مالی داشته باشد که آن را ندیده و دیگری اوصاف آن مال را برای وی بیان نموده و او نیز همان خصوصیت ها را برای خریدار بگوید و بعد از فروش بفهمد که مال بهتر از آن بوده که برای او گزارش دادهاند, می‌تواند معامله را به هم بزند. نهم: هرگاه فروشنده کالایی را به صورت نقد و بدون شرط تأخیر بفروشد و خریدار تا سه روز بها را نپردازد و فروشنده نیز کالا را تحویل نداده باشد، فروشنده پس از سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند و اگر کالا نظیر میوه تازه و سبزی باشد که اگر شب بماند , فاسد می شود, چنانچه خریدار تا اول شب , پول آن را نپردازد, فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند (خیار تأخیر). دهم: هرگاه در معامله ای، کالا فقط حیوان باشد , خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند و اگر بهای کالا فقط حیوان باشد , فروشنده تا سه روز خیار دارد و اگر کالا و بهای آن هر دو حیوان باشند، هر دو تا سه روز میتوانند معامله را به هم بزنند (خیار حیوان). یازدهم: هر گاه فروشنده، کالایی که در اختیار داشت و می توانست آن را تحویل دهد, ولی در زمان تعیین شده قادر به تحویل آن نبود و خریدار نیز بدون زحمت به آن دسترسی نداشت، خریدار می تواند معامله را به هم بزند (خیار تعذّر تسلیم ); اما اگر کالا در هنگام فروش در اختیار فروشنده نبود , چنین معاملهای اصلاً باطل است و اگر کالایی هنگام معامله در اختیار فروشنده نیست و در زمان تحویل کاملاً در اختیار او باشد, معامله صحیح و لازم است. احکام خیار
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله شبیری زنجانی] اجاره عقدیست لازم و تنها با رضایت طرفین یا با یکی از اسباب حق خیار قابل فسخ است؛ بنابراین مستأجر و کسی که چیزی را اجاره داده، با رضایت یکدیگر میتوانند معامله را به هم بزنند و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از آنها حقّ به هم زدن معامله را داشته باشند، میتوانند مطابق قرارداد، اجاره را به هم بزنند.
- [آیت الله مظاهری] اجاره از عقود لازم است، یعنی بدون رضایت یکدیگر نمیتوانند اجاره را به هم بزنند.
- [آیت الله نوری همدانی] مستأجر و کسی که چیزی را اجاره داده ، با رضایت یکدیگر می توانند معامله را بهم بزنند . و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از آنان حقّ بهم زدن معامله را داشته باشند ، می توانند مطابق قرار داد ، اجاره را بهم بزنند .
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] مستاجر و کسی که چیزی را اجاره داده؛ با رضایت یکدیگر می توانند معامله را به هم بزنند و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از آنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند؛ می توانند مطابق قرارداد؛ اجاره را به هم بزنند.
- [آیت الله اردبیلی] مستأجر و کسی که چیزی را اجاره داده، با رضایت یکدیگر میتوانند معامله را به هم بزنند و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از آنان حقّ به هم زدن معامله را داشته باشند، میتوانند مطابق قرارداد، اجاره را به هم بزنند.
- [آیت الله بروجردی] مستأجر و کسی که چیزی را اجاره داده، با رضایت یکدیگر میتوانند معامله را به هم بزنند و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از آنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند، میتوانند مطابق قرار داد اجاره را به هم بزنند.
- [آیت الله خوئی] مستأجر و کسی که چیزی را اجاره داده با رضایت یکدیگر میتوانند معامله را به هم بزنند و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از آنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند، میتوانند مطابق قرارداد اجاره را به هم بزنند.
- [آیت الله علوی گرگانی] مستأجر و کسی که چیزی را اجاره داده با رضایت یکدیگر میتوانند معامله را به هم بزنند و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هردو یا یکی از آنان حقّ به هم زدن معامله را داشته باشند، میتوانند مطابق قرارداد، اجاره را به هم بزنند.
- [آیت الله وحید خراسانی] مستاجر و کسی که چیزی را اجاره داده با رضایت یکدیگر می توانند معامله را به هم بزنند و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از انان حق به هم زدن معامله را داشته باشند می توانند مطابق قرارداد اجاره را به هم بزنند
- [آیت الله سبحانی] مستأجر و کسی که چیزی را اجاره داده، با رضایت یکدیگر می توانند معامله را به هم بزنند. و نیز اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از آنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند، می توانند مطابق قرارداد، اجاره را به هم بزنند.