اختیار
اختیار در چند معنا به کار رفته است:۱. مقابل جبر، ۲. در برابر اکراه، ۳. مقابل ضرورت و اضطرار، ۴. برگزیدن یکی یا بیشتر، از چند چیز. از اختیار به معنای چهارم در باب نکاح سخن رفته است.
چنان چه ادعای غبن در معامله یک ملک پس از گذشت مدت طولانی صورت پذیرد، آیا مغبون می تواند برای سال هایی که ملک در اختیار خریدار بوده است، طلب اجاره نماید؟
در این گونه موارد گرفتن اجاره صحیح نیست.
در این گونه موارد گرفتن اجاره صحیح نیست.
عنوان سوال:
چنان چه ادعای غبن در معامله یک ملک پس از گذشت مدت طولانی صورت پذیرد، آیا مغبون می تواند برای سال هایی که ملک در اختیار خریدار بوده است، طلب اجاره نماید؟
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- چنانچه ادعای غبن در معامله یک ملک پس از گذشت مدت طولانی صورت پذیرد، آیا مغبون می تواند برای سال هایی که ملک در اختیار خریدار بوده است، طلب اجاره نماید؟
- آیا ادعای خیار غبن را می توان پس از گذشت زمان طولانی مثلا 9 سال مطرح نمود؟
- آیا خیار غبن بعد از تصرف مغبون به گونه ی که کالای مورد معامله نا آگاهانه از طرف مغبون تلف شود، باقی است؟
- آیا خیار غبن تبعض بردار است؟ مثلا افرادی مشاعا ملکی را خریداری نمایند و در این معامله مغبون گردند، آیا بعض از آنها می توانند از خیار غبن خود استفاده نمایند و معامله را در حالی فسخ نمایند که بعض از شرکا به این غبن راضی هستند؟
- برخی افراد ملکی را می فروشند، و بر اساس مبایعه نامه متعهّد می شوند که در موعد مقرّر نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام نمایند. و از زمان عقدِ مبایعه نامه تا زمان انتقال رسمی، طیّ چند قسط بخشی از ثمن معامله را در فاصله چند ماه به اراده و اختیار خود دریافت می نمایند. از طرفی خریدار پس از تحویل ملک نسبت به تغییر کاربری، تسطیح، قواره بندی و امثال آن اقدام می نماید. پس از فرا رسیدن موعد مقرّر جهت انتقال رسمی، فروشنده مدّعی (غبن) شده، و از انتقال رسمی استنکاف می ورزد. هرگاه عقدِ قرار دادِ مبایعه متعاقب برگزاری مزایده، و انجام کارشناسی رسمی بوده باشد، و ثمن معامله نیز بالاتر از قیمت مزایده و قیمت کارشناسی توافق شده باشد، آیا ادّعای غبن از سوی فروشنده مسموع است؟
- این جانب بموجب سند عادّی اموالی را به دیگری بطور قطعی فروخته و تحویل داده ام، تا در آینده رسماً در دفترخانه سند را به خریدار انتقال دهم، آیا به اموال معامله مذکور در فاصله بین فروش عادّی تا سند رسمی، شرعاً اجاره ای تعلق می گیرد؟ آیا می توانم اجاره ای طلب کنم؟
- شخصی زمینی را به ارزش یکصد و سی هزار تومان فروخته است و خریدار فقط پنجاه هزار تومان از مبلغ فوق را تسلیم فروشنده نموده است حال با گذشت چهارده سال که زمین گران شده است مشتری ادعای مالکیّت نموده، در صورتی که از همان روز اوّل هشتاد هزار تومان که قسمت اصلی ارزش زمین بوده است را به بایع پرداخت ننموده است در نتیجه بایع مدّعی است چون حقّ خیار تأخیر ثمن بلکه عدم پرداخت ثمن در کار است ملک برگشت کرده و متعلّق به خودش است و مشتری مدّعی است که تمام ملک متعلّق به ایشان است حکم مسأله چیست؟
- اگر پدری ملک دختر یازده و نیم ساله خود را که توسط مادرش به او واگذار شده است بدون اجازه و اطلاع دختر و همسرش (مادر دختر) با حق ولایت پدری اش بدون رعایت غبطه مال فرزندش به نام خود منتقل کرده و پس از گذشت دو سال کلیه حقوق آن ملک و مالکیت آن را مجدداً بدون رعایت غبطه و اطلاع فرزند و همسرش به شخص ثالثی صلح کند، آیا این عمل و معامله او از نظر شرع مقدس اسلام صحیح است؟
- وقتی باغی وقف گردیده و در اختیار ذکور و اناث قرار گرفته، آیا واقف میتواند برای بار دوم و پس از گذشت مدت مثلا 11 سال مجدداً تغییری در تولیت آن ایجاد نماید؟
- فروش یک ملک به صورت زمانی به چند نفر چه حکمی دارد؟ (مثلًا ملک یا خانهای در مشهد به چهار نفر فروخته شود تا این ملک در هر فصل از سال در اختیار مالک همان فصل باشد که خودش استفاده کند یا اجاره دهد).
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [سایر] در شرایط کنونی اقتصاد جامعه با توجه به نوسانات شدید قیمت ملک، اتومبیل و ...، شخصی در معاملهای مغبون می‌شود و غبن او قابل مسامحه نیست. اما زمانی که متوجه مغبون شدن خود میگردد، قیمت واقعی مبیع افزایش زیادی یافته است. در این صورت استناد خریدار به خیار غبن موجب ضرر بیشتر او می‌شود زیرا در خیار غبن خریدار فقط میتواند معامله را فسخ کند و نمیتواند مبیع را نزد خود نگه دارد و ما به التفاوت دو قیمت را اخذ نماید، خریدار چگونه ضرر خود را جبران نماید؟ مثال: بایع مبیعی که قیمت واقعی آن در بازار 30 میلیون تومان بوده را به خریدار 45 میلیون تومان میفروشد، هنگامی که خریدار متوجه غبن فاحش خود می‌شود قیمت واقعی مبیع در بازار 55 میلیون تومان شده است. 1. لطفاً راهکارهای چگونگی جبران خسارت خریدار مغبون را بیان نمایید. 2. نظر مبارک خود را درباره ناکارآمدی و غیر قابل استناد بودن خیار غبن در شرایط کنونی اقتصاد جامعه تقریر فرمایید. 3. با در نظر گرفتن این نکته که مبنای خیار غبن قاعده لاضرر است، برای عادلانه و قابل استفاده شدن خیار غبن در شرایط کنونی اقتصادی، چه حکمی را صادر میفرمایید؟
- [آیت الله شبیری زنجانی] اینجانب در معامله ای به شدت مغبون شده ام لذا به طرف معامله رجوع کردم ولی او می گوید: در قولنامه، خیار غبن ساقط شده است. در حالی که بنده اصلا معنی و مفهوم خیار غبن را نمی دانستم. حال آیا می توانم معامله را فسخ کنم؟
- [آیت الله علوی گرگانی] شخصی اقدام به انعقاد بیعی نسبت به ملکی نموده، بنا بر قول فروشنده در زمان انعقاد قرارداد، فروشنده ضمن امضاء ذیل قولنامه شفاهااعلام میدارد که تا 48 ساعت اجازه فسخ قرارداد را داشته باشد و این امر مورد تائید دلاّل این بیع ( بنگاه املاک ) بوده و حاضر به شهادت می‌باشد در این قرارداد بصورت تایپ و پیش نویس کلّیه خیارات از طرفین ساقط گشته حالا فروشنده با مراجعه به افراد خبره متوجّه شده که ملک را به کمتر از دو سوّم قیمت واقعی فروخته و ملک 80 میلیونی را 50 میلیون قرارداد بسته لذا ظرف مهلت مقرّر مورد ادّعا مراجعه نموده و اعلام فسخ نموده لهذا بین متبایعین مجادله واقع گشته دائر به ادّعای عدم وجود حقّ فسخ و اسقاط کافّه و تامّه خیارات از طرف خریدار و ادّعای حقّ فسخ و فسخ قرارداد و عدم اطّلاع از غبن از طرف فروشنده: الف - آیا این حقّ فسخ و فسخ با شهادت یک نفر دلاّل قابل احراز است؟ ب - آیا خیار غبن افحش در زمان انعقاد قرارداد قابل اسقاط است؟ ج - آیا اسقاط خیار غبن در زمان اسقاط، نیاز به علم به غبن ندارد؟ د - سئوال فوق در خصوص غبن افحش چگونه است؟ ه - در صورت صحّت ادّعای فروشنده دائر به حقّ فسخ و فسخ، و عدم امکان اثبات حقانیّتش در دادگاه، وضعیت شرعی خریدار نسبت به ملک چگونه است؟ و - در صورت عدم اطّلاع فروشنده از غبن افحش و اسقاط خیارات، وضعیت شرعی خریدار چگونه است؟
- [آیت الله سبحانی] اگر پس از معامله، فروشنده متوجه غبن فاحش در معامله شده و معامله را فسخ کند ولی خریدار قبل از فسخ معامله، کالا را به دیگری فروخته است آیا کالا را می توان از شخص ثالث استرداد نمود؟
- [آیت الله سبحانی] خانه ای به قیمت کارشناس معامله می شود، لکن کارشناس پس از معامله می گوید در محاسبات اشتباه کرده است و غبن معامله بیش از ده درصد می باشد. آیا خریدار ضامن تفاوت قیمت است یا بایع می تواند قرارداد را فسخ کند و آیا مشتری می تواند در صورت فسخ، سود پولی را که پرداخته، به عنوان ضرر و زیان طلب نماید؟
- [آیت الله شبیری زنجانی] اگر افرادی مشاعا ملکی را خریداری نمایند و مغبون واقع گردند، آیا بعض از افراد می توانند معامله را فسخ نمایند در حالی که شرکای دیگر به این غبن راضی هستند؟
- [آیت الله بهجت] آیا مستأجر باید اجاره بهاء را به کسی که خود را صاحب ملک می داند و آن را به مستأجر اجاره داده است بپردازد و یا به کسی که سند ملک دارد و ادعای مالکیت می کند؟
- [آیت الله سبحانی] اگر منزلی را خریداری نماید سپس متوجه شود که در معامله مغبون شده است آیا استفاده از ملک و نماز خواندن در آن چه حکمی دارد؟
- [سایر] در اجاره به شرط تملیک، در صورت مرگ و یا محجور شدن طرفین، تکلیف ملک مورد معامله چیست؟ آیا پس از پرداخت کل اجاره، ملک به وراث میرسد؟
- [آیت الله بهجت] حدود سی سال قبل موجر به مستأجر گفته است: ملک را به تو اجاره می دهم، اگر مستأجر قبلی را برای بیرون رفتن حاضر کنی و او هم مبلغی به مستأجر اولی داده و او رفته و مستأجر دوم در طول چند سال ملک را اجاره کرده و مال الاجاره را مرتّب داده است. حالا که می خواهد ملک را تخلیه کند، ادّعای سرقفلی می کند، آیا مستأجر دوّم دارای حقّ سرقفلی است؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- کسی که ملکی را اجاره کرده و سرقفلی نپرداخته هنگامی که مدت اجاره به سر رسید حق ندارد بدون اذن صاحب ملک در آنجا اقامت کند و اگر آن را تخلیه نکند غاصب و ضامن ملک و ضامن مثل مال الاجاره است، خواه اجاره اول کوتاه باشد یا طولانی و خواه در مدت اجاره ارزش ملک بالا رفته باشد یا نه و اگر کسی ملک را از چنین شخصی اجاره کند اجاره اش صحیح نیست، مگر این که صاحب ملک رضایت دهد.
- هرگاه خریدار قیمت جنس را نداند و یا غفلت کند و جنس را گرانتر از قیمت معمولی بخرد، چنانچه بقدری گران خریده باشد که مردم او را مغبون بدانند می تواند معامله را فسخ کند، این حکم در صورتی که فروشنده قیمت جنس را نداند و مغبون شود نیز جاری است.
- در اجاره می توان با زبان عربی یا فارسی یا هر زبان دیگر صیغه خواند (مثلاً مالک به شخصی بگوید فلان ملک خودم را به فلان مبلغ در فلان مدت به تو اجاره دادم، او هم بگوید: قبول کردم) و نیز کافی است که ملک خود را به قصد اجاره در اختیار مستأجر بگذارد و او هم تحویل بگیرد.
- هرگاه جنسی را نقد بفروشند هر کدام از خریدار و فروشنده بعد از معامله می تواند جنس یا پول خود را مطالبه کند و آن را تحویل بگیرد، تحویل دادن خانه و زمین و مانند اینها به این است که آن را طوری دراختیار خریدار بگذارند که بتواند در آن تصرف کند و تحویل دادن اشیاء منقول مانند فرش و لباس به این است که آن را طوری در اختیار خریدار بگذارند که اگر بخواهد به جای دیگری ببرد مانعی نباشد.
- حق به هم زدن معامله را (خیار فسخ) می گویند و خریدار و فروشنده در یازده صورت می توانند معامله را فسخ کنند: 1 خیار مجلس: در صورتی که از مجلس معامله متفرق نشده باشند. 2 خیار غبن: در صورتی که یکی از دو طرف مغبون شده باشد. 3 خیار شرط: در صورتی که شرط کنند که هر دو یا یکی از آن دو تا مدت معینی حق فسخ دارد. 4 خیار تدلیس: در صورتی که خریدار یا فروشنده تقلب کند و مال خود را بهتر از آنچه هست نشان دهد. 5 خیار تخلف از شرط: در صورتی که فروشنده یا خریدار شرط کند کاری را برای طرف مقابل انجام دهد، یا جنس طرز مخصوصی باشد، سپس به آن شرط عمل نکند، در این صورت طرف مقابل می تواند معامله را فسخ کند. 6 خیار عیب: در صورتی که یکی از دو جنس یا هر دو معیوب باشد و قبلاً اطلاع نداشته باشند. 7 خیار شرکت یا خیار تبعض صفقه: در صورتی که معلوم شود مقداری از جنسی را که فروخته اند مال دیگری است که اگر صاحب آن راضی به معامله نشود خریدار می تواند معامله را به هم بزند، یا معامله را در مقداری که مال فروشنده بوده قبول کند و پول بقیه را پس بگیرد. 8 خیار رؤیت: در صورتی که فروشنده جنس معینی را که مشتری ندیده با بیان صفات بفروشد بعد معلوم شود آن طور که گفته نبوده است، در این صورت مشتری می تواند معامله را به هم بزند، همین حکم در مورد عوض نیز وجود دارد. 9 خیار تأخیر: در صورتی که مشتری پول جنسی را که نقداً خریده تا (سه روز) ندهد و فروشنده هم جنس را تحویل نداده باشد، فروشنده می تواند معامله را به هم بزند (مگر اینکه مشتری شرط کرده باشد دادن پول را تا مدت معینی تأخیر بیندازد) و اگر جنسی که فروخته شده مثل بعضی از میوه ها و سبزیها باشد که اگر یک روز بر آن بگذرد ضایع می شود چنانچه تا شب پول آن را ندهد فروشنده می تواند معامله را به هم بزند. 10 خیار حیوان: در صورتی که حیوانی را خریده باشد خریدار می تواند تا سه روز معامله را به هم بزند. 11 خیار تعذر تسلیم: در صورتی که فروشنده نتواند جنسی را که فروخته تحویل دهد مشتری می تواند معامله را فسخ کند.
- سرقفلی عبارت است از حق اولویتی که مستأجر بر ملک پیدا می کند در مقابل پولی که به مالک در اول کار می پردازد و مطابق آن، مستأجری که سرقفلی پرداخته در اجاره کردن آن ملک، اولی از دیگران است. سرقفلی در سابق وجود نداشت و امروز در میان عقلای اهل عرف وجود دارد و با شرایط زیر صحیح است: مقدار سرقفلی باید معلوم باشد و طرفین با میل و رضایت خود معامله را انجام دهند و بالغ و عاقل و رشید باشند و معنی سرقفلی و لوازم آن را بدانند.
- برای خریدار و فروشنده چند چیز شرط است: 1 بالغ بودن 2 عاقل بودن 3 ممنوع التصرف در اموال نبودن (مانند کسانی که به خاطر ورشکستگی از طرف حاکم شرع از تصرف در اموالشان جلوگیری شده اند). 4 طرفین قصد جدی برای معامله داشته باشند، پس اگر به شوخی بگوید مالم را فروختم اثری ندارد.5 کسی آنها را مجبور نکرده باشد. 6 جنسی را که خرید و فروش می کنند ملک آنها باشد یا از طرف مالک وکیل بوده، یا ولی صغیر باشند.
- جنسی را که می فروشند و چیزی را که عوض آن می گیرند چند شرط دارد: 1 باید مقدار آن معلوم باشد، به وسیله وزن، یا پیمانه، یا شماره و عدد. 2 توانایی بر تحویل آن را داشته باشند، بنابراین فروختن حیوانی که فرار کرده، صحیح نیست، حتی اگر چیزی را به آن ضمیمه کنند(بنابر احتیاط). 3 صفات و خصوصیاتی را که در آنهاست و در ارزش جنس و میل مردم به معامله اثر دارد معین نمایند. 4 شخص دیگری در جنس یا عوض آن حقی نداشته باشد، بنابر این مالی را که نزد کسی گرو گذاشته اند بدون اجازه او نمی توان فروخت و نیز خریدار می تواند به جای پول، منفعت ملک خود را بدهد، مثلاً فرشی از کسی بخرد و در عوض آن منافع یک ساله خانه خود را به او واگذار کند. خریدار و فروشنده در تعیین نرخ کالا آزادند، ولی اگر این آزادی در مواردی سبب فساد و اختلال نظام اقتصادی جامعه اسلامی گردد، حاکم شرع در چنین مواردی می تواند تعیین نرخ کند و مردم را به آن ملزم سازد.
- در موارد زیر معامله باطل است: 1 خرید و فروش عین نجس یعنی چیزهایی که ذاتاً نجس است بنابر احتیاط واجب ( مانند بول و غائط و خون) بنابراین، خرید و فروش کودهای نجس اشکال دارد، ولی استفاده از آنها بی مانع است، اما خرید و فروش خون در عصر و زمان ما که برای نجات مجروحین و بیماران مورد استفاده قرار می گیرد جایز است و همچنین خرید و فروش سگ شکاری و نگهبان. 2 خرید و فروش اموال غصبی، مگر آن که صاحبش معامله را اجازه دهد. 3 خرید و فروش چیزهایی که منافع معمولی آن حرام است، مانند آلات موسیقی و قمار. 4 خرید و فروش چیزهایی که در بین مردم مال محسوب نمی شود هرچند برای شخص خاصی ارزش داشته باشد مانند بسیاری از حشرات. 5 معاملاتی که در آن ربا باشد. 6 فروختن اجناس تقلبی که خریدار از وضع آن خبر ندارد، مانند فروختن شیر مخلوط با آب یا روغنی که آن را با پیه یا چیز دیگری مخلوط کرده اند، این عمل را (غش) می گویند و یکی از گناهان کبیره است; از پیغمبر اکرم(صلی الله علیه وآله) نقل شده است که فرمود: (کسی که در معامله با مسلمانان غش کند، یا به آنها ضرر برساند، یا تقلب و حیله نماید از ما نیست و هر کس با برادر مسلمانش غش کند خداوند برکت را از روزی او می برد و راه معاش او را می بندد و او را به خودش وامی گذارد. 7 خرید و فروش اعضای بدن مانند کلیه و امثال آن; ولی احتیاط آن است که اگر پولی می خواهند بگیرند در مقابل اجازه برداشتن عضو از بدن شخص دهنده بوده باشد، نه در مقابل خود عضو و اصل این کار در صورتی جایز است که برای دهنده تولید خطر نکند. 8 اراضی موات با ثبت دادن ملک کسی نمی شود، و خرید و فروش آن جایز نیست، بلکه باید آن را احیاء کند یعنی آماده برای کشت و زرع نماید.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله سیستانی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بفهمد که مغبون شده است ، چنانچه در موقع اجاره نمودن ملتفت نباشد که مغبون است ، میتواند اجاره را بهم بزند به تفصیلی که در مسأله (2083) گذشت . ولی اگر در قرار داد اجاره شرط کنند که اگر مغبون هم باشند حقّ بهم زدن معامله را نداشته باشند ، نمیتوانند اجاره را بهم بزنند .
- [آیت الله وحید خراسانی] دوم ان که طرف معامله در بیع یا غیر ان مغبون شده باشد و این خیار را خیار غبن گویند
- [آیت الله وحید خراسانی] بنا به نقل ابن قدامه در المغنی در مذهب ابی حنیفه و مذهب شافعی اگر کسی در معامله مغبون شود خیار غبن ندارد بنابراین اگر شیعه از شافعی یا حنفی مذهب چیزی خرید و بعد معلوم شد که فروشنده مغبون می باشد بنا به قاعده الزام خریدار شیعی می تواند فروشنده را به وفای به عقد ملزم کند
- [آیت الله جوادی آملی] .خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره داده اند, اشکال ندارد و خریدار نمی تواند مستأجر را بیرون کند . اگر خریدار از اصل اجاره آن ملک آگاه نباشد یا بر فرض اطلاع از اصل اجاره آن، از طولانی بودن مدت اجاره آگاه نباشد, میتواند داد و ستد خود را به هم بزند.
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] اگر اجاره دهنده یا مستاجر بفهمد که مغبون شده است؛ چنانچه در موقع اجاره نمودن ملتفت نباشد که مغبون است؛ می تواند اجاره را به هم بزند؛ ولی اگر در صیغه اجاره شرط کنند که اگر مغبون هم باشند حق به هم زدن معامله را نداشته باشند؛ نمی توانند اجاره را به هم بزنند.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر اجاره دهنده، یا مستأجر بفهمد که مغبون شده است، چنانچه در موقع خواندن صیغه ملتفت نباشد که مغبون است می تواند اجاره را بهم بزند، ولی اگر در صیغه اجاره شرط کنند که اگر مغبون هم باشند حق بهم زدن معامله را نداشته باشند، نمی توانند اجاره را بهم بزنند.
- [آیت الله نوری همدانی] اگر اجاره دهند ، یا مستأجر بفهمد که مغبون شده است ، چنانچه در موقع خواندن صیغه مُلتَفِت نباشد که مغبون است ، می تواند اجاره را بهم بزند . ولی اگر در صیغة اجاره شرط کنند که اگر مغبون هم باشند حقّبهم زدن معامله را نداشته باشند ؛ نمی توانند اجاره را بهم بزنند .
- [آیت الله بروجردی] اگر اجاره دهنده یا مستأجر بفهمد که مغبون شده است، چنانچه در موقع خواندن صیغه ملتفت نباشد که مغبون است، میتواند اجاره را به هم بزند، ولی اگر در صیغهی اجاره شرط کنند که اگر مغبون هم باشند حق به هم زدن معامله را نداشته باشند، نمیتوانند اجاره را به هم بزنند.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] خرید و فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره داده اند اشکال ندارد، ولی استفاده آن ملک در مدت اجاره، مال مستأجر است و خریدار حق ندارد مستأجر را از ملک بیرون کند و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره داده اند، یا به گمان این که مدت اجاره کم است ملک را خریده باشد، پس از اطلاع می تواند معامله خودش را بهم بزند.
- [آیت الله نوری همدانی] خریدو فروش ملکی که آن را به دیگری اجاره داده اند اشکال ندارد ، ولی استفادة آن ملک د رمدّت اجاره مال مستأجر است . و اگر خریدار نداند که آن ملک را اجاره داده اند، یا به گمان اینکه مدّت اجاره کم است ملک راخریده باشد ، پس ازاطلاع می تواند معاملة خودش را بهم بزند . صیغه خرید و فروش