مستاجر
به اجاره کننده مستاجر گفته میشود.
اگر زمان اجاره یا خانه مغازه، تمام شود و مستأجر نتواند مالک را به اجاره مجدد راضی نماید و مالک بگوید راضی نیستم لحظه ای تصرف نمایید، آیا متصرّف غاصب می باشد؟
باید همدیگر را راضی کنند.
باید همدیگر را راضی کنند.
عنوان سوال:
اگر زمان اجاره یا خانه مغازه، تمام شود و مستأجر نتواند مالک را به اجاره مجدد راضی نماید و مالک بگوید راضی نیستم لحظه ای تصرف نمایید، آیا متصرّف غاصب می باشد؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله علوی گرگانی] تصرّف مستأجر در ملک اعمّ از خانه و مغازه پس از انقضای مدّت اجاره، بدون اجازه مالک با فرض آن که مستأجر خود نیز در مضیقه است و چارهای ندارد، چگونه است؟
- [آیت الله بهجت] اگر فردی خانه ای را خریداری نماید که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری باشد و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر هم آن را به شخص دیگری فروخته باشد، در صورت پایان مدت اجاره و درخواست تخلیه مغازه، عوض سرقفلی را چه کسی باید بپردازد؟ مالک سابق یا مستأجر قبلی یا خریدار خانه؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی بدون گرفتن سرقفلی مغازه خود را اجاره داده است، مستأجر بعد از مدتی مغازه را با گرفتن سرقفلی به فرد دیگری می دهد و مالک مغازه، نسبت به اجاره با مستأجر جدید اقدام می کند، امّا در ضمن عقد اجاره تصریح می کند که نسبت به سرقفلی مغازه، ضمانت و مسؤولیتی ندارم، حال که مستأجر دوم می خواهد مغازه را تخلیه و تحویل دهد از مالک مغازه ادعای سرقفلی می کند، آیا چنین حقی را دارد؟
- [آیت الله خامنه ای] خانه ای را خریده ایم که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری است و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر مزبور هم حق خود را به شخص دیگری فروخته است، آیا درصورتی که بعد از انقضاء مدّت اجاره از مستأجر اخیر تقاضای تخلیه مغازه را بکنیم باید عوض سرقفلی را ما به او بپردازیم یا مالک سابق و یا مستأجر قبلی که پول سرقفلی را گرفته اند باید آن را به او بپردازند؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] تصرّف مستأجر بعد از انقضای مدّت اجاره و بدون رضایت مالک در مغازه یا ساختمان مسکونی چه حکمی دارد؟ با این که در قانون مدنی نظام اسلامی اگر مؤجر نیاز شخصی نداشته باشد حقّ را در تصرّف به مستأجر می دهند و لو مالک رضایت نداشته باشد.
- [آیت الله بهجت] شخصی سرقفلی مغازه ای را همراه با مبلغ معینی اجاره نموده اما مالک هر از چند وقت اجاره را بیشتر از مغازه های مجاور بالا می برد، در حال حاضر، آیا مستأجر می تواند سرقفلی مغازه را به فرد دیگر بفروشد و اگر مالک درصدی از چیزی که مستأجر به عنوان سرقفلی می گیرد را مطالبه نماید، چه وجهی خواهد داشت؟
- [آیت الله بهجت] شخصی سی سال قبل از مالکی مغازه ای به عنوان اجاره تقاضا می کند. مالک می گوید: اگر بتوانید مستأجری که فعلاً در مغازه است را راضی کنید، به شما اجاره می دهم. متقاضی مبلغ هفت هزار تومان به مستأجر سابق داده و کلید و مغازه را تحویل می گیرد و با اجازه مالک، کل ساختمان را تجدید بنا و هر سه سال اجاره را مطابق معمول و رضایت مالک می پردازد. آیا سرقفلی این مغازه پس از سی سال مربوط به مستأجر فعلی می باشد؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] اجاره ی مجدد عین مستاجره توسط مستاجر و اجاره ی مجدد عمل توسط اجیر صحیح است؟
- [آیت الله سیستانی] اگر مستاجر خانه، منزل را به کسی دیگر اجاره دهد و خود زندان رود و مالک از مستاجر دوم طلب اجاره کند و رضایت ندهد حکم چیست؟
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفا در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری می فروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خودعمل نمی کند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین می تواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بی خبر بوده است؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- هرگاه تسلیم عین مغصوبه به مالک برای غاصب متعذّر باشد، بر غاصب واجب است بدل آن را به مالک بدهد، و این را بدل حیلوله می‌گویند و مالک گرچه مالک این بدل نمیشود ولی میتواند تصرّف مالکانه بنماید و اگر بدل را تلف کرد عین مغصوبه ملک غاصب میشود، و هر وقت تسلیم عین مغصوبه برای غاصب ممکن شد باید آن را به مالک بدهد و بدل را پس بگیرد و همه منافع بدل در تمام مدتی که تسلیم عین مغصوبه متعذّر است مال مالک است.
- اگر زارع زراعت نکند، چنانچه زمین در تصرّف او بوده و مالک در آن تصرّفی نداشته است، باید اجاره آن مدّت را به مقدار معمول به مالک بدهد.
- خانهای را که غریب و زوّار در آن منزل میکنند و معلوم نیست چقدر در آن میمانند، اگر قرار بگذارند که مثلاً شبی یک تومان بدهند و صاحب خانه راضی شود، استفاده از آن خانه اشکال ندارد و اجاره هم صحیح است.
- اگر کسی مدّتی مانع از کار کسی شود، گرچه این کار حرام است ولی چیزی به او بدهکار نیست ولی اگر خانه و مغازه و مانند آنها را غصب کند علاوه بر اینکه آنها را پس می‌دهد باید اجاره آنها را هم بپردازد.
- اگر در زمینی که غصب کرده زراعت کند یا درخت بنشاند، زراعت و درخت و میوه آن مال خود اوست و چنانچه صاحب زمین راضی نباشد که زراعت و درخت در زمین بماند، کسی که غصب کرده باید فوراً زراعت یا درخت خود را گرچه ضرر نماید از زمین بکند، و نیز باید اجاره زمین را در مدّتی که زراعت و درخت در آن بوده به صاحب زمین بدهد و خرابیهایی را که در زمین پیدا شده، درست کند، و اگر به واسطه اینها قیمت زمین از اوّلش کمتر شود، باید تفاوت آن را هم بدهد و نمیتواند صاحب زمین را مجبور کند که زمین را به او بفروشد یا اجاره دهد، و نیز صاحب زمین نمیتواند او را مجبور کند که درخت یا زراعت را به او بفروشد. و همچنین است اگر با آهن غصبی خانه ساخته باشد، در صورتی که صاحب آهن همان را طلب کند غاصب باید آن را تحویل دهد گرچه موجب خرابی خانه شود.
- قرضی که در آن قرار ربا باشد باطل و حرام است، و ربا از گناهان بسیار بزرگ است و قرآن شریف آن را اعلام جنگ با خدا و موجب نابودی مال میداند و در روایات، ربا را از زنای با محارم بالاتر دانستهاند، و ربا دادن مثل ربا گرفتن حرام است و کسی که قرض ربایی گرفته مالک آن نمیشود و نمیتواند در آن تصرّف کند، ولی اگر صاحب پول راضی باشد که گیرنده قرض در آن تصرّف کند مانعی ندارد.
- فروشنده و خریدار باید دارای پنج چیز شرط باشند: اوّل: رشید باشند یعنی سفیه نباشند (سفیه کسی است که تشخیص نفع و ضرر در معاملات را نمیدهد). دوّم: حاکم شرع آنان را از تصرّف در اموالشان جلوگیری نکرده باشد. سوم: قصد خرید و فروش داشته باشند پس اگر مثلاً به شوخی بگوید مال خود را فروختم معامله باطل است. چهارم: راضی به معامله باشند پس اگر کسی آنها را مجبور کرده باشد یا از جهت دیگری رضایت نداشته باشند معامله باطل است. پنجم: جنس و عوضی را که میدهند مالک باشند یا مثل پدر و جدّ صغیر یا وکیل اختیار مال در دست آنان باشد، و احکام اینها در مسایل آینده میآید.
- قرآن شریف و روایات اهلبیت(سلاماللهعلیهم) مؤمن واقعی را کسی میداند که وفای به عهد کند و خلف وعده نداشته باشد. و خلف وعده اقسامی دارد: الف) تخلّف از عقود و شروطی که در اسلام لازم الوفاست، نظیر بیع و شرا و شروط در ضمن عقد بلکه مطلق شروط، و این قسم تخلّف علاوه بر اینکه حرام است، ضمانآور نیز می‌باشد، مثلاً اگر خانهای را فروخته باشد و در ضمن عقد شرط کرده باشد که مثلاً یک ماه پس از فروش در آن خانه بنشیند، اگر مشتری تخلّف از آن شرط نمود و خانه را پیش از اتمام یک ماه تصرّف کرد، علاوه بر اینکه کار حرامی انجام داده، تصّرف او نیز غصب و حرام است، و اگر خانه در این مدّت خراب شود یا آسیب ببیند ضامن است، همانگونه که اگر فروشنده از تسلیم خانه پس از اتمام یک ماه خودداری کند، علاوه بر حرمت، ضامن نیز می‌باشد و باید مشتری را راضی کند. ب) تخلّف از وعدههایی که موجب زیان و ضرر شود، نظیر اینکه وعده بدهد که مثلاً شام به خانه کسی برود و او غذا تهیه ببیند و افرادی را برای احترام او دعوت نموده باشد. این قسم از تخلّف وعده گرچه ضمانآور نیست، ولی علاوه بر اینکه خلاف انسانیّت است، از نظر شرعی نیز حرام است. ج) تخلّف از وعدهای که موجب زیان و ضرر مالی نشود، ولی ضرر آبرویی و نظیر آن داشته باشد، نظیر مثالی که گذشت، در صورتی که تنها ضرر آبرویی داشته باشد نه ضرر مالی، این قسم از تخلّف وعده گرچه ضمان ندارد، ولی حرام است و انسان واقعی از این کارها نمیکند. د) تخلّف از وعدهای که موجب اتلاف عمر میشود، نظیر اینکه وعده کند مثلاً در وقت معیّنی در کلاس درس حاضر شود، ولی تخلّف کند و در آن وقت معیّن نرود و یا اصلًا نرود. این قسم علاوه بر اینکه خلاف انسانیّت است حرام نیز می‌باشد، ولی برای اینکه وقت دیگران را تضییع نموده ضامن نیست. ه) تخلّف از وعدهای که موجب ضرر مالی یا ضرر آبرویی و یا تضییع عمر نیست، این قسم تخلّف وعده اگرچه حرام نیست و ضمانآور نیز نمیباشد، ولی کاشف از این است که مؤمن واقعی نیست: صفحه 398 (الْمُؤْمِنُ اذا وَعَدَ وَفی)[1] (انسان با ایمان هنگامی که وعده کرد، وفا میکند.) و از نظر کمال نیز نقص دارد و از این جهت مورد ملامت عقلا می‌باشد.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله بهجت] اگر در زمینی که غصب کرده بدون اذن مالک چاهی حفر نماید، پس اگر مالک به باقی بودن آن چاه راضی باشد، غاصب ضامن پرکردن آن نیست، و اگر راضی نباشد غاصب باید آن چاه را پر کند، ولی تصرف در پر کردن باید به اذن مالک باشد، و اگر مالک بخواهد خود، چاه را پر کند می تواند اجرت آن را از او بگیرد.
- [آیت الله سیستانی] بر مالک واجب است که به شرطی که ضمن عقد بر خود کرده است، وفا کند؛ پس در فرض مسأله (2838) بر مالک واجب است که به مستأجر یا شخصی که مستأجر به نفع او کنار رفته است، بدون افزایش میزان اجاره، محل را اجاره دهد. همچنین در فرض مسأله (2839) بر مالک واجب است که مدت اجاره را تا زمانی که مستأجر مایل به ماندن است به همان میزان اجاره سابق و یا به نحو متعارف (به هر نحو که شرط شده باشد) تمدید کند. در صورتی که مالک از وفای به شرط خود تخلف ورزد و از تمدید اجاره خودداری کند، مستأجر میتواند با رجوع به حاکم شرعی یا دیگری او را وادار به وفای به شرط کند. لکن اگر به هر دلیلی نتواند او را وادار به وفای به شرط کند، بدون رضایت مالک، جایز نیست که در مورد اجاره تصرف کند.
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] اگر اجاره دهنده یا مستاجر بمیرد؛ اجاره باطل نمی شود؛ ولی اگر خانه؛ مال اجاره دهنده نباشد مثلا دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد؛ چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد؛ از وقتی که مرده اجاره باطل است و اگر مالک فعلی آن اجاره را امضاء کند صحیح می شود و وجه اجاره مدتی که بعد از مردن اجاره دهنده باقی مانده؛ به مالک فعلی راجع می شود.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] اگر شخصی غیر از خانه، مغازه و اطاق، چیز دیگری را از فردی اجاره نماید، مثل اینکه زمین را اجاره کند و مالک با او شرط نکند که فقط خودش از آن استفاده نماید، دراین صورت (مستأجر) می تواند مورد اجاره را به هر قیمتی که بخواهد به دیگری اجاره دهد، هر چند قیمت این اجاره از قیمت اجاره شده قبلی بیشتر باشد و احتیاط واجب در آسیاب و کشتی هم این است که گرانتر از آنچه اجاره کرده به دیگری اجاره ندهد.
- [آیت الله بهجت] اگر مؤجر یا مستأجر بمیرد، بنابر اظهر اجاره باطل نمیشود، ولی اگر خانه، ملک مؤجر نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است، مگر آنکه مالک آن منفعت، بقیه مدت اجاره را اجازه دهد. همچنین اگر خانه را به مستأجر به این صورت اجاره داده باشند که شخص دیگری، حق نداشته باشد در آن سکونت کند، باز هنگام موت مستأجر اجاره باطل خواهد شد.
- [آیت الله خوئی] اگر اجارهدهنده یا مستأجر بمیرد، اجاره باطل نمیشود ولی اگر خانه مال اجارهدهنده نباشد مثلًا دیگری وصیت کرده باشد که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است. و اگر مالک فعلی آن اجاره را امضاء کند صحیح میشود و وجه اجارة مدتی که بعد از مردن اجارهدهنده باقی مانده به مالک فعلی راجع میشود.
- [آیت الله خوئی] ملکها و محلهائی که در زمان سابق پیش از جعل قانون جلوگیری مالک از اجبار مستأجر بر تخلیة محل اجاره و یا اضافه کردن حق الاجاره به اجاره داده شده و بلکه مالک میتوانست مبلغ اجاره را بالا ببرد و یا مستأجر را وادار به تخلیه کند و هیچگونه شرط و شروطی بین مالک و مستأجر در بین نبود و پس از آن جعل قانون مالک و مستأجر به پشتیبانی این قانون مستأجر حاضر نیست مالک را تخلیه کند و مبلغ اجاره را بالا ببرد و با اجارة محلهائی مانند آن چندین برابر بیشتر از این محل شده است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده است، در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر جایز نبوده و تصرف او در آن محل بدون رضایت مالک غصب و حرام است.
- [آیت الله شبیری زنجانی] اگر چیزی را اجاره دهد و قبل از اجاره یا بعد از آن و پیش از آن که مورد اجاره را در اختیار مستأجر بگذارد کسی آن را غصب نماید یا مانع استفاده بردن مستأجر گردد، چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره نمیتوانسته مورد اجاره را در مدت اجاره تحویل بگیرد، عقد اجاره باطل است، ولی اگر هنگام قرارداد قدرت بر تحویل گرفتن آن را در مدّت اجاره داشته - و میتوانسته با اقدام خویش یا اقدام اجارهدهنده جلوی غاصب را بگیرد - عقد اجاره صحیح است؛ در این صورت چنانچه غاصبی مورد اجاره را غصب نموده یا مانع استفاده مستأجر گردد، چنانچه اجرت تعیینشده مساوی اجرت معمولی یا کمتر از آن بود، مستأجر میتواند اجرت تعیین شده آن مدّت را از اجارهدهنده یا از غاصب بگیرد و اگر اجرت تعیین شده بیشتر از اجرت معمولی بود، مستأجر میتواند اجرت معمولی آن مدت را از اجارهدهنده یا از غاصب بگیرد؛ همچنان که - در هر سه صورت - میتواند اجاره را فسخ کرده و اجرت تعیین شده را از اجارهدهنده پس بگیرد و چنانچه بعد از آن که اجارهدهنده مال را در اختیار مستأجر گذاشت غاصب آن را غصب کند، مستأجر فقط حقّ دارد اجرت معمولی آن را از غاصب بگیرد.
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] وضو گرفتن در نهرهای بزرگ اگرچه انسان نداند که صاحب آنها راضی است؛ اشکال ندارد و بعید نیست اگر صاحب آنها از وضو گرفتن نهی کند یا اینکه انسان بداند که مالک راضی نیست یا اینکه مالک؛ صغیر یا مجنون باشد یا اینکه آن نهرها در تصرف غاصب باشند؛ در تمام این چند صورت وضو گرفتن با آب آنها باز جایز باشد.
- [آیت الله سیستانی] اگر شرط ضمن عقد اجاره که در فرضهای مسأله (2838) و (2839) آمده به صورت شرط نتیجه نه شرط فعل؛ یعنی شرط تمدید اجاره در فرض ما باشد، به این صورت که مستأجر بر مالک شرط کند که او یا هر که او مستقیماً یا با واسطه معین میکند، حقّ تصرف محل و استفاده از آن را به ازای پرداخت مبلغی معین سالیانه یا به قیمت متعارف در هر سال داشته باشد، در این حال مستأجر یا آن که مستأجر او را تعیین میکند حقّ تصرف محل و استفاده از آن را حتّی بدون رضایت مالک دارد و مالک تنها حق دارد که مبلغ مورد توافق را مطالبه کند.