مستاجر
به اجاره کننده مستاجر گفته میشود.
با عنایت به مسأله ی فوق ادامه ی تصرّفات مستأجر در محلّ مورد اجاره بدون جلب رضایت مالک، چه صورتی دارد؟
بعد از انقضای مدّتِ اجاره، تصرّف در عین مورد اجاره موقوف به رضایت مالک است.
بعد از انقضای مدّتِ اجاره، تصرّف در عین مورد اجاره موقوف به رضایت مالک است.
عنوان سوال:
با عنایت به مسأله ی فوق ادامه ی تصرّفات مستأجر در محلّ مورد اجاره بدون جلب رضایت مالک، چه صورتی دارد؟
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- شخصی منزلی را اجاره می کند، سپس آن را با مبلغی بیشتر اجاره می دهد و رضایت صاحب خانه را نیز جلب می کند. آیا این اجاره صحیح می باشد؟
- اگر فردی خانه ای را خریداری نماید که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری باشد و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر هم آن را به شخص دیگری فروخته باشد، در صورت پایان مدت اجاره و درخواست تخلیه مغازه، عوض سرقفلی را چه کسی باید بپردازد؟ مالک سابق یا مستأجر قبلی یا خریدار خانه؟
- شخصی سی سال قبل از مالکی مغازه ای به عنوان اجاره تقاضا می کند. مالک می گوید: اگر بتوانید مستأجری که فعلاً در مغازه است را راضی کنید، به شما اجاره می دهم. متقاضی مبلغ هفت هزار تومان به مستأجر سابق داده و کلید و مغازه را تحویل می گیرد و با اجازه مالک، کل ساختمان را تجدید بنا و هر سه سال اجاره را مطابق معمول و رضایت مالک می پردازد. آیا سرقفلی این مغازه پس از سی سال مربوط به مستأجر فعلی می باشد؟
- اگر زمان اجاره مغازه، منقضی شود و مستأجر نتواند مالک را به اجاره مجدد راضی نماید و مالک بگوید راضی نیستم لحظه ای تصرف نمایید، آیا متصرّف غاصب عن علم و عمد می باشد؟
- شخصی سرقفلی مغازه ای را همراه با مبلغ معینی اجاره نموده اما مالک هر از چند وقت اجاره را بیشتر از مغازه های مجاور بالا می برد، در حال حاضر، آیا مستأجر می تواند سرقفلی مغازه را به فرد دیگر بفروشد و اگر مالک درصدی از چیزی که مستأجر به عنوان سرقفلی می گیرد را مطالبه نماید، چه وجهی خواهد داشت؟
- آیا ادامه ی کسب پس از انقضای مدت اجاره مغازه یا پاساژ یا هر محل کسب دیگری، شرعا جایز است؟
- در مورد ملکی که به رعیّت اجاره داده می شود، زکات زراعت آن به عهده ی مالک است یا رعیّت؟ آیا رضایت زارع و عدم رضایت او موجب تفاوت در حکم می شود؟
- یکی از ادارات دولتی ساختمانی را اجاره کرده است، اما در حال حاضر بین مالک و اداره راجع به مبلغ اجاره اختلاف وجود دارد و او تا صدور حکم دادگاه راضی به اقامه نماز و دیگر تصرفات در آن نمی باشد، در این صورت وظیفه ما چیست؟
- اگر سرقفلی مغازه ای را با اجاره ی معیّن و بدون تعیین مدّت اجاره به صورت جداگانه خریداری نمایند. پس از گذشت یک ماه و پرداخت اجاره، آیا می تواند آن سرقفلی را به قیمت روز به دیگری واگذار نماید، در حالی که در اجاره نامه شرط شده که واگذاری مغازه باید با رضایت مالک باشد؟
- اگر هنگام عقد اجاره نامه بین مالک نخلستان و مستأجر، زکات بر خرماها واجب شده باشد و خرما هنوز چیده نشده باشند، پرداخت زکات آن بر عهده ی چه کسی است و به چه نحو باید پرداخت شود؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا در عقد اجاره اوّلیه میتوان شرط کرد که پس از پایان اجاره، مالک در اجارههای بعدی این محل با این مستأجر، حق افزایش مبلغ اجاره را بیش از مقدار تورم نداشته باشد و مادامی که مستأجر، طالب اجاره این محل است، مالک حق ندارد آن محل را به کس دیگری اجاره دهد؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] تصرّف مستأجر بعد از انقضای مدّت اجاره و بدون رضایت مالک در مغازه یا ساختمان مسکونی چه حکمی دارد؟ با این که در قانون مدنی نظام اسلامی اگر مؤجر نیاز شخصی نداشته باشد حقّ را در تصرّف به مستأجر می دهند و لو مالک رضایت نداشته باشد.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] این جانب مغازه ای را با سرقفلی به عنوان فرش فروشی اجاره کردم، ولی چون محل مناسب فرش فروشی نبود، به فکر تغییر شغل افتاده ام، ولی مالک مغازه با تغییر شغل موافق نیست; آیا این جانب حق دارم بدون جلب رضایت او تغییر شغل بدهم؟
- [آیت الله سبحانی] در سال 1356قانونی به نفع مستأجر وضع شد که مستأجر می توانست پس از انقضای مدت اجاره، بدون توافق و رضایت طرف دیگر درخواست تجدید اجاره نامه ی محل تجاری نماید، البته با در نظر گرفتن اجاره بهای سابق و کنونی و تعدیل آن. آیا این مطلب با موازین شرع منطبق می باشد و می توان اجرا نمود؟
- [آیت الله خامنه ای] اگر مستأجر هنگام اجاره مغازه مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بپردازد، آیا در صورتی که مستأجر به هر علتی بخواهد آنجا را تخلیه کند، مالک فقط باید همان مقدار را به مستأجر بپردازد یا آنکه واجب است قیمت سرقفلی را به قیمت روز تخلیه به او بدهد؟
- [آیت الله سبحانی] اگر مالک منزل خود را به مستأجر به مدت یک سال اجاره دهد و مستأجر با اجازه مالک، منزل را به دیگری با اخذ ودیعه و وجه کمتر اجاره دهد ولکن مستأجر اول پس از پایان مدت اجاره به علت عدم توان یا علت دیگر، ودیعه را به مستأجر دوم پرداخت نکند آیا مستأجر دوم می تواند به علت رد نکردن ودیعه از تخلیه منزل خودداری کند؟
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفا در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری می فروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می شود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خودعمل نمی کند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می شود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین می تواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بی خبر بوده است؟
- [آیت الله جوادی آملی] مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر به وی اجاره می‌دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفاً در اجاره مستاجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری میفروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد میشود ظرف چهار ماه رضایت مستاجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خود عمل نمیکند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار میشود. مرقوم فرمایید مستاجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین میتواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستاجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستاجر بیخبر بوده است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] در روابط موجر و مستأجر عدم تخلیه مورد اجاره، بعد از انقضای مدت اجاره با عدم رضایت موجر غصب می باشد، آیا این صحیح است؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] چنانچه معدنی را اجاره کنند، خمس آنچه که استخراج می شود بر عهده کیست؟ مالک یا مستاجر؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- مستأجر و مؤجر با رضایت یکدیگر میتوانند معامله را بههم بزنند، و همچنین اگر در اجاره شرط کنند که هر دو یا یکی از آنان حق بههم زدن معامله را داشته باشند، میتوانند مطابق قرارداد، اجاره را بههم بزنند.
- اگر مؤجر یا مستأجر بمیرد، بنابر اظهر اجاره باطل نمیشود، ولی اگر خانه، ملک مؤجر نباشد، مثلاً دیگری وصیت کرده که تا او زنده است منفعت خانه مال او باشد، چنانچه آن خانه را اجاره دهد و پیش از تمام شدن مدت اجاره بمیرد، از وقتی که مرده اجاره باطل است، مگر آنکه مالک آن منفعت، بقیه مدت اجاره را اجازه دهد. همچنین اگر خانه را به مستأجر به این صورت اجاره داده باشند که شخص دیگری، حق نداشته باشد در آن سکونت کند، باز هنگام موت مستأجر اجاره باطل خواهد شد.
- اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره، معلوم شود که اجاره باطل بوده، مستأجر باید مالالاجاره را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد؛ مثلاً اگر اتاقی را یک ساله به هزار تومان اجاره کند بعد بفهمد اجاره باطل بوده، چنانچه اجاره آن خانه معمولاً پانصد تومان است، باید پانصد تومان بدهد و اگر دو هزار تومان است، باید دوهزار تومان بپردازد، و نیز اگر بعد از گذشتن مقداری از مدت اجاره معلوم شود که اجاره باطل بوده، باید اجاره آن مدت را به مقدار معمول به صاحب ملک بدهد، و این در صورتی است که صاحب ملک عالم به بطلان اجاره نباشد، که در صورت علم، استحقاق گرفتن اجرةالمثل توسط مالک، محل تأمل است، و اگر علت بطلان اجاره، نداشتن اجرت باشد، بعید نیست که عمل مجانی و تبرّعی باشد و استحقاق اجرت در آن نباشد.
- اگر مورد اجاره چیزی غیر از خانه، دکان و اجیر باشد مثلاً زمین باشد و مالک شرط استفاده از آن را منحصر به او نکرده باشد، مستأجر میتواند آن را اجاره دهد، هر چند به بیشتر از مقداری که اجاره کرده است.
- اگر ملکی را بر افراد مخصوصی، مثلاً بر اولاد خود وقف کند که هر طبقهای بعد از طبقه دیگر از آن استفاده کنند، چنانچه متولّی ملک، آن را اجاره دهد و بمیرد، در صورتی که مراعات مصلحت وقف یا مصلحت طبقه بعد را کرده باشد اجاره باطل نمیشود، ولی اگر متولی نداشته باشد و یک طبقه از کسانی که ملک بر آنها وقف شده آن را اجاره دهند و در بین مدت اجاره بمیرند، در صورتی که طبقه بعد اجازه ندهند، اجاره باطل میشود، و در صورتی که مستأجر مالالاجاره تمام مدت را داده باشد، مالالاجاره از زمان مردنشان تا آخر مدت اجاره را از مال آنان میگیرد.
- اگر زمینی را برای زراعت اجاره دهد و مالالاجاره را حاصل همان زمین قرار دهد، در صورتی که حاصل موجود باشد که بتوان آن را درو کرد، اجاره صحیح است، و اگر حاصل موجود نباشد اجاره صحیح نیست، ولی در همین صورت اخیر اگر مستأجر مالالاجاره را به ذمّه بگیرد و شرط کند که آن را از حاصل همان زمین پرداخت کند، اجاره صحیح است.
- در مواردی که خانه مثلاً به اجرت کمتری اجاره داده میشود و همراه آن پولی بهعنوان قرض یا رهن در اختیار مالک قرار میگیرد، که پس از پایان مدت اجاره به صاحبش برگردانده شود، در صورتی که در ضمن اجاره، شرط قرض کرده باشد و معامله متعارف باشد، اشکالی ندارد.
- عاریه دادن چیز غصبی و چیزی که مال انسان است، ولی منفعت آن را به دیگران واگذار کرده، مثلاً آن را اجاره داده، در صورتی صحیح است که مالک چیز غصبی یا کسی که آن چیز را اجاره کرده، بگوید، به عاریه دادن راضی هستم.
- نماز خواندن در ملکی که منفعت آن مال دیگری است، بدون اجازه او باطل است؛ مثلاً در خانه اجارهای اگر صاحبخانه یا دیگری بدون اجازه کسی که آن خانه را اجاره کرده نماز بخواند، نمازش باطل است، مگر اینکه بداند و یا نشانههایی در کار باشد که گمان کند، مستأجر به نماز خواندن او راضی است، بنابر اظهر، بلکه اگر نداند یا نشانههایی نسبت به عدم رضایت مستأجر در کار نباشد تا موجب گمان به عدم رضایت مستأجر شود، باز میتواند بنابر اظهر نماز بخواند؛ و همچنین است اگر در ملکی که دیگری در آن حقّی دارد نماز بخواند؛ مثلاً اگر میت وصیت کرده باشد که ثلث مال او را به مصرفی برسانند، تا وقتی ثلث را جدا نکنند، نمیشود در ملک او نماز خواند.
- اگر ظالمی خریدار یا فروشنده را به معامله مجبور کند، چنانچه بعد از معامله راضی شود و بگوید راضی هستم، در صورتی معامله صحیح است که موقع خرید یا فروش قصد معامله کرده باشد. ولی اگر خود مالک، شخصی را بر اجرای صیغه مجبور کند، بنابر اظهر معامله صحیح است و احتیاج به رضایت بعدی ندارد.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله خوئی] ملکها و محلهائی که در زمان سابق پیش از جعل قانون جلوگیری مالک از اجبار مستأجر بر تخلیة محل اجاره و یا اضافه کردن حق الاجاره به اجاره داده شده و بلکه مالک میتوانست مبلغ اجاره را بالا ببرد و یا مستأجر را وادار به تخلیه کند و هیچگونه شرط و شروطی بین مالک و مستأجر در بین نبود و پس از آن جعل قانون مالک و مستأجر به پشتیبانی این قانون مستأجر حاضر نیست مالک را تخلیه کند و مبلغ اجاره را بالا ببرد و با اجارة محلهائی مانند آن چندین برابر بیشتر از این محل شده است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده است، در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر جایز نبوده و تصرف او در آن محل بدون رضایت مالک غصب و حرام است.
- [آیت الله سیستانی] اجاره کردن جایی مانند محل کسب و تجارت، برای مستأجر حقّی در آن ایجاد نمیکند، و او پس از پایان مدت اجاره نمیتواند مانع تصرف مالک در ملکش و تخلیه آن یا افزایش مبلغ اجاره سابق شود. همچنین اقامت طولانی مستأجر در محلی و رواج پیشه و ارزش پیدا کردن محل و بدست آوردن موقعیت تجاری آن، هیچیک حقّی برای او در ماندن در آنجا به وجود نمیآورد، و پس از پایان مدت اجاره، بر او واجب است، محل را تخلیه و تسلیم مالکش کند. و در صورتی که مستأجر از قانون دولتی که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیه محل اجاره و یا افزایش میزان اجاره منع می‌کند استفاده نماید و از تخلیه محل یا افزایش میزان اجاره خودداری کند، عملش حرام است و تصرف او در محل بدون رضایت مالکش غصبی است. و اگر مبلغی را در قبال تخلیه محل دریافت کند، حرام است.
- [آیت الله سیستانی] اگر شرط ضمن عقد اجاره که در فرضهای مسأله (2838) و (2839) آمده به صورت شرط نتیجه نه شرط فعل؛ یعنی شرط تمدید اجاره در فرض ما باشد، به این صورت که مستأجر بر مالک شرط کند که او یا هر که او مستقیماً یا با واسطه معین می‌کند، حقّ تصرف محل و استفاده از آن را به ازای پرداخت مبلغی معین سالیانه یا به قیمت متعارف در هر سال داشته باشد، در این حال مستأجر یا آن که مستأجر او را تعیین می‌کند حقّ تصرف محل و استفاده از آن را حتّی بدون رضایت مالک دارد و مالک تنها حق دارد که مبلغ مورد توافق را مطالبه کند.
- [آیت الله خوئی] محلهائی که پس از جعل قانون مالک و مستأجر اجاره داده شده است و با مبلغ اجارة آن محل در هر ماه مثلًا یک هزار تومان ارزش داشته است ولی موجر با گرفتن مبلغی مثلًا پنجاه هزار تومان از مستأجر با رضایت خود محل را به کمتر از آن مبلغ اجاره می‌دهد و در ضمن شرط می‌کند که سال به سال اجاره را برای مستأجر تجدید کند یا بر کسی که مستأجر به او واگذاری می‌کند، بدون افزودن بر مبلغ اجاره به همان شخص دوم اجاره دهد. در این صورت جایز است مستأجر برای تخلی محل بر دیگری و رفع ید از سکونت در آن محل سرقفلی را که داده یا کمتر یا بیشتر از آن دریافت کند و مالک بر طبق شرطی که کرده است، حق مخالفت و ممانعت ندارد.
- [آیت الله خوئی] کسانی که مغازهای میسازند و مبالغی خرج نموده و به قیمت عادلانه روز اجاره میدهند و سرقفلی هم نمیگیرند ولی در اجاره شرط مینمایند که مادامی که مستأجر در آنجا ساکن است حق تخلیه و افزودن اجاره را ندارند و سال به سال باید اجاره را تمدید نمایند و با مرور زمان اجاره محل ترقی می‌کند در این صورت مستأجر حق انتقال دادن به دیگری را ندارد و موجر ملزم نیست به انتقال به دیگری رضایت بدهد، ولی شخص ثالثی بهعنوان مشتری پیدا میشود و مستأجر را تطمیع نموده میگوید اگر شما این محل را تخلیه کنی صد هزار ریال مثلًا من به شما میدهم آن وقت میرود و مالک را راضی مینماید که مبلغی بگیرد و به همین شخص اجاره دهد و آن شخص مبلغ صد هزار ریال را به مستأجر اول داده و او تخلیه کرده سپس خود مالک با دادن مبلغی که وعده نموده اجاره می‌کند مبلغ صد هزار ریال برای مستأجر اول حلال است زیرا که در مقابل انتقال محل مزبور چیزی نگرفته که ذیحق نباشد بلکه فقط در مقابل تخلیه محل وجه را گرفته که حق داشت تخلیه ننماید و مشتری از صاحب ملک به اجاره محل را تصرف مینماید. توضیح: آنکه در این صورت سرقفلی در مقابل تخلیة محل است و اجارة محل از صاحب ملک است.
- [آیت الله خوئی] املاکی که در زمان سابق که صحبت سرقفلی در بین نبوده و مالک میتوانست هر وقت که مدت اجاره سرآمد محل را تخلیه کند و یا مبلغ اجاره را اضافه نماید و مستأجر هم باید تخلیه یا مبلغ اجاره را زیاد کند در همچو وقتی اجاره داده شده و هیچ گونه شرطی و شروطی نسبت به افزایش وجه اجاره و تمدید مدت در بین نبوده و بعداً از طرف دولت قانونی وضع شده که موجر نتواند ملک را تخلیه و یا مبلغ اجاره را زیاد نماید حال اگر مستأجر با تکاء این مساعدت دولت محل مزبور را خالی نمیکند و بر مبلغ اجاره هم نمیافزاید درصورتی که نظائر آن محل که بعد از این قانون اجاره داده میشود چند برابر بیشتر است و به همین جهت محل سرقفلی پیدا کرده در این صورت سرقفلی گرفتن مستأجر مشروع نبوده و تصرفاتش هم در محل مزبور بدون رضای مالک حرام خواهد بود.
- [آیت الله سبحانی] اجاره دهنده و مستأجر لازم نیست صیغه عربی بخوانند، بلکه اگر مالک به کسی بگوید، ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید قبول کردم، اجاره صحیح است. و نیز اگر حرفی نزنند و مالک به قصد اینکه ملک را اجاره دهد، آن را به مستأجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد اجاره صحیح می باشد. صفحه 403
- [آیت الله میرزا جواد تبریزی] اجاره دهنده و مستاجر لازم نیست صیغه عربی بخوانند؛ بلکه اگر مالک به کسی بگوید؛ ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید قبول کردم؛ اجاره صحیح است. و نیز اگر حرفی نزنند و مالک به قصد اینکه ملک او را اجاره دهد؛ آن را به مستاجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد؛ اجاره صحیح می باشد.
- [آیت الله سیستانی] اجاره دهنده و مستأجر لازم نیست صیغه عربی بخوانند ، بلکه اگر مالک به کسی بگوید ملک خود را به تو اجاره دادم ، و او بگوید قبول کردم ، اجاره صحیح است ، بلکه اگر حرفی نزنند و مالک به قصد اینکه ملک خود را اجاره دهد ، به مستأجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد ، اجاره صحیح می‌باشد .
- [آیت الله وحید خراسانی] اجاره دهنده و مستاجر لازم نیست صیغه را به عربی بخوانند بلکه اگر مالک به کسی بگوید ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید قبول کردم اجاره صحیح است و نیز اگر حرفی نزنند و مالک به قصد این که ملک خود را اجاره دهد به مستاجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد اجاره صحیح است