مجهول المالک
مالی كه مالك آن معلوم نيست.
در زمین مجهول المالکی یک منزل مسکونی بنا کرده ایم. آیا فروش زمین همراه با ساختمان موجود در آن با رضایت مشتری و علم او به اینکه مجهول المالک بوده و فروشنده، فقط مالک ساختمان آن است، جایز است؟
اگر ساخت بنا در زمین مجهول المالک با اذن حاکم شرع باشد، مالک ساختمان فقط می تواند مبادرت به فروش ساختمان بکند و حقّ فروش زمین را ندارد.
اگر ساخت بنا در زمین مجهول المالک با اذن حاکم شرع باشد، مالک ساختمان فقط می تواند مبادرت به فروش ساختمان بکند و حقّ فروش زمین را ندارد.
عنوان سوال:
در زمین مجهول المالکی یک منزل مسکونی بنا کرده ایم. آیا فروش زمین همراه با ساختمان موجود در آن با رضایت مشتری و علم او به اینکه مجهول المالک بوده و فروشنده، فقط مالک ساختمان آن است، جایز است؟
پاسخ:
اگر ساخت بنا در زمین مجهول المالک با اذن حاکم شرع باشد، مالک ساختمان فقط می تواند مبادرت به فروش ساختمان بکند و حقّ فروش زمین را ندارد.
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- اینجانب زمینی را به فردی بخشیدم واو هم در قسمتی از آن، خانه ای مسکونی بنا کرد، آیا جایز است عین یا قیمت آنچه را که به او بخشیده ام از او مطالبه کنم؟ و آیا جایز است آن مقدار از زمین را که ساختمان در آن بنا نکرده از او پس بگیرم؟
- شخصی زمینی دارد که ساختمان موجود در آن، متعلّق به فرد دیگری است و صاحب زمین به دو نفر بدهکار است، آیا جایز است طلبکاران زمین و ساختمان موجود در آن را برای استیفای حقوق خود توقیف کنند یا آنکه فقط نسبت به زمین چنین حقّی را دارند؟
- اینجانب یک آپارتمان مسکونی را که هنوز ساختمان آن تکمیل نشده بود به طور قسطی خریدم و سپس قبل از آنکه ساختمان آن تکمیل شود و آن را از فروشنده تحویل بگیرم، مبادرت به فروش آن به شخص دیگری نمودم، آیا این خرید و فروش صحیح است؟
- شخصی برای فروش منزل خود به بنگاه معاملات ملکی مراجعه نموده و با کمک بنگاه موفق به یافتن مشتری و تعیین قیمت خانه شده است، ولی مشتری برای فرار از پرداخت حق دلاّلی، معامله را بدون واسطه با خود فروشنده انجام داده است، آیا پرداخت اجرت دلاّل بر عهده مشتری و فروشنده است؟
- سرپرست اینجانب در دوران کودکی اقدام به فروش زمینم نموده ومبلغی را به عنوان بیعانه از مشتری گرفته است و نمی دانم که معامله بین آنان تمام شده یا خیر، ولی زمین به طور دائم در اختیار مشتری است و در آن تصرّف می کند، آیا این بیع، صحیح و بر من نافذ است، یا اینکه جایز است خودم به عنوان مالک اصلی زمین را از او پس بگیرم؟
- شخصی یکی از زمین های خود را به فردی فروخته و مشتری هم آن را به شخص سومی فروخته است، با توجه به اینکه به هر یک از معامله های مربوط به آن زمین طبق قانون رایج، عوارض دولتی تعلّق می گیرد، آیا واجب است ابتدا فروشنده اوّل مبیع را به نام مشتری اوّل کند و سپس او اقدام به ثبت آن به نام مشتری دوّم نماید یا آنکه جایز است مستقیماً آن را به نام مشتری دوّم کند تا مشتری اوّل از مالیاتهای معامله، معاف شود؟ و اگر اقدام به ثبت آن به اسم مشتری اوّل کند، آیا ضامن ضررهایی که بر اثر مالیاتهای مأخوذه به مشتری اوّل وارد می شود هست یا خیر؟ و آیا بر او اجابت خواست مشتری اوّل، مبنی بر ثبت مستقیم مبیع به نام مشتری دوّم واجب است؟
- من مالک مالی هستم که مقداری از آن نقد و مقدار دیگر به صورت قرض الحسنه نزد بعضی از افراد است و از طرفی به علت خرید زمین مسکونی مقروض هستم و باید یکی از چک های آن را چند ماه دیگر بپردازم، آیا جایز است بدهی زمین را از مبلغ مذکور (نقد و قرض الحسنه) کم کنم و خمس باقی مانده را بپردازم؟ همچنین آیا زمینی که برای سکونت خریداری شده، خمس دارد؟
- شخصی زمینی را هشتاد سال پیش خریده و بعد از وفات او، ورثه اش چندین معامله روی آن انجام داده اند و خریدارانی که این زمین را از مشتری اول خریده اند همگی فوت کرده اند و در نتیجه زمین در اختیار ورثه آنان قرار گرفته است و گروه اخیر حدود چهل سال است که زمین را به طور رسمی به نام خود کرده اند و بعد از گرفتن سند رسمی مالکیت، خانه های مسکونی برای خود در آن ساخته اند و اکنون یکی از افراد ادّعا می کند که این زمین وقف بر اولاد مالک بوده و آنان حق فروش آن را نداشته اند، حال با توجّه به اینکه در طول هشتاد سال کسی چنین ادعایی نکرده و سند مکتوبی که دلالت بر وقفیّت بکند هم وجود ندارد و کسی هم شهادت به آن نداده است، مالکان فعلی چه تکلیفی دارند؟
- زمینی را به وکالت از مالک آن با سند عادی به شخصی فروخته و مقداری از پول آن را گرفتم و قرار شد بعد از پرداخت باقی مانده آن اقدام به ثبت رسمی سند به نام مشتری نماییم، ولی او باقی مانده پول را نپرداخت و در نتیجه سند رسمی ملک به اسم موکّل من باقی ماند و تا به حال در دفتر ثبت اسناد رسمی به نام مشتری نشده است. در خلال این مدّت مشتری، اقدام به ساخت بدون مجوّز چند مغازه در آن برای کسب و تجارت نموده است و به همین دلیل مالیاتهای غیر قابل انتظاری مثل مالیات اجاره و تعاون به آن تعلّق گرفته است، در حالی که این زمین که دوازده سال پیش با سند عادی فروخته شده، یک زمین خالی بوده و بعلاوه در قرارداد بیع تصریح شده است که هنگام ثبت سند رسمی به نام مشتری همه هزینه ها به عهده اوست، آیا مالیاتهای مذکور، شرعاً بر عهده فروشنده است یا خریدار؟
- شخصی مالک قطعه زمینی بوده که شرکت تعاونی اداره ما مبادرت به تصرّف و توزیع آن بین کارمندان اداره نموده است و همچنین از کارمندان هم مبلغی پول گرفته و ادّعا می کند که آن‌ها را به صاحب زمین داده و رضایت او را جلب کرده است، ولی بعضی از آنان ادّعا می کنند که به طور مستقیم از مالک شنیده اند که راضی نیست، از طرفی در آن زمین، مسجد و خانه های مسکونی هم ساخته شده است، با توجه به مطالب مذکور سؤالات زیر را مطرح می کنیم: 1. آیا نسبت به زمین مسجد و استمرار ساخت آن احتیاج به کسب اجازه از صاحب زمین است یا خیر؟ 2. تکلیف کارمندان نسبت به زمین هایی که خانه های خود را در آن ساخته اند چییست؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله مکارم شیرازی] زمینی در حدود سی سال قبل جهت تأمین مسکن مجّاناً به گروهی ازفرهنگیان واگذار شد، ولی چون موقعیّت زمین مذکور جهت تهیه مسکن تا سالها بعد اجازه نمی داد که در آن ساختمان مسکونی به وجود آید ناچار پس از چندین سال اقدام به خرید منزل نموده اند اکنون زمین مذکور چنانچه به فروش برسد یا تبدیل به ساختمان شود وجهی که از بابت فروش زمین مذکور عاید می گردد مشمول پرداخت خمس می گردد؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] یک حیوانی همراه حیوانات کسی از بیابان می آید، بعد از یک سال که مالک حیوان پیدا نشده آن را ذبح می کنند و مردم گوشت آن را می خورند، حکم کسانی که از این گوشت استفاده کرده اند را در دو صورت علم و جهل به مجهول المالک بودن حیوان، بیان فرمایید.
- [آیت الله مکارم شیرازی] یک حیوانی همراه حیوانات کسی از بیابان می آید، بعد از یک سال که مالک حیوان پیدا نشده آن را ذبح می کنند و مردم گوشت آن را می خورند، حکم کسانی که از این گوشت استفاده کرده اند را در دو صورت علم و جهل به مجهول المالک بودن حیوان، بیان فرمایید.
- [آیت الله مکارم شیرازی] تصرّف مستأجر بعد از انقضای مدّت اجاره و بدون رضایت مالک در مغازه یا ساختمان مسکونی چه حکمی دارد؟ با این که در قانون مدنی نظام اسلامی اگر مؤجر نیاز شخصی نداشته باشد حقّ را در تصرّف به مستأجر می دهند و لو مالک رضایت نداشته باشد.
- [آیت الله خوئی] اگر تصرف نماید شخصی زمینی را که مالک او مجهول است و این تصرف بدون اذن حاکم شرع باشد آیا جایز است خرید این زمین را از او؟
- [سایر] با نام خدا و عرض سلام و تشکر؛ به غیر از منزل مسکونی مان دارای دو قطعه زمین نیز می باشیم. آیا پس از فروش باید خمس آن‌ها را پرداخت کرد؟ آیا درحال حاضر هم می توان اقدام نمود؟
- [آیت الله بهجت] اگر در معامله ای فروشنده بعد از دریافت وجه نتواند کالای مورد معامله را به مشتری تحویل دهد و بخواهد از معامله منصرف شود، آیا انصراف او بدون رضایت مشتری جایز است؟ در صورتی که وجه را دریافت نکرده و در تاریخ مقرر نتواند کالا را به مشتری تحویل دهد، چه وجهی دارد؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی در مرضی که منجر به موت وی شده است، منزل مسکونی خود را به نوه هایش مصالحه کرده، و زمین زراعتی خود را فروخته است. آیا این تصرفات جایز است؟
- [آیت الله اردبیلی] شخصی زمینی را در اطراف اصفهان خریداری کرده سپس از بخشداری و فرمانداری مجوز ساخت بخشی از آن را گرفته و ساختمان کرده است. بعد از مدتی چند متر دیگر به ساختمان اضافه کرده و الان یکی از ادارات (جهاد سازندگی) شاکی شده است و گفته این زمین زراعی است و همه ساختمان باید تخریب گردد. بر این اساس آیا الف: چنین ضرر و زیانی به مالک جایز است؟ ب: در صورت تخریب آیا باید هزینه ای که شخص قبلاً برای گرفتن مجوز ساختمان داده است به مالک برگردد؟ و همچنین هر شخص و یا نهادی اگر این ساختمان را تخریب کرد آیا نباید هزینه ساخت و مصالح را به مالک برگرداند؟
- [آیت الله سبحانی] مصرف میوه یا علفهایی مانند پونه که در کنار جوی آب رشد می کنند جایز است؟ و آیا در استفاده از حق المارة علم به رضایت مالک لازم است؟
مسائل مرتبط از این مرجع
مسئله مرتبط یافت نشد
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله اردبیلی] اگر در زمینی که از دیگری خریده گنجی پیدا کند که جزء عتایق نباشد و بداند مالک ندارد و یا مالک آن از آن اعراض کرده است، آن گنج مال خود اوست و چنانچه طلا، نقره و یا جواهرات باشد، باید خمس آن را بدهد و چنانچه احتمال دهد که مال یکی از مالکان قبلی است، باید به مالک قبلی اطّلاع دهد و چنانچه معلوم شود مال او نیست، باید به کسی که پیش از او مالک زمین بوده اطّلاع دهد و به همین ترتیب به همه کسانی که پیش از او مالک زمین بودهاند خبر دهد و اگر مالک آن معلوم نشود، حکم مجهول المالک را دارد.
- [آیت الله بهجت] اگر شخصی مال غصبی را از غاصب بخرد و مالک، آن معامله را اجازه ندهد، مشتری هم مثل غاصب ضامن آن مال و منافع آن است، و مالک می تواند عوض آن مال و منافع آن را، حتی منفعتهایی را که در دست مشتری یا غاصب اول پیدا شده و نزد مشتری باقی مانده از هر کدام که خواست بگیرد، پس اگر آن‌ها را از مشتری گرفت، در صورتی که مشتری از غصب اطلاع داشته و مال در دست او تلف شده، نمی تواند آنچه را داده از غاصب بگیرد، و اگر صاحب مال از غاصب گرفت، او می تواند آنچه را داده از مشتری که مال پیش او تلف شده بگیرد، امّا اگر مشتری جاهل به غصب بود و مالک از او گرفت ، مشتری پولی را که در معامله به فروشنده داده بود از او می گیرد ، حتی اگر آنچه به مالک داده بیشتر از آن پول بوده ، بنا بر اظهر زیادی را هم از فروشنده می گیرد.
- [آیت الله جوادی آملی] .هر گاه داد و ستد، یکی از شرایط یادشده را نداشته باشد، باطل است و تصرّف در کالا یا بها بدون رضایت مالک , نیز رضایت صاحب حق متعلق به هر کدام از جنس و عوض , جایز نیست و تصرف با رضایت آن‌ها اشکال ندارد , بنابراین گرچه خرید و فروش کالای رهنی باطل است؛ ولی با رضایت صاحب کالا (راهن) و رضایت صاحبِ حقِ گرو (مرتهن) تصرف در آن جایز است.
- [آیت الله بهجت] در خرید و فروش لازم نیست صیغه عربی بخوانند، مثلاً اگر فروشنده به فارسی بگوید: این مال را در عوض این پول فروختم، و مشتری بگوید: قبول کردم، معامله صحیح است. و بنابر اظهر لازم نیست ایجاب بر قبول مقدم باشد (مقصود از ایجاب، کلام فروشنده و مقصود از قبول، کلام خریدار است). و احتیاط مستحب آن است که به هر زبانی معامله میکنند، صحیح گفته شود و کاملاً بیانگر مقصود طرفین باشد.
- [آیت الله فاضل لنکرانی] تصرّف در زمین غصبی که فعلاً مالک مشخّصی ندارد جایز نیست و نماز خواندن در آن باطل است و برای تعیین تکلیف آن باید به مجتهد جامع الشّرائط رجوع شود. همچنین تصرف در ساختمانی که با مصالحی ساخته شده که مالک آن معلوم نیست حکم تصرف در مال غصبی را دارد و جایز نیست اما نماز در این ساختمان اگر نماز بر روی زمین مباح باشد که با مصالح مذکور فرش نشده باشد باطل نیست.
- [آیت الله صافی گلپایگانی] . ربا دادن مثل ربا گرفتن حرام است و مالک شدن گیرنده قرض ربایی و جواز تصرف او در آن محل تأمل است. ولی چنان چه قرض دهنده با علم به بطلان قرض و مالک نشدن سود راضی به تصرف قرض گیرنده باشد به طوری که رضایت او مبنی بر این معامله باطل نباشد تصرف قرض گیرنده در آن مال جایز است.
- [آیت الله جوادی آملی] .اقامه نماز در زمین های بسیار وسیع مزرع یا مرتع که فعلاً زراعتی در آن نیست و هیچ ضرری از این راه به مِلک یا مالک نمی رسد، صحیح است , هرچند مالک آن ها راضی نباشد؛ ولی به جا آوردن نماز در زمینهایی که مزرع یا مرتع خصوصی است و دیوار و مانند آن ندارد، بدون علم به رضایت مالک آن‌ها، صحیح و با منع آن‌ها باطل است. شرط دوم
- [آیت الله بهجت] اگر ظالمی خریدار یا فروشنده را به معامله مجبور کند، چنانچه بعد از معامله راضی شود و بگوید راضی هستم، در صورتی معامله صحیح است که موقع خرید یا فروش قصد معامله کرده باشد. ولی اگر خود مالک، شخصی را بر اجرای صیغه مجبور کند، بنابر اظهر معامله صحیح است و احتیاج به رضایت بعدی ندارد.
- [آیت الله بروجردی] اگر مالک و زارع صیغه خوانده باشند، بدون رضایت یکدیگر نمیتوانند مزارعه را به هم بزنند و نیز اگر مالک به قصد مزارعه زمین را به کسی واگذار کند، بعد از آن که او مشغول عمل شد، جایز نیست بدون رضایت یکدیگر معامله را به هم بزنند، ولی اگر در ضمن خواندن صیغه مزارعه شرط کرده باشند که هر دو یا یکی از آنان حق به هم زدن معامله را داشته باشند، میتوانند مطابق قراری که گذاشتهاند معامله را به هم بزنند.
- [آیت الله علوی گرگانی] اگر مالک وزارع صیغه خوانده باشند، بدون رضایت یکدیگر نمیتوانند مزارعه را به هم بزنند و نیز اگر مالک به قصد مزارعه زمین را به کسی واگذار کند، جائز نیست بدون رضایت یکدیگر معامله را به هم بزنند، ولی اگر ضمن خواندن صیغه مزارعه شرط کرده باشند که هردو یا یکی از آنان حقّ به هم زدن معامله را داشته باشند، میتوانند طبق قراری که گذاشتهاند معامله را به هم بزنند.