معامله
معامله ممکن است در معانی ذیل به کار رفته باشد: • معامله (اخص)، عقود و ایقاعات• معامله (اعم)، امور بی‌نیاز از قصد قربت
شخصی زمینی را با تاًسیسات و اعیانی فروخت اگر پس از معامله معلوم شود که برخی از اعیانی با آئین نامه اجرائی منطبق نیست آیا می توان معامله را فسخ کرد؟
بسمه تعالی: هرگاه در موقع معامله مطابقت ساختمان با ضوابط و آئین نامه های اجرایی مورد نظر طرفین بوده و معامله بر آن اساس صورت گرفته به گونه ای که اگر طرف می دانست این ضوابط وجود ندارد اقدام به معامله نمی کرد یا به قیمت کمتری می خرید در این صورت خریدار حق فسخ دارد . والله العالم
بسمه تعالی: هرگاه در موقع معامله مطابقت ساختمان با ضوابط و آئین نامه های اجرایی مورد نظر طرفین بوده و معامله بر آن اساس صورت گرفته به گونه ای که اگر طرف می دانست این ضوابط وجود ندارد اقدام به معامله نمی کرد یا به قیمت کمتری می خرید در این صورت خریدار حق فسخ دارد . والله العالم
عنوان سوال:
شخصی زمینی را با تاًسیسات و اعیانی فروخت اگر پس از معامله معلوم شود که برخی از اعیانی با آئین نامه اجرائی منطبق نیست آیا می توان معامله را فسخ کرد؟
پاسخ:
بسمه تعالی: هرگاه در موقع معامله مطابقت ساختمان با ضوابط و آئین نامه های اجرایی مورد نظر طرفین بوده و معامله بر آن اساس صورت گرفته به گونه ای که اگر طرف می دانست این ضوابط وجود ندارد اقدام به معامله نمی کرد یا به قیمت کمتری می خرید در این صورت خریدار حق فسخ دارد . والله العالم
پرسش‌های مرتبط از این مرجع
- اگر پس از معامله، فروشنده متوجه غبن فاحش در معامله شده و معامله را فسخ کند ولی خریدار قبل از فسخ معامله، کالا را به دیگری فروخته است آیا کالا را می توان از شخص ثالث استرداد نمود؟
- شخصی نذر کرده است که برای هیأت مشخصی قربانی بدهد. آیا می توان گوشت قربانی را فروخت و پول آن را خرج اطعام نمود؟
- قطعه زمینی را از شخصی خریدم و در محضر به صورت وکالت نامه ی بلاعزل به نام من ثبت شد. آیا با مرگ فروشنده ی زمین، وکالت نامه نیز باطل می شود؟
- ساختمانی بر اساس متراژ معین، قیمت گذاری و فروخته شد، لکن پس از معامله معلوم شد که مساحت آن بیشتر می باشد. آیا بایع حق فسخ دارد؟
- شخصی بر اساس وکالت نامه رسمی به همسرش وکالت تامه می دهد که منزل را بفروشد و وکیل با استفاده از این وکالت، منزل را به یک چهارم ارزش واقعی (به قیمت روز بازار) به شخص خودش انتقال می دهد. آیا موکل (شوهر) می تواند معامله را فسخ کند؟
- اگر شخصی ملکی را به صورت مشاع به دو نفر بفروشد. آیا فروشنده می تواند به خاطر تأخیر ثمن از طرف هر دو خریدار، نسبت به یکی از خریداران، معامله را فسخ و نسبت به دیگری فسخ ننماید؟
- شخصی ملکی را به قیمت معین فروخته مشروط به این که ثمن در هنگام تنظیم سند پرداخت شود ولی در زمان تعیین شده برای تنظیم سند ثمن معامله پرداخت نمی شود و فروشنده نیز فسخ معامله را از حاکم تقاضا می کند آیا حاکم می تواند معامله را فسخ نکرده و زمان پرداخت ثمن را به تاًخیر بیاندازد؟
- در سال 1356قانونی به نفع مستأجر وضع شد که مستأجر می توانست پس از انقضای مدت اجاره، بدون توافق و رضایت طرف دیگر درخواست تجدید اجاره نامه ی محل تجاری نماید، البته با در نظر گرفتن اجاره بهای سابق و کنونی و تعدیل آن. آیا این مطلب با موازین شرع منطبق می باشد و می توان اجرا نمود؟
- در معامله ی بین اشخاص و ارگان های دولتی به صرف این که یک طرف معامله، بیت المال است، آیا می توان حقوق شخصی را نادیده گرفت؟
- شخصی یک دستگاه آپارتمان نیم ساخته پیش خرید کرده است. بخشی از پول، پرداخت شده وقول نامه، تنظیم و کلیه ی خیارات از طرفین ساقط شده است. فروشنده، مالک سه دانگ و وکیل در فروش سه دانگ دیگر می باشد، لکن طرفین معامله نسبت به تحویل به موقع آپارتمان و پرداخت ثمن معامله کوتاهی کرده اند. سپس جمله ی زیر با توافق طرفین به قول نامه اضافه گردید:(چنانچه ثمن باقیمانده در موعد مقرّر پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ دارد)، البته این شرط در ضمن عقد خارج لازم نبوده است. آیا این شرط صحیح و نافذ است؟
پرسش‌های مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله نوری همدانی] اولاً خواهشمندم از نظر شرعی معلوم بفرمایید که در زمینی اوقافی که عرصه اوقافی و اعیانی نسد مالکیت دارد آیا در هنگام ارزش گذاری فقط متراژ اعیانی در سند باید قیمت گذاری شود یا حق اعیانی در عرصه هم قابل ارزش گذاری می‌باشد؟ ثانیاً: اساساً تصور حق اعیان در عرصههای اوقافی اعتبار شرعی دارد یا خیر؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] هرگاه شخصی مالک شرعی و قانونی قطعه زمینی باشد و با فرد دیگری مشاعاً در آن، اعیانی بنا کنند و مالک عرصه به علّت گرفتاری مالی بخواهد تمامی عرصه و اعیان را به شخص ثالثی بفروشد و سهم شریک در اعیانی را بپردازد، ولی شریک در اعیانی به هیچ وجه حاضر به فروش سهم خود نباشد، از نظر شرعی تکلیف چیست؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] هرگاه شخصی مالک شرعی و قانونی قطعه زمینی باشد و سپس با فرد دیگری مشاعاً در آن اعیانی بنا کنند و مالک عرصه به علت گرفتاری مالی بخواهد تمامی عرصه و اعیان را به شخص ثالثی بفروشد و سهم شریک در اعیانی را بپردازد ولی شریک در اعیانی به هیچ وجه حاضر به فروش سهم خود نباشد، از نظر شرعی تکلیف چیست؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] شخصی در سال 1362 زمینی را به شکل زیر وقف کرده است: (اگر این زمین را ساختند، به عنوان مسجد باشد، و اگر آن را نساختند، همچنان متعلّق به خودم باشد.) آیا وقف به این شکل صحیح است؟ در هر صورت، آیا می توان زمین مذکور را فروخت، و در جای دیگر زمینی برای مسجد خرید؟
- [آیت الله بهجت] آیا زمینی که به وسیله وکیل صاحب زمین فروخته شده، بعد از فوتِ وکیل، مالک قبلی زمین حق فسخ معامله را دارد یا نه؟
- [آیت الله مکارم شیرازی] آیا آیین نامة هر معامله، وام یا هر قانون فرعی در نظام جمهوری اسلامی با ظن اینکه نظام بر آن نظارت دارد نیازی به تحقیق و بررسی مردم دارد؟
- [آیت الله بهجت] شخصی منزل خود را به بیع شرط می فروشد، به این صورت که هر گاه بایع پول را پس داد معامله فسخ شود، آیا این معامله صحیح است؟
- [آیت الله فاضل لنکرانی] شخصی منزل خود را به بیع شرط می فروشد، به این صورت که هرگاه بایع پول را پس داد معامله فسخ شود، آیا این معامله صحیح است؟
- [آیت الله علوی گرگانی] شخصی زمینی را فروخته و با خریدار شرط کرده که، هنگام فروش باید به فلان شخص بفروشی، آیا این شرط نافذ است و اگر به شرط عمل نکرد و به کس دیگری فروخت، فروش دوّم چه حکمی دارد؟
- [آیت الله بهجت] اگر در معامله ای اسقاط کافه ی خیارات شده و طرف معامله احتمال غبن می دهد، ولی بعد معلوم می شود که غبن او خیلی زیاد بوده به نحوی که قابل اغماض نیست، آیا حقّ فسخ دارد؟
مسائل مرتبط از این مرجع
- در احکام خرید و فروش گفته شد که یازده مورد می توان معامله را فسخ کرد و در تمام این موارد صلح را نیز می توان فسخ کرد مگر در دو مورد: 1 خیار مجلس 2 خیار حیوان. اگر صلح تمام شد و یکی از دو طرف پشیمان گردید حق فسخ ندارد هرچند متفرّق نشده باشند. و همچنین گیرنده حیوان، حق فسخ حیوان در سه روز ندارد.
- در چهار صورت با وجود عیب نمی تواند معامله را فسخ کند یا تفاوت قیمت را بگیرد: 1 در صورتی که موقع خریدن عیب مال را بداند. 2 در صورتی که بعداً راضی شود. 3 فروشنده موقع معامله بگوید این مال را با هر عیبی که دارد می فروشم، ولی اگر عیب معیّنی را ذکر کند و بگوید با این عیب می فروشم بعد معلوم شود عیب دیگری دارد خریدار می تواند معامله را فسخ کند. 4 خریدار در موقع معامله بگوید اگر مال عیبی داشته باشد فسخ نمی کنم و تفاوت قیمت هم نمی گیرم.
- جنسی که می فروشند و چیزی که عوض آن می گیرند پنج شرط دارد: اول: آنکه مقدار آن با وزن یا پیمانه یا شماره و مانند اینها معلوم باشد. دوم: آنکه بتوانند آن را تحویل دهند، بنابر این فروختن اتومبیل دزد برده و یا اسبی که فرار کرده صحیح نیست مگر این که مشتری توان پیدا کردن آن را داشته باشد. سوم: خصوصیاتی را که در جنس و عوض هست و به واسطه آن‌ها میل مردم به معامله فرق می کند، بیان کند. چهارم: کسی در جنس، یا در عوض آن حقی نداشته باشد; پس مالی را که انسان پیش کسی گرو گذاشته، بدون اجازه او نمی تواند بفروشد. پنجم: آنکه خود جنس را بفروشد نه منفعت آن را پس اگر مثلاً منفعت یک ساله خانه را بفروشد صحیح نیست، ولی چنانچه خریدار به جای پول، منفعت ملک خود را بدهد، مثلاً فرشی را از کسی بخرد و عوض آن منفعت یک ساله خانه خود را به او واگذار کند اشکال ندارد و احکام اینها در مسائل آینده گفته خواهد شد.
مسائل مرتبط از دیگر مراجع
- [آیت الله جوادی آملی] .اگر کافر ذمّی زمینی را از مسلمان خرید و سپس فهمید یک پنجم آن را باید به عنوان خمس بپردازد، در این صورت , نمیتواند به استناد تبعّض صفقه یعنی این مال کم شده است معامله را فسخ کند.
- [آیت الله مکارم شیرازی] در چند صورت با وجود عیب نمی تواند معامله را فسخ کند یا تفاوت قیمت را بگیرد: 1 در صورتی که موقع خریدن عیب مال را بداند. 2 درصورتی که بعداً راضی شود. 3 فروشنده موقع معامله بگوید این مال را با هر عیبی که دارد می فروشم، ولی اگر عیب معینی را ذکر کند و بگوید با این عیب می فروشم بعد معلوم شود عیب دیگری دارد خریدار می تواند معامله را فسخ کند. 4 خریدار در موقع معامله بگوید اگر مال عیبی داشته باشد فسخ نمی کنم و تفاوت قیمت هم نمی گیرم.
- [آیت الله مکارم شیرازی] در احکام خرید و فروش گفته شد که در یازده مورد می توان معامله را فسخ کرد در تمام این یازده مورد صلح را نیز می توان فسخ کرد، مگر در مورد خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تأخیر، یعنی اگر در مجلس مصالحه بعد از تمام شدن صلح یکی از دو طرف پشیمان شود حق فسخ ندارد، همچنین در مصالحه حیوان حق فسخ در سه روز اول ثابت نیست و نیز اگر جنسی را نقداً مصالحه کند چنانچه در پرداختن عوض تأخیر نماید در همان روز اول حق فسخ برای طرف دیگر ثابت است و احتیاج به گذشتن سه روز ندارد.
- [آیت الله جوادی آملی] .چنانچه کافر ذمّی از مسلمانی زمینی خرید و خمس آن را نپرداخت و آن را به مسلمان دیگر فروخت، اگر معامله در مرحله اجرای صیغهّ عقد بود و مبادله عملی انجام نشد، کافر ذمّی فقط ضامن خمس است و چنانچه آن زمین به قبض مشتری مسلمان رسیده باشد، در این صورت , هم ذمّی, هم مشتری مسلمان، ضامن خمس آن زمیناند.
- [آیت الله جوادی آملی] .اگر مسلمانی زمینی را از کافر ذمّی خرید; سپس این معامله را با اقاله یا اعمال خیار فسخ کرد و زمین را به کافر ذمّی برگردانید، در این صورت, اگرچه زمین از مسلمان به کافر ذمّی منتقل شد؛ ولی بر کافر ذمّی خمس لازم نشده است.
- [آیت الله وحید خراسانی] معامله سلف هفت شرط دارد اول خصوصیاتی را که قیمت جنس به واسطه انها فرق می کند معین نمایند و تعیین انها به اندازه ای که در عرف عام بگویند خصوصیات ان معلوم شده کافیست و در اجناسی که اوصاف و خصوصیات انها به غیر از دیدن معین نمی شود مانند جواهرات و امثال ان معامله سلف صحیح نیست دوم پیش از ان که خریدار و فروشنده از هم جدا شوند خریدار تمام قیمت را به فروشنده بدهد یا به مقدار قیمت ان از فروشنده طلبکار باشد و ان طلب نقد یا مدت داری باشد که مدت ان رسیده باشد و طلب خود را بابت قیمت جنس حساب کند و او قبول نماید و چنانچه مقداری از قیمت ان را بدهد معامله نسبت به ان مقدار صحیح است و فروشنده حق فسخ معامله را دارد سوم مدت را به طوری که کاملا معلوم باشد معین کنند و اگر مثلا بگوید تا اول خرمن جنس را تحویل می دهم چون مدت کاملا معلوم نشده معامله باطل است چهارم وقتی را برای تحویل جنس معین کنند که فروشنده بتواند در ان وقت ان جنس را تحویل دهد پنجم جای تحویل جنس را معین نمایند در صورتی که اختلاف امکنه موجب دشواری تسلیم یا خسارت مالی بشود ولی اگر از قراین جای ان معلوم باشد لازم نیست اسم ان جا را ببرند ششم مقدار جنس را به وزن یا پیمانه یا شماره و مانند اینها معین کنند و جنسی را هم که معمولا با دیدن معامله می کنند اگر سلف بفروشند اشکال ندارد ولی باید مثل بعضی از اقسام گردو و تخم مرغ تفاوت افراد ان به قدری کم باشد که مردم به ان اهمیت ندهند هفتم چیزی را که می فروشند چنانچه از اجناسی باشد که با وزن یا پیمانه فروخته می شوند عوض ان از همان جنس نباشد مثلا گندم را به گندم سلفا نمی توان فروخت
- [آیت الله بهجت] معامله چیزی که وقف شده باطل است، ولی اگر معلوم شود وقف باطل بوده مثل آنکه واقف بالغ نبوده، یا در نفروختن آن مفسده بزرگتری چون قتل نفس و هتک عِرض باشد، یا معلوم باشد که واقف محل خاصّی در نظر نداشته مثل زمینی که برای حمام ده وقف کرده باشد، در این صور فروختن جایز است. اما در صورت اول، خود واقف یا وارث او می‌تواند آن را برای خود بفروشد، و در صورت دوم، موقوفه فروخته می‌شود و تبدیل به چیزی که به نظر واقف نزدیکتر است می‌شود، و در صورت سوم، به مثل آن تبدیل می‌گردد؛ مثلاً در جای دیگر همان ده حمام ساخته می‌شود. و همچنین وقفی که در آن اختلاف شده بهطوریکه علم یا اطمینان به خرابی وقف پیدا شود، بنابر اظهر می‌توان آن را فروخت.
- [آیت الله مکارم شیرازی] حق به هم زدن معامله را (خیار فسخ) می گویند و خریدار و فروشنده در یازده صورت می توانند معامله را فسخ کنند: 1 خیار مجلس: در صورتی که از مجلس معامله متفرق نشده باشند. 2 خیار غبن: در صورتی که یکی از دو طرف مغبون شده باشد. 3 خیار شرط: در صورتی که شرط کنند که هر دو یا یکی از آن دو تا مدت معینی حق فسخ دارد. 4 خیار تدلیس: در صورتی که خریدار یا فروشنده تقلب کند و مال خود را بهتر از آنچه هست نشان دهد. 5 خیار تخلف از شرط: در صورتی که فروشنده یا خریدار شرط کند کاری را برای طرف مقابل انجام دهد، یا جنس طرز مخصوصی باشد، سپس به آن شرط عمل نکند، در این صورت طرف مقابل می تواند معامله را فسخ کند. 6 خیار عیب: در صورتی که یکی از دو جنس یا هر دو معیوب باشد و قبلاً اطلاع نداشته باشند. 7 خیار شرکت یا خیار تبعض صفقه: در صورتی که معلوم شود مقداری از جنسی را که فروخته اند مال دیگری است که اگر صاحب آن راضی به معامله نشود خریدار می تواند معامله را به هم بزند، یا معامله را در مقداری که مال فروشنده بوده قبول کند و پول بقیه را پس بگیرد. 8 خیار رؤیت: در صورتی که فروشنده جنس معینی را که مشتری ندیده با بیان صفات بفروشد بعد معلوم شود آن طور که گفته نبوده است، در این صورت مشتری می تواند معامله را به هم بزند، همین حکم در مورد عوض نیز وجود دارد. 9 خیار تأخیر: در صورتی که مشتری پول جنسی را که نقداً خریده تا (سه روز) ندهد و فروشنده هم جنس را تحویل نداده باشد، فروشنده می تواند معامله را به هم بزند (مگر اینکه مشتری شرط کرده باشد دادن پول را تا مدت معینی تأخیر بیندازد) و اگر جنسی که فروخته شده مثل بعضی از میوه ها و سبزیها باشد که اگر یک روز بر آن بگذرد ضایع می شود چنانچه تا شب پول آن را ندهد فروشنده می تواند معامله را به هم بزند. 10 خیار حیوان: در صورتی که حیوانی را خریده باشد خریدار می تواند تا سه روز معامله را به هم بزند. 11 خیار تعذر تسلیم: در صورتی که فروشنده نتواند جنسی را که فروخته تحویل دهد مشتری می تواند معامله را فسخ کند.
- [آیت الله مکارم شیرازی] معامله سلف شش شرط دارد: 1 صفات و خصوصیات جنس را که در قیمت تأثیر دارد باید معین کنند، ولی البته دقت زیاد لازم نیست، همین قدر که گفته شود خصوصیات آن معلوم شده کفایت می کند; به همین جهت، معامله سلف در اجناسی که نمی توان خصوصیات آن را معین کرد (مانند بعضی از انواع پوست و گوشت و فرش باطل است). 2 پیش از آن که خریدار و فروشنده از هم جدا شوند، تمام قیمت باید پرداخته شود و اگر مقداری از قیمت را بدهد معامله به همان مقدار صحیح است، ولی فروشنده می تواند معامله را فسخ کند. 3 باید مدت را کاملاً معین کند، مثلاً اگر بگوید اول خرمن جنس را تحویل می دهم (و اول خرمن دقیقاً معین نباشد)، معامله باطل است. 4 زمانی را برای تحویل جنس معین کنند که در آن وقت معمولاً جنس وجود دارد. 5 بنابر احتیاط واجب محل تحویل جنس را تعیین کنند که در کدام شهر و کدام منطقه تحویل می دهند، مگر این که از سخنان آن‌ها جای آن معلوم باشد. 6 باید وزن یا پیمانه آن را تعیین کنند، اما جنسی را که معمولاً با دیدن معامله می کنند (مانند بسیاری از انواع فرش) اگر با ذکر صفات، سلف بفروشند اشکال ندارد، ولی باید تفاوت افراد آن بقدری کم باشد که مردم به آن اهمیت ندهند.
- [آیت الله بهجت] در عقد صلح که در آن دو چیز با یکدیگر معاوضه میشوند، اگر یکی از آن دو قابل ملکیت و معامله نباشد، اصل عقد باطل است، و اگر بعد از صلح معلوم شد که یکی از دو چیزی که مورد مصالحه واقع شده معیوب است، حق فسخ برای کسی که ضرر دیده ثابت است، و همچنین است اگر یکی از دو طرف مغبون شده باشد.